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    就像“愛(ài)情”是文學(xué)領(lǐng)域永恒的主題一樣，“房?jī)r(jià)”是地產(chǎn)行業(yè)永恒的主題。

    十年了，作為一名行走在地產(chǎn)領(lǐng)域的記者，房?jī)r(jià)是每一天都必須面對(duì)的功課，也是我們今天不得不說(shuō)的話(huà)題。說(shuō)實(shí)話(huà)，“房?jī)r(jià)”最近有點(diǎn)煩。現(xiàn)如今，不論是北京本地人還是外地來(lái)京的，不論是下崗職工還是白領(lǐng)人士，只要三五成群，不論是議論什么，大家說(shuō)著說(shuō)著，都會(huì)扯到房?jī)r(jià)上，而且肯定是有說(shuō)漲的還有說(shuō)落的，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一意見(jiàn)，誰(shuí)也沒(méi)有辦法說(shuō)服別人。

    房?jī)r(jià)，已經(jīng)成了地產(chǎn)市場(chǎng)里的迷走神經(jīng)，誰(shuí)都想抓住，可是誰(shuí)都抓不住。近一段時(shí)間的輿論報(bào)道，也都在說(shuō)房?jī)r(jià)，都在談?wù)摲績(jī)r(jià)的走勢(shì)，似乎人人都知道了房?jī)r(jià)的真諦，但是，又有誰(shuí)的說(shuō)法是讓所有人信服的呢，你相信誰(shuí)說(shuō)的話(huà)呢？

    我們說(shuō)點(diǎn)輕松的吧，把沉重留給“地產(chǎn)商人”和“專(zhuān)家學(xué)者們”。

    房?jī)r(jià)十年，有升有降

    說(shuō)到房?jī)r(jià)，其實(shí)13年前的北京房?jī)r(jià)比現(xiàn)在高，而且，所有標(biāo)價(jià)全是美元，想買(mǎi)房，你得用護(hù)照，還得申請(qǐng)中國(guó)銀行的外匯貸款，當(dāng)時(shí)的房子全是外銷(xiāo)房，賣(mài)給北京的外籍人士。1992年底1993年年初，北京房?jī)r(jià)達(dá)到高峰，房子單價(jià)動(dòng)輒超過(guò)幾千美元，有人說(shuō)，這是北京房?jī)r(jià)最奢侈的階段。

    還沒(méi)等北京老百姓知道“房?jī)r(jià)”這個(gè)詞，1993年7月10日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了現(xiàn)在所說(shuō)的“老八條”，主要的規(guī)定是：金融機(jī)構(gòu)違規(guī)拆借資金全部收回，也就是說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)貸款全部收回，北京和全國(guó)的房地產(chǎn)戛然而止，許多曾經(jīng)一夜暴富的人一夜破產(chǎn)。國(guó)家的宏觀調(diào)控一控就是三四年，現(xiàn)在回過(guò)頭看，用某些房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士的話(huà)說(shuō)，當(dāng)時(shí)的北京房地產(chǎn)進(jìn)入盤(pán)整期，實(shí)際上，對(duì)剛剛起步的北京地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是雪藏。凡是經(jīng)歷過(guò)那次盤(pán)整期的地產(chǎn)商人至今說(shuō)起宏觀調(diào)控，后遺癥就是害怕。

    當(dāng)時(shí)以及之后的幾年里，北京地產(chǎn)市場(chǎng)歸于平靜，老百姓的房子還是以實(shí)物分配為主，職工等著單位分房，拆遷房的市民等著政府給安置，當(dāng)時(shí)北京市場(chǎng)也就只有幾家大的國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)公司給北京的老百姓蓋房子，而且那時(shí)的房子基本都是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，普通老百姓還是不知道“房?jī)r(jià)”這個(gè)詞。

