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    新干線訊：東方早報(bào)記者 梁文匯上海報(bào)道

    最近，上海緊繃的房貸市場(chǎng)不斷釋放出“松動(dòng)”、“解凍”的信號(hào)，但這些“異動(dòng)”在銀行方面卻被理解為“一廂情愿”。
    “有關(guān)住房貸款或者開(kāi)發(fā)商貸款全面放松的消息，對(duì)于我來(lái)說(shuō)，真是個(gè)新聞。房貸松不松，關(guān)鍵看放款條件是否放寬，而現(xiàn)在放款條件并沒(méi)有放寬。”昨天，招商銀行上海分行公司銀行部總經(jīng)理唐明春在接受記者采訪時(shí)，玩笑中帶著無(wú)奈。

    身為招行上海分行主管開(kāi)發(fā)商貸款業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人，他明確向記者表示，自從年初對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款審批趨嚴(yán)以來(lái)，銀行的開(kāi)發(fā)商貸款政策并沒(méi)有變動(dòng)過(guò)。

開(kāi)發(fā)貸款放松“跡象”

    上海房貸之所以“松動(dòng)”，緣于最近上海一些大開(kāi)發(fā)商打破此前幾個(gè)月的僵局，開(kāi)始陸續(xù)獲得銀行的信貸支持，這被一些業(yè)內(nèi)人士看成是信貸放松的跡象。
    7月8日，上海最大的地產(chǎn)企業(yè)綠地集團(tuán)與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽署一份重要合約，根據(jù)這份合約，農(nóng)行將為綠地提供30億元的銀行授信額度，這使得綠地集團(tuán)在宏觀調(diào)控的巨大壓力下，有了繼續(xù)實(shí)現(xiàn)其全國(guó)化戰(zhàn)略的資本。8月初，綠地在江蘇徐州順利拿下了一幅總面積為937畝的地塊。
    巧合的是，復(fù)地集團(tuán)當(dāng)天也與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽訂了全面“銀企合作協(xié)議”。而大華集團(tuán)則也獲得農(nóng)行提供的總額為30億元的意向性信用額度和人民幣50億元的按揭額度。
    隨后的7月20日，大華集團(tuán)再次與中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行簽署了銀企合作協(xié)議，建行將給予大華集團(tuán)超過(guò)人民幣10億元的貸款綜合授信額度。
    銀行與大型開(kāi)發(fā)商的這一系列頻繁舉動(dòng)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款放松的“猜想”。

    對(duì)于上海大開(kāi)發(fā)商頻繁獲得大額授信，中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟提出了不同的看法：“這些大開(kāi)發(fā)商能夠獲得大額授信，并不是銀根放松的表現(xiàn)。在很大程度上，這些取得授信的企業(yè)，往往都是一些大的開(kāi)發(fā)商，而且很多參與了上海市配套商品房的建設(shè)，信貸顯示了政府對(duì)自住型需求的支持。”
    根據(jù)陳晟的分析，配套商品房建設(shè)總量大，風(fēng)險(xiǎn)比較低，而且又有大開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)保證，因此這些項(xiàng)目銷(xiāo)售周期短、財(cái)務(wù)周期短、建設(shè)成本低，因此會(huì)得到國(guó)有商業(yè)銀行的支持。
    上海銀監(jiān)會(huì)一位內(nèi)部人士與陳晟“不謀而合”。在記者提及上海幾家大開(kāi)發(fā)商頻繁獲得授信額度的時(shí)候，該人士第一反應(yīng)就是與上海配套商品項(xiàng)目有關(guān)，“兩個(gè)1000萬(wàn)項(xiàng)目是封閉運(yùn)作，銷(xiāo)售也有保障。”他繼而認(rèn)為，雖然這些企業(yè)得到授信，但這與放松銀根可能并無(wú)直接關(guān)系。
工行的“紅名單”

    事實(shí)上，一輪面向大房地產(chǎn)商的“保大壓小”信貸熱潮，正在銀行業(yè)萌動(dòng)。

    長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司、和記黃埔有限公司、恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司、新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司、新世界發(fā)展有限公司、太古集團(tuán)、置地集團(tuán)……最近，一份工行授信“紅名單”在業(yè)界廣為流傳。

    “重點(diǎn)支持大型、特大型優(yōu)秀開(kāi)發(fā)企業(yè)和20萬(wàn)平方米以上大型優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，是工行正在啟動(dòng)的以住房金融為主體的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心環(huán)節(jié)，是開(kāi)辟住房信貸業(yè)務(wù)戰(zhàn)略資源、繼續(xù)保持工行國(guó)內(nèi)最大按揭銀行地位的需要。”工行這份名為《關(guān)于重點(diǎn)支持大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的若干意見(jiàn)》的文件，讓其“保大壓小”的意圖展露無(wú)遺。

    招商銀行上海分行公司銀行部總經(jīng)理唐明春表示，雖然招行沒(méi)有對(duì)優(yōu)質(zhì)授信客戶列出一份明確的“清單”，但是，目前狀況下，銀行出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，只能“偏袒”大開(kāi)發(fā)商。

    與前一段有人認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可能略有放松的判斷正好相反，來(lái)自不同銀行部門(mén)負(fù)責(zé)人都告訴記者，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款下半年還會(huì)從緊。理由很簡(jiǎn)單，目前樓市形勢(shì)尚未改觀，這種情況下放下去的開(kāi)發(fā)貸款，形成壞賬風(fēng)險(xiǎn)的可能性會(huì)更大。

