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    房地產(chǎn)業(yè)的靈魂是一條資本借貸的鏈條。中國房地產(chǎn)泡沫的警報在頻頻拉響， 最實質(zhì)性的危險是，房地產(chǎn)的資金鏈開始繃緊。如果這條資金鏈因嚴(yán)重泡沫而斷裂，最後崩潰的將是整個金融系統(tǒng)

    "如果你今年借給我500萬，我明年保證還你600萬"。只要遇到看起來有錢的人，鞏占河都要拍著胸脯表示自己的承諾。40歲的鞏戰(zhàn)河是北京市平谷區(qū)的一個小房地產(chǎn)開發(fā)商。

    鞏以前做的是建筑，去年3月開始介入房地產(chǎn)，"建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對於我來說，利潤在100%-200%"。

    今年8月份，鞏戰(zhàn)河開始在平谷開發(fā)一個商品房住宅。但名義上的開發(fā)商是一個名不見經(jīng)傳的龍鳳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這家公司十分怪異，公司注冊資金高達(dá)2800萬元，但自2001年注冊至今，沒有開發(fā)一棟房子。據(jù)鞏透露，龍鳳居房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有多少錢。"北京這種情況多的是，拿錢往銀行過一下就是了。"鞏介紹說。

    盡管沒有錢，龍鳳居房地產(chǎn)開發(fā)公司照樣做起了房地產(chǎn)，因為錢并不是重要的，最重要的是有地。雖然平谷的地皮緊張，但龍鳳居手有地。"這 面的文章很多，現(xiàn)在做事情靠的都是關(guān)系。"鞏戰(zhàn)河說。

    龍鳳居手有地，但自己并不去開發(fā)，而是把地轉(zhuǎn)給像鞏戰(zhàn)河這樣需要地的人去開發(fā)，自己收取一定的土地費，這樣做的好處是把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到別人的頭上。鞏戰(zhàn)河從龍鳳居手 得到1061.03平方米的土地面積,建筑面積3843.89平方米。

    不過，鞏戰(zhàn)河卻絕不是一個甘愿承擔(dān)風(fēng)險的傻瓜。"只要我竣工後給他們公司兩個門臉，就代替了交土地費了。"鞏得意地說。

    拿到稀缺的土地後，鞏占河就根本不擔(dān)心建不起房子。憑著手 的土地，鞏開始了到處融資借債，他現(xiàn)在已拆借了340萬元，"估計還要800萬左右，只要有關(guān)系我貸款容易。"鞏占河說。據(jù)他說，他的一個同行只要拉著銀行信貸部門的人到他的地轉(zhuǎn)一圈，就能拿到錢。"根本不需要任何手續(xù)任何證明"，盡管他的信譽程度也不高。

    由於關(guān)系不夠多，鞏現(xiàn)在感到資金緊張，"已經(jīng)欠材料費100多萬元。"而房子正在打底座，也不能出售期房。不過他并不擔(dān)心，"有地就有錢。何況我還打了個底座,只要把土地抵押出去,錢就來了。"

    借了這麼多錢，如果房建好後賣不出去怎麼辦?令人驚訝的是，鞏對這個問題根本就不考慮。鞏胸有成竹地說，"就算賣不出去，把房子低押給銀行，我還能賺一筆差價。" 鞏說的差價是指，一般建筑商的造價與他在銀行進(jìn)行抵押貸款時所說的價是有差距的。如果造價在每平方米1500元左右，那麼他們給予銀行的抵押價大概是每平方米1800元。

    這簡直是一個完美的"空手套白狼"游戲！以一塊地為道具，上家轉(zhuǎn)給下家，用借貸資金將每一個環(huán)節(jié)串聯(lián)起來，風(fēng)險責(zé)任則像"擊鼓傳花"般地往後轉(zhuǎn)嫁，而最後的"冤大頭"是誰?