    直到1997年開(kāi)始到1998年之間，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了幾個(gè)政策，開(kāi)始激活已經(jīng)沉睡好幾年的北京和全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，先是政府出臺(tái)政策說(shuō)要大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，之后是銀行出來(lái)說(shuō)金融機(jī)構(gòu)大力支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的貸款，直到1999年，國(guó)務(wù)院取消實(shí)物分房、實(shí)行貨幣買(mǎi)房的大政策正式出臺(tái)，北京的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展。有估算說(shuō)，1999年北京商品房的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率大約是30%，到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到90%多。從此以后，“房?jī)r(jià)”一詞逐漸成為一個(gè)人人皆知的生活用語(yǔ)，而且，“房?jī)r(jià)”一詞逐漸被冠以“普通住宅”的定語(yǔ)。北京房地產(chǎn)進(jìn)入平民化消費(fèi)階段。但是，從絕對(duì)值這個(gè)層面上講，即使到現(xiàn)在，北京的房?jī)r(jià)也沒(méi)有達(dá)到1992年到1993年的水平。你說(shuō)北京的房?jī)r(jià)是升還是降了，概念不同，無(wú)法對(duì)比而已，但是賣(mài)到天價(jià)的房子現(xiàn)在幾乎不怎么值錢(qián)了，可是，地產(chǎn)商人的暴利卻被逐漸控制下來(lái)了。

    好像是從2002年、2003年開(kāi)始，北京的房?jī)r(jià)就是在政府、媒體、百姓、專(zhuān)家、學(xué)者的一輪高過(guò)一輪“下降”聲中持續(xù)上揚(yáng)，而且節(jié)節(jié)上漲，在這期間，每一年的開(kāi)始、結(jié)尾甚或年中，無(wú)論媒體還是專(zhuān)家、地產(chǎn)商人、學(xué)者乃至政府有關(guān)部門(mén)都在預(yù)言房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣怎樣，回頭再看，預(yù)言“下降”的都落空了，預(yù)言上漲的都成功了。

    好在這幾年北京的房?jī)r(jià)上漲還在一個(gè)理性的范圍，但是，到了2004年的時(shí)候，房?jī)r(jià)的漲幅引起了政府的高度關(guān)注。2004年5月，金融政策發(fā)生變化，又開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款實(shí)行緊縮，地產(chǎn)商人談虎色變的“宏觀調(diào)控”開(kāi)始了，直到最近，政府以及金融系統(tǒng)還在陸續(xù)出臺(tái)一些政策，力圖讓地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲幅度趨于平和和理性。

    房?jī)r(jià)漲還是落，這是個(gè)矛盾。

    我們以普通百姓的心態(tài)來(lái)看看房?jī)r(jià)

    如果我有點(diǎn)積蓄，想買(mǎi)一套房子，不論我是第一次購(gòu)房，還是準(zhǔn)備投資，我一定希望房?jī)r(jià)降下來(lái)，誰(shuí)都希望用最少的錢(qián)辦最大的事。但是如果我已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了房子，而且準(zhǔn)備以后賣(mài)掉，我一定希望房?jī)r(jià)不要降下來(lái)，而且最好一路狂漲，誰(shuí)都希望用最少的錢(qián)產(chǎn)生最大利益。

    所以，房?jī)r(jià)，對(duì)解決居住問(wèn)題的老百姓來(lái)說(shuō)，最好是降下來(lái)，但是對(duì)有利益驅(qū)動(dòng)的投資者來(lái)說(shuō)，就是比較矛盾的，希望賣(mài)的時(shí)候漲，希望買(mǎi)的時(shí)候降。普通百姓的心態(tài)就是這么矛盾。

    其實(shí)，在北京房?jī)r(jià)一路上漲的過(guò)程中，我們還是對(duì)兩個(gè)地產(chǎn)界的降價(jià)事件記憶深刻，這兩次降價(jià)都把周邊的房?jī)r(jià)拉了下來(lái)。

    一次是在2000年-2001年的時(shí)候，當(dāng)滿(mǎn)北京三環(huán)周?chē)姆孔訂蝺r(jià)動(dòng)輒上萬(wàn)元的時(shí)候，在東三環(huán)的華輝園和華騰園把單價(jià)定在了4000元，兩個(gè)公寓項(xiàng)目一搶而空。之后好長(zhǎng)時(shí)間，在東三環(huán)附近的房子，定價(jià)都不敢過(guò)高了。

