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    新干線訊  金融時(shí)報(bào) 顧列銘
　　日前，在央行房地產(chǎn)金融分析小組公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，提出的“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”建議，雖僅廖廖數(shù)語(yǔ)，卻在業(yè)界激起波瀾，在社會(huì)上也引起反響。
    亂局誘因
　　在央行上述《報(bào)告》中引用的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2004年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)第一大資金來(lái)源為“訂金和預(yù)收款”，接近7400億元，占總量約43%。而企業(yè)自籌資金和銀行貸款分列二三位，各占總量約30%和18%左右。
　　《報(bào)告》隨后分析說(shuō)，企業(yè)自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大多來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。按首付30%計(jì)算，這部分自籌資金中有大約70%是銀行貸款，而“訂金和預(yù)收款”也有30%屬于銀行貸款，以此合計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上！
　　換句話說(shuō)，現(xiàn)行預(yù)售制度的風(fēng)吹草動(dòng)，將從根本上動(dòng)搖目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈基礎(chǔ)。央行《報(bào)告》建議影響首當(dāng)其沖的將是房地產(chǎn)開發(fā)商。取消房屋預(yù)售制度將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌，一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司將被淘汰出局，中等開發(fā)商也將發(fā)生整合。
　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負(fù)面影響：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混珠，僅北京、上海的大小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有數(shù)千家；二是因?yàn)橥度氲淖杂匈Y金少，開發(fā)商回籠資金的壓力不夠大，傾向于“時(shí)間換金錢”，將房?jī)r(jià)越拉越高。一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“在樓市火爆的時(shí)候，開發(fā)商只要賣出1/10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道，房?jī)r(jià)怎會(huì)不越賣越高？”
　　可見(jiàn)，取消現(xiàn)房銷售，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行良性洗牌是必不可少數(shù)的。
　　無(wú)獨(dú)有偶，2005年7月31日(即央行上述報(bào)告發(fā)布前半個(gè)月)，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在一個(gè)土地問(wèn)題的座談會(huì)上，公開“炮轟”期房預(yù)售制度。他認(rèn)為其引發(fā)樓市的諸多不良現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者權(quán)益，并直指“房地產(chǎn)泡沫就跟預(yù)售有直接關(guān)系”。
　　“我們其實(shí)已經(jīng)在做深圳市場(chǎng)取消預(yù)售制度的可行性研究”，深圳市房地產(chǎn)研究所主任王鋒博士披露說(shuō)，“近期國(guó)土資源部官員的表態(tài)和央行報(bào)告的建議，我認(rèn)為正好反映了中央與地方在這個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題上不謀而合。”
　　眾所周知，深圳以及整個(gè)珠三角地區(qū)，于上個(gè)世紀(jì)90年代初期最早從香港學(xué)習(xí)和引進(jìn)期房預(yù)售這一樓市運(yùn)作模式，并最終將其傳遍更廣闊的內(nèi)地市場(chǎng)，如今它們又帶頭響應(yīng)終結(jié)它的歷史使命，可謂順理成章。
　　風(fēng)險(xiǎn)溫床
　　央行報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。”
　　其中，一方面，開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加；另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下。以上海為例，2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤(rùn)率為同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說(shuō)明開發(fā)商在追逐暴利的同時(shí)，也將大把的銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。
　　當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時(shí)，其資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商不再能夠通過(guò)預(yù)售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設(shè)、配套；銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上讓房貸風(fēng)險(xiǎn)越積越大。
　　也許，在取消預(yù)售房制度后，房?jī)r(jià)將會(huì)有所上漲，老百姓購(gòu)買力相對(duì)會(huì)削弱，銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)將會(huì)受到較大影響，業(yè)務(wù)在短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的萎縮。但同時(shí)，銀行個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低，個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量將會(huì)提高。此外，取消預(yù)售房制度后，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目貸款需求量將增大。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)重新洗牌后，能夠生存下來(lái)的企業(yè)都是有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，屆時(shí)銀行投放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款將更加放心，信貸資產(chǎn)質(zhì)量有望進(jìn)一步提高。
　　其實(shí)，住房預(yù)售制度也并非國(guó)際慣例，美國(guó)基本就沒(méi)有住房預(yù)售制度，在歐洲即使有些國(guó)家有住房預(yù)售制度，但也不是像國(guó)內(nèi)那樣通過(guò)預(yù)售，把整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者及銀行，而是有一套對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格監(jiān)管及準(zhǔn)入的制度，以此來(lái)保障消費(fèi)者的基本權(quán)利，并對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)狀況進(jìn)行監(jiān)督。
