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    新干線訊 京華時報
    8月24日，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會等單位支持設(shè)立的REICO工作室發(fā)布了2005年第二季度報告。盡管業(yè)界人士多認(rèn)為該報告具有一定的開發(fā)商背景，部分觀點有待商榷，但從報告中還是可以看到，在宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)商資金鏈正越來越緊。

　　預(yù)收房款增幅下降

    據(jù)REICO工作室方面的工作人員介紹，REICO工作室是在全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中國城市開發(fā)商策略聯(lián)盟等單位共同支持下成立的。

　　其實，REICO工作室剛一露面時，業(yè)界人士就多認(rèn)為其報告具有一定的開發(fā)商背景，部分觀點有待商榷，還有媒體直接發(fā)表文章否定REICO的部分研究成果。

　　盡管REICO工作室與多位開發(fā)商交往頗深，8月24日的報告發(fā)布會更是直接由萬通馮侖主持的，但從報告中還是可以看到，在宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)商資金鏈正越來越緊。

　　該報告指出，樓市定金及預(yù)收款的同比增幅由1-2月的47.4%持續(xù)下降為1-3月的32.1%、1-4月的28.4%、1-5月的24.7%和1-6月的21.1%，增幅比去年1-6月減少25.6個百分點。40個重點城市的定金及預(yù)收款同比增幅由1-3月的37%下降為1-6月的24.31%，增幅比去年1-6月下降21.29個百分點。其中，4、5、6三個月的同比增幅逐步下降，分別為18.58%、17.32%和11.08%。定金及預(yù)收款增幅的快速下降反映了商品房預(yù)售增長趨緩。

　　該報告同時指出，2季度個人住房貸款增幅大幅度下降，截至2005年5月底，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行的個人住房貸款同比少增500億元。

　　開發(fā)商現(xiàn)金面臨考驗

　　8月15日，中國人民銀行發(fā)布了《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》。有人士表示，如果將央行報告與REICO工作室的報告結(jié)合起來看，不難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的現(xiàn)金目前正面臨考驗。

　　在央行的該份報告中，央行房地產(chǎn)金融分析小組強調(diào)，55%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重處于比較高的水平。

　　報告稱，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金；第三大資金來源是銀行貸款。實際上在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款。以此計算，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。

　　市場人士表示，結(jié)合REICO工作室的報告來看，不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的三大資金來源中的“定金和預(yù)收款”和“銀行貸款”兩大來源，已經(jīng)“流量大幅下降”，開發(fā)商手中的現(xiàn)金自然隨之面臨考驗。

　　融資成本開始升高

　　從市場的直接反應(yīng)也可以發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商也正在勒緊腰帶，緊張應(yīng)對缺錢的歲月，融資的成本也開始比前兩年有所提高。

　　據(jù)某京城著名房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員表示，該公司的資金最近非常之緊，公司已經(jīng)被逼到拖欠員工工資的地步了。今年春節(jié)期間，員工還能拿到工資的80%，到最近員工每月只能拿到20%的工資了。

　　而上海的情況更嚴(yán)重。據(jù)上海房地產(chǎn)界人士介紹，相比全國其他地區(qū)而言，上海房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繃得很緊，直到8月份，上海當(dāng)?shù)氐你y行才開始稍微放松了放貸的門檻，但很多企業(yè)因種種問題，依然與貸款無緣，已經(jīng)有一些開發(fā)商開始選擇降價售樓，以緩解現(xiàn)金狀況了。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面對著“定金和預(yù)收款”和“銀行貸款”兩大資金源頭流量下滑的狀態(tài)，開始積極開辟信托渠道。但相比2004年，今年信托產(chǎn)品的發(fā)行難度明顯增加。在2003年、2004年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率多定在4%左右，市場銷售還相當(dāng)不錯，但2005年中推出的幾個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率都定在6%左右，還有企業(yè)竟開出了12%的預(yù)期收益率。市場人士表示，融資成本的升高，直接反映出房地產(chǎn)市場的資金狀況相比去年緊張了很多。