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    新干線訊：來自人民日?qǐng)?bào)評(píng)論 文/南言

    繼去年房貸新政出臺(tái)之后，中國人民銀行研究局課題組又發(fā)布調(diào)查報(bào)告，預(yù)警房地產(chǎn)金融過熱，致使長期以來地產(chǎn)開發(fā)資金完全依賴銀行的“輸血管道”被截?cái)啵姸喾康禺a(chǎn)開發(fā)商尋找新“血液”迫在眉睫！自此，地產(chǎn)基金被頻頻提及。但是它能否擔(dān)起中國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的重任？它能連接上中國地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)斷裂的資金鏈嗎？而覬覦中國的海外基金能否真正被國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商廣泛接納？

    誰來連接地產(chǎn)資金鏈？
    近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，相應(yīng)地，四大國有商業(yè)銀行的地產(chǎn)貸款規(guī)模也不斷上升。據(jù)一位銀行從業(yè)者稱，地產(chǎn)開發(fā)商的資金20%-30%來自銀行貸款，占地產(chǎn)項(xiàng)目投入的30%-40%；建筑公司先行墊資施工的資金亦來自銀行貸款，再加上一半以上的購房者也依靠個(gè)人住房抵押貸款。因此，目前地產(chǎn)開發(fā)資金70%-80%源自銀行貸款。這意味著商業(yè)銀行已成為房地產(chǎn)業(yè)最重要的“輸血者”。而且據(jù)人民銀行研究局課題組發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)也存在房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款的問題。

    斷裂的資金鏈
    為此，去年6月底，央行本著防范金融風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱121文件）。其核心內(nèi)容包括：地產(chǎn)開發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限不得超過2年；承建地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)所獲貸款只能購買施工設(shè)備，嚴(yán)格防止使用銀行貸款墊資地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
    有關(guān)專家指出，121文件觸動(dòng)了中國地產(chǎn)業(yè)最敏感的神經(jīng)——“資金鏈”，同時(shí)也暴露出中國地產(chǎn)業(yè)“資金鏈”的脆弱，銀行貸款成為地產(chǎn)開發(fā)商的唯一救命稻草。121文件對(duì)開發(fā)商來說，意味著銀行對(duì)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款門檻的雙向提高，開發(fā)商取得銀行資金支持的難度越來越大，房地產(chǎn)業(yè)“資金鏈”立馬斷裂，這意味著有很多項(xiàng)目或開發(fā)商面臨死亡。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)更是預(yù)言：有50%以上的地產(chǎn)企業(yè)將垮臺(tái)、70%以上的項(xiàng)目將無法繼續(xù)！
    在向銀行直接融資渠道不暢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自然會(huì)向資本市場尋求資金。很多企業(yè)均在著手“首發(fā)上市”或“借殼上市”。據(jù)了解，眼下僅北京地區(qū)就有鵬潤集團(tuán)、萬通實(shí)業(yè)等一批房地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場。然而，房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足“首發(fā)上市”要求的少之又少。如：房地產(chǎn)從開發(fā)到竣工驗(yàn)收大約需要兩年時(shí)間，而地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售額在項(xiàng)目未完工前不能算作企業(yè)利潤；同時(shí)要具有連續(xù)三年穩(wěn)定均衡盈利記錄的財(cái)務(wù)要求，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到上市要求。因此，121文件出臺(tái)后引發(fā)的融資難問題，已成為中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的阻礙。

    地產(chǎn)基金是解困良方嗎？
    在此背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)也根據(jù)各自的資源優(yōu)勢，紛紛涉足階段性股權(quán)投資和房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，并呈現(xiàn)強(qiáng)勢出擊的態(tài)勢。
    在121文件發(fā)布之后，地產(chǎn)基金頻頻被提及。據(jù)了解，萬通集團(tuán)旗下中城房網(wǎng)成立了一家基金管理公司—中城投資，正積極與海內(nèi)外基金公司合作，創(chuàng)設(shè)專事于土地開發(fā)的信托基金和住宅產(chǎn)業(yè)投資基金。北京國投、上海國投等信托投資公司已通過信托計(jì)劃，為房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)及后期裝修提供“過橋貸款”。偉業(yè)資產(chǎn)管理公司成立一家基金投資公司，為地產(chǎn)開發(fā)提供私募基金。據(jù)稱，目前該基金委托四大商業(yè)銀行作“托管”支持。

    但是地產(chǎn)基金真的能成為地產(chǎn)開發(fā)商融資的解困良方嗎？
    盡管地產(chǎn)基金好處很多，諸如，相對(duì)而言給開發(fā)商的靈活度和空間要大許多；銀行貸款要付利息，而開發(fā)商利用基金投資虧損，不需要給基金任何回報(bào)等。所以，有一部分人認(rèn)為應(yīng)積極推動(dòng)地產(chǎn)基金的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一條新的融資渠道。
    然而，業(yè)界還有另外一種聲音，即從風(fēng)險(xiǎn)成本和收益來看，即使存在地產(chǎn)基金，恐怕絕大多數(shù)地產(chǎn)商仍會(huì)選擇去銀行貸款。
    “因?yàn)椋y行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的審核不可能進(jìn)行全面深入地調(diào)查和追蹤，這使得開發(fā)商更樂意采用銀行這種監(jiān)管比較弱的融資方式。”美國漢斯公司副總裁杰姆斯·莫瑞森對(duì)中國推行地產(chǎn)基金并不樂觀。
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在《土地拍賣法》實(shí)施以前，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的很多程序都是不透明的，現(xiàn)在國內(nèi)90%以上地產(chǎn)公司還不具備獲得基金支持的素質(zhì)，一旦使用基金，很可能會(huì)像“假按揭”一樣，素質(zhì)不高