最後的"冤大頭"

    前幾年，有一個建筑商向北京京華信托公司貸款2000萬元開發(fā)平谷中學(xué)的一塊地皮，因為按慣例一般是建筑商首先自己墊資建設(shè)，當(dāng)時的京華信托公司負(fù)責(zé)人是原平谷中學(xué)的校長，貸款的條件極為寬松，雙方約定以建好的房子作抵押，抵押房子的估價大約是每平方米1800元。

    不料在建筑的中途出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題，平谷中學(xué)拒絕付款。這個建筑商把房子建好後，只好拿到市場上去出售，但是根本賣不出去，當(dāng)時平谷房子的市價是每平方米1200元左右。

    建筑商還不上2000萬元貸款，無奈的京華信托公司只好收下了這棟垃圾房，最後以每平方米800-900元左右的價格出售，京華信托公司虧了個一塌糊涂，現(xiàn)在已經(jīng)破產(chǎn)倒閉。

    事實上，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈都與此類似。

    那麼，如果這條資金鏈發(fā)生斷裂結(jié)果會怎樣?

    現(xiàn)在假設(shè)，房地產(chǎn)泡沫不斷噴發(fā)，商品房最終大量積壓，開發(fā)商無法支付銀行貸款與建筑商費用，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金也是銀行貸款，最後也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。說到底，在這條資金鏈中，銀行是最後的"冤大頭"。銀行收到了大量的積壓房子，不良資產(chǎn)劇增，出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險，甚至可能引發(fā)整個金融系統(tǒng)的崩潰。

    這并不是危言聳聽，事實上，目前為止，中國每家銀行手 都積壓著大批上世 紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫時建造的樓堂館所，成為銀行不良資產(chǎn)中的一個重要部分。"可能占到了三分之一。"一位業(yè)內(nèi)人士透露。

不祥之兆

    在房地產(chǎn)的這根資金鏈條中，最先斷裂的環(huán)節(jié)將是開發(fā)商與個人貸款購房者。而現(xiàn)在，這兩個環(huán)節(jié)已經(jīng)顯示出不祥之兆。

    無需置疑，中國的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於居民的購買力水平，按照普遍的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，合理的商品房的價格是家庭年均收入的3--4倍。中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於這個指標(biāo)，在北京，商品房平均每平方米4716元，以一套房80平方米計，房價是家庭年均收入的11倍以上，也是高收入家庭的6倍以上。 v這必然導(dǎo)致商品房的大規(guī)模積壓。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局的最新測算，1至8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，到2002年7月止，全國商品房空置占壓資金超過2500億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。

    那麼為什麼房地產(chǎn)商不降價銷售來解套呢?事實上，盡管房價高的離譜，但最後賣房子的人利潤空間是很有限的，前面的諸多環(huán)節(jié)每一道都吞噬利潤。

    現(xiàn)在的狀態(tài)是，一邊是賣房子的堅持不降低價格，一邊是買房的人持幣等待時機(jī)。事實上，這是一場開發(fā)商與購房者之間風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的對決。誰都不愿意為泡沫風(fēng)險買單。

    無論這場對決的勝利者是誰，最終結(jié)果都是一樣的--資金鏈的風(fēng)險只會發(fā)生轉(zhuǎn)移，而不會消除。 v由於長時間巨量的資金套在積壓的商品房上，目前一些開發(fā)商的資金鏈條開始抽緊。包括一些實力雄厚的大房地產(chǎn)商。據(jù)了解，馮侖、潘石屹等人都在積極籌備企業(yè)上市。一位房地產(chǎn)分析師說，"這表明他們的資金緊張，上市的最主要目的是融資圈錢。"據(jù)境外媒體披露，上海世貿(mào)集團(tuán)目前在內(nèi)地融資遭遇困難，正考慮香港上市。許榮茂在上海投資的三個地產(chǎn)項目共需發(fā)展資金約人民幣140億 元。

    而與此同時，銀行與開發(fā)商相互配合大規(guī)模推廣個人按揭貸款。資料顯示，截至6月底，金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款總額已達(dá)6600多億元人民幣。這條資金鏈同樣面臨風(fēng)險。中國的購房消費者并不成熟，不少人是很盲目的，沒有考慮到可能發(fā)生的風(fēng)險--過高的月供一旦遇到經(jīng)濟(jì)不景氣，個人的支付資金流就很容易斷裂，而在漫長的按揭期內(nèi)，誰也不敢保證經(jīng)濟(jì)一直是欣欣向榮。