    對(duì)于大開(kāi)發(fā)商陸續(xù)受到信貸支持，銀行方面表示，“是細(xì)分，而不是放松”。建行上海分行的房貸負(fù)責(zé)人表示：“大家都很謹(jǐn)慎，好項(xiàng)目、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商，我們會(huì)適當(dāng)放款。”據(jù)他介紹，這是目前上海各家銀行的一個(gè)基本態(tài)度，對(duì)一些優(yōu)質(zhì)客戶的放款有可能增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總量，但并不意味著銀行降低貸款門(mén)檻。”

自住房貸政策“修整”

    與開(kāi)發(fā)商貸款放松的傳言一樣，個(gè)人住房貸款的“解凍”也起源于業(yè)界的“聯(lián)想”。
    7月末央行上海分行召開(kāi)的金融形勢(shì)分析會(huì)，成為此輪對(duì)于銀行個(gè)人住房貸款政策解凍猜測(cè)的起源。
    在這次會(huì)議上，人行上海分行要求各金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)支持上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，并提出三個(gè)意見(jiàn)：一是合理運(yùn)用利率浮動(dòng)政策和貸款差別成數(shù)調(diào)控個(gè)人住房貸款比例和增速；二是密切關(guān)注和防范房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)；三是積極支持上海市政府兩個(gè)“1000萬(wàn)”商品房的建設(shè)和交易，適當(dāng)放寬對(duì)房齡在10年左右二手房貸款的限制。

    對(duì)于老公房貸款政策的放松，成為有關(guān)銀行貸款政策解凍所有猜測(cè)中真正確實(shí)的一環(huán)。從8月份開(kāi)始，滬上各家銀行，以中行率先對(duì)房齡10年以上、總價(jià)50萬(wàn)元以下的老公房松開(kāi)了口子，而就在幾個(gè)月前基本上所有銀行的口徑都是一樣的決絕———10年以上的老公房不貸。
    據(jù)滬上中介公司美聯(lián)物業(yè)的介紹，市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)老公房的主要有四類人群：動(dòng)遷到偏遠(yuǎn)地區(qū)的人；習(xí)慣老公房居住環(huán)境的老年人；想搬出來(lái)自己獨(dú)立居住的上海青年和從外地來(lái)滬、有一定學(xué)歷的白領(lǐng)。

    銀行人士對(duì)老公房的放松是這樣解釋的，這種做法并不違背此次房地產(chǎn)調(diào)控精神，因?yàn)檫@類房屋的購(gòu)買(mǎi)者主要是自住。
    緊接著，上海市政府宣布，從8月20日起，購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的上海職工，公積金貸款額度將從10萬(wàn)元提高到20萬(wàn)元，而如果擁有補(bǔ)充公積金，貸款額度將放寬到30萬(wàn)元。

    伴隨著該政策的出臺(tái)，上海市公積金管理中心下文對(duì)“首套自住住房”進(jìn)行了政策上的定義，公積金貸款額度的放松，鎖定在“此前從未購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房者”，即使是使用自由資金購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套住房的購(gòu)房者，也無(wú)法再享受新政。
    顯而易見(jiàn)，滬上銀行及政府并沒(méi)有意圖要大范圍地放松房貸，而只是對(duì)房貸政策中，有利于自住者的那部分進(jìn)行了“修整”。

個(gè)貸仍堅(jiān)守“底線”

    除了10年房齡的老公房，滬上銀行并沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房貸款政策放松口子。“怎么可能放松？”針對(duì)個(gè)人住房貸款整體松動(dòng)的說(shuō)法，中國(guó)銀行上海分行零售貸款科科長(zhǎng)劉利覺(jué)得有些不可理喻。3月份，央行才下發(fā)指令性意見(jiàn)，對(duì)各地的住房貸款利率統(tǒng)一上調(diào)，對(duì)于貸款成數(shù)放低。“八成房貸，這是我們?cè)诜抠J最為寬松的時(shí)候，才執(zhí)行的政策，現(xiàn)在的形勢(shì)并沒(méi)有好到可以放松房貸的時(shí)候。”
    對(duì)于市場(chǎng)有關(guān)中行上海某支行已經(jīng)對(duì)房貸放松到八成的說(shuō)法，他澄清說(shuō)，中行上海分行沒(méi)有下發(fā)過(guò)任何對(duì)于個(gè)人房貸成數(shù)放松的通知。他向記者聲明，目前銀行對(duì)于個(gè)人房貸上執(zhí)行的信貸政策中，仍然嚴(yán)格執(zhí)行“所有貸款成數(shù)不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)七成”。
    除了中行之外，工、農(nóng)、建以及招行等各家銀行同樣表示，銀行在操作過(guò)程中，貸款成數(shù)會(huì)根據(jù)貸款者的資信條件有所變化，但是七成是最高的首付比例。不僅首付比例，各家銀行表示，貸款利率也沒(méi)有變化。目前，滬上銀行并沒(méi)有像杭州那樣，對(duì)第二套也提供5.508%的下限利率。
    目前，各銀行在個(gè)人房貸上執(zhí)行的信貸政策基本沿襲今年5月以來(lái)制訂和修改的政策。尤其是在一些限制性條款上，維持不變。比如：房齡大于15年，面積小于50平方米；主貸人年齡+貸款年限大于70歲的；外地人士、外籍人士貸款從嚴(yán)；購(gòu)買(mǎi)第二套房貸款利率上浮，第三套房原則上不貸；所有貸款成數(shù)不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)七成。除了房齡和面積的限制略微有所不同，其他政策，所有銀行基本都是達(dá)成一致的。