　　此前，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫就指出，中國(guó)房地產(chǎn)的大開發(fā)商時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，因?yàn)檫@樣能夠讓銀行業(yè)比較有效地來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會(huì)由于房地產(chǎn)本身價(jià)格的漲跌導(dǎo)致銀行危機(jī)。而開發(fā)商的生存模式也將由此前拎著錢袋找項(xiàng)目，變?yōu)榇蛑鵁艋\找錢，其贏利模式也將由土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變。那種拿到地就能賺錢的神話將不復(fù)存在。
　　目前地產(chǎn)業(yè)所處的狀況盡管存在地區(qū)差異，但總體趨勢(shì)大致相同，即房地產(chǎn)價(jià)格增幅明顯放緩、高負(fù)債率投入開發(fā)。倘若加上地區(qū)差異，那么不久前某地產(chǎn)商所透露的“最近房子不太好賣”等綜合因素，就構(gòu)成了金融房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)并非現(xiàn)在才出現(xiàn)，之前國(guó)家也對(duì)預(yù)售制度做過(guò)調(diào)整，央行曾在2003年6月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，開發(fā)商不能收取購(gòu)房者的全部預(yù)售款。不過(guò),這一文件后來(lái)并沒(méi)有得到真正有效執(zhí)行。
　　從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，盡管房屋預(yù)售制度推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷獲取民眾財(cái)富制造了可乘之機(jī)。如通過(guò)“炒樓”制造出市場(chǎng)的虛假緊缺，借機(jī)抬高價(jià)格;通過(guò)房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購(gòu)房者權(quán)益；甚至有的把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再預(yù)售、再抵押，甚至最后“攜款潛逃”。
　　就市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，房屋預(yù)售制度是一種風(fēng)險(xiǎn)甚高的制度安排。如果沒(méi)有一套好的法律制度、信用體系及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度來(lái)維系，那么這項(xiàng)制度基本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到傷害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、而銀行來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)則。所以，央行建議取消國(guó)內(nèi)房屋預(yù)售制度也是理所當(dāng)然了。
　　調(diào)控阻礙
　　不久前，上海一地產(chǎn)業(yè)專家說(shuō)：“發(fā)達(dá)國(guó)家的確有現(xiàn)房銷售的例子，但前提是房地產(chǎn)可通過(guò)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)融資。而中國(guó)目前沒(méi)有一個(gè)發(fā)達(dá)且完善的資本市場(chǎng)支撐，住房貸款證券化離向普通投資者開放還有很遠(yuǎn)距離。當(dāng)前如果現(xiàn)房銷售，更實(shí)質(zhì)的影響是帶來(lái)開發(fā)成本的大幅上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船高。”
　　網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)是否預(yù)售做過(guò)網(wǎng)上投票，3個(gè)選項(xiàng)中，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)取消預(yù)售制度的網(wǎng)民投票數(shù)為1337票，占總票數(shù)的84%；認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)取消的204票，占總票數(shù)12%；而認(rèn)為不清楚的為37票，占總數(shù)的2%。其他方式調(diào)查獲得的民意資料，也以認(rèn)同取消房產(chǎn)預(yù)售制度為主。可見(jiàn)央行的此項(xiàng)建議還相當(dāng)具備群眾基礎(chǔ)。
　　有網(wǎng)友說(shuō)：“取消商品房預(yù)售制度,對(duì)老百姓有利而對(duì)開發(fā)商無(wú)利，所以開發(fā)商反對(duì)而老百姓支持。”這是一個(gè)比較中肯的觀點(diǎn)。
　　有人說(shuō)，從現(xiàn)實(shí)情況看，由于期房預(yù)售縮短了開發(fā)商資金回籠周期，降低了成本，相應(yīng)的購(gòu)房者可以較低價(jià)格買到房子，而開發(fā)現(xiàn)樓的財(cái)務(wù)成本上升，最后還是攤到購(gòu)房者身上，購(gòu)房支出難免水漲船高。
　　但反過(guò)來(lái)講，買現(xiàn)房可以縮短貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售制下，購(gòu)房人一般要提前10到15個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，白白為開發(fā)商融資埋單。通常情況下，從預(yù)售到正式交房尚有至少1年時(shí)間，購(gòu)房人在既不能控制更不能使用物業(yè)的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥鋼材支付貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用，而開發(fā)商卻可以不付、少付成本，使用購(gòu)房人的購(gòu)房款去完成后續(xù)工程，大吃“免費(fèi)午餐”。在現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)下，以1套按揭50萬(wàn)元的期房為例，購(gòu)房人1年就要支付3萬(wàn)多元的利息和保費(fèi)。而在預(yù)售制下，這筆錢被開發(fā)商合法地“榨取”了。
　　既然，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀醵紱](méi)有我們這樣的房屋預(yù)售制，中國(guó)又有什么理由繼續(xù)堅(jiān)持呢？消費(fèi)者投資、開發(fā)商賺錢的不平等游戲規(guī)則早該廢黜了，消費(fèi)者沒(méi)有理由繼續(xù)用血汗錢為開發(fā)商的一夜暴富做“貢獻(xiàn)”。更何況目前商品房預(yù)售價(jià)格僅較現(xiàn)售價(jià)低約10%-15%。綜合而言，買現(xiàn)房，消費(fèi)者目前并不吃虧，從長(zhǎng)遠(yuǎn)講，更有實(shí)惠。
　　廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授潘蜀健關(guān)注房地產(chǎn)問(wèn)題多年，也是廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，他指出，正是商品房預(yù)售制度這一房地產(chǎn)業(yè)所特有的營(yíng)銷規(guī)則，削弱了國(guó)家行政的和經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控措施的影響力度，這也是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策始終落不到實(shí)處的根本原因之一。
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，而大量違規(guī)、違法及欺詐行為的產(chǎn)生也警告我們，社會(huì)的信用機(jī)制存在著許多問(wèn)題。歷經(jīng)20余年的發(fā)展，預(yù)售機(jī)制已經(jīng)到了宣告其結(jié)束的時(shí)候了。相信現(xiàn)房銷售大量實(shí)現(xiàn)之時(shí)，也是房地產(chǎn)暴利消失，中國(guó)房地產(chǎn)回歸正道之日。