    2002年，位于西三環(huán)的世紀(jì)城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，每平方米4000元的單價(jià)，在當(dāng)時(shí)引起了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格地震。

    平均房?jī)r(jià)，對(duì)老百姓意義不大

    現(xiàn)在來(lái)看，兩次在北京地產(chǎn)市場(chǎng)都引起強(qiáng)烈反響的價(jià)格震蕩，雖然給北京的一部分普通民眾

    帶來(lái)了用較少的錢(qián)解決了居住困難的實(shí)際的好處，但是對(duì)北京房地產(chǎn)整體房?jī)r(jià)的下降沒(méi)有帶來(lái)巨大的拉動(dòng)作用，于是，有些老百姓考慮了，政府以及一些機(jī)構(gòu)給出的平均房?jī)r(jià)，對(duì)個(gè)人買(mǎi)房有影響嗎？到底有多大影響呢？

    一位地產(chǎn)記者同事給我講過(guò)一個(gè)真實(shí)的故事，他的一位親戚兩年前向他咨詢(xún)，買(mǎi)望京的房子劃算嗎？當(dāng)時(shí)他告訴人家，等一等，過(guò)段時(shí)間北京房子就降價(jià)了，到時(shí)候再買(mǎi)吧，他親戚聽(tīng)話(huà)沒(méi)買(mǎi)，結(jié)果，望京的房?jī)r(jià)越等越高，漲價(jià)最快，他的親戚見(jiàn)到他就是埋怨，他也覺(jué)得把人家給坑了。

    從普通購(gòu)房者解決居住問(wèn)題的角度講，整體房?jī)r(jià)抑或叫平均房?jī)r(jià)沒(méi)有什么指導(dǎo)意義，覺(jué)得有能力負(fù)擔(dān)現(xiàn)階段的各種費(fèi)用、而且需要解決居住的難題，買(mǎi)也就買(mǎi)了。其實(shí)政府的宏觀調(diào)控也是為了調(diào)控高檔價(jià)位的房子，也是為了控制炒樓的投機(jī)行為，而且讓普通民眾更能買(mǎi)得起房子。

    所以，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，不用關(guān)心一些地產(chǎn)商人的漲價(jià)說(shuō)，也不用關(guān)心一些專(zhuān)家學(xué)者的降價(jià)說(shuō)，說(shuō)到底房?jī)r(jià)最終還是由無(wú)形的手(政府)和有形的手(市場(chǎng))兩個(gè)方面來(lái)決定的。現(xiàn)在買(mǎi)房對(duì)不對(duì)，至少要到5年以后才知道。

    投機(jī)行為要適可而止

    最近的一則關(guān)于美國(guó)格林斯潘的新聞挺有意思。消息說(shuō)，格林斯潘認(rèn)為，最近幾年漲聲一片的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背后，隱藏著不容小覷的風(fēng)險(xiǎn)，累積的大好局面可能在下一次意想不到的經(jīng)濟(jì)調(diào)整中消失殆盡。他還提醒美國(guó)人，不要認(rèn)為當(dāng)前在美國(guó)投資住房及其他，價(jià)值只會(huì)上升不會(huì)下降，歷史已經(jīng)多次對(duì)這種樂(lè)觀情緒給予了打擊，住房交易將從目前的歷史最高水平下降，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)放慢甚至回落，從而使一些人的家庭財(cái)產(chǎn)減少，進(jìn)而影響個(gè)人消費(fèi)。

    記得幾年前香港地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡之后，許多人原本的不動(dòng)產(chǎn)卻變成了負(fù)資產(chǎn)，有的人在高價(jià)時(shí)買(mǎi)的樓，在市場(chǎng)低迷時(shí)，縮水了一倍，但是還銀行的按揭卻還是要按照高價(jià)的金額，比方說(shuō)，原來(lái)一萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在只值5000了，但是，你還要按1萬(wàn)元來(lái)還貸，貶值一說(shuō)由此而來(lái)。所以，還是提醒有投機(jī)目的的炒樓者，慎之又慎啊。無(wú)論北京還是上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)行為要適可而止了。