危險的游戲

    北京的一個房地產(chǎn)開發(fā)商手 積壓了一批房子，眼看資金鏈即將斷裂，關(guān)鍵之時他想到了這樣的辦法。他首先大幅度抬高房子標(biāo)價，將一套原來60萬元的房子抬高到80萬元，然後指使自己的員工、親戚、朋友充當(dāng)購房者"購買"自己的房子，他與這些人約定，他們只"落名"而不負(fù)責(zé)還款供樓，一切由開發(fā)商支付。於是，這些假購房者以80萬元的標(biāo)價獲得57萬元按揭貸款，開發(fā)商成功實現(xiàn)資金套現(xiàn)。以後，當(dāng)這些房屋遇到真正的買家時，開發(fā)商則提前向銀行還貸，然後到房管局注銷抵押登記，再轉(zhuǎn)讓給購房者。

    後來，房子依然無法完全銷售出去，開發(fā)商停止支付按揭月供，這時貸

    款銀行才發(fā)現(xiàn)出了問題，而當(dāng)初的"購房者"或者已離開公司不知下落，或者一口咬定自己毫不知情。開發(fā)商早已轉(zhuǎn)移走套現(xiàn)的資金，很爽快地把那些賣不出去的房子抵押給銀行。

    這并不是個特例，發(fā)展商通過"假按揭"來套現(xiàn)已經(jīng)是非常普遍的情況。據(jù)一位地產(chǎn)界人士透露，他所在的城市最少有二十幾家所謂仲介公司或個人專門聯(lián)系銀企作假按揭，一般仲介費在貸款額的2％-8%之間，視難易程度、急迫程度而定。

    這是一個極其危險的游戲，實際上是開發(fā)商資金鏈開始斷裂時的破壞性逃亡。而最危險的事情是，銀行在這場危險游戲中扮演著叁與者的角色。

    一位業(yè)內(nèi)人士說，"假按揭如果沒有銀行的內(nèi)部配合默許，根本不可能成功。"。讓人極為驚訝，不少銀行認(rèn)為，假按揭是一個"雙蠃"的行為，開發(fā)商可以用比開發(fā)貸款低得多的利息從銀行取得更多的資金，可以避開貸款繁瑣的手續(xù)，而各家商業(yè)銀行可以完成指標(biāo)。為搶占個人住房消費信貸市場，銀行都定有很高的指標(biāo)，每個經(jīng)辦網(wǎng)點和經(jīng)辦人員都攤派有一定的任務(wù)，完成有獎勵，完不成要受到處罰。

如何化解風(fēng)險

    事實上，中國的政府已經(jīng)開始警覺。

    央行在《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告》中特別提醒，防止信貸過度集中於房地產(chǎn)業(yè),以免金融風(fēng)險過度集中。 有關(guān)專家估算，中國的金融機(jī)構(gòu)用於房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款總額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比率約為10％。這個數(shù)字占商業(yè)銀行中長期貸款的比例則更大。

    9月25日，人民銀行銀行業(yè)監(jiān)管司一位處長證實說，央行正準(zhǔn)備出臺一套管理辦法，遏止商業(yè)銀行對一些企業(yè)集團(tuán)或某些行業(yè)貸款過多。要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)資訊的透明度，以免造成逃廢債與惡意騙貸。

    一些銀行也意識到問題的嚴(yán)重性，他們嘗試采取各種手段來分散風(fēng)險。其中最為重視的是住房貸款證券化。前不久，修改後的建設(shè)銀行個人住房貸款證券化方案已重新上交中國人民銀行。

    要想從根本上消除房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險，只有抑制房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的泡沫。這 的關(guān)鍵又在於能否控制土地與銀行貸款。

    9月初,國土資源部和監(jiān)察部也聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)於嚴(yán)格實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》,抑制房地產(chǎn)市場中的土地炒作。不過，戴德梁行的研究顧問部董事王瑾認(rèn)為，這個政策只是針對已經(jīng)立項的土地，而對那些尚在使用者手中潛在的房地產(chǎn)開發(fā)土地則無法控制。因為政府不能把使用者從土地上趕走，而這部分是將來房地產(chǎn)土地儲備的主體。

    至於控制銀行貸款也是困難重重。盡管潛在風(fēng)險很大，但近幾年為各商業(yè)銀行帶來最穩(wěn)定利益的正是房地產(chǎn)這一塊。特別是個人住房貸款，已經(jīng)成為各金融機(jī)構(gòu)宣泄積壓資金的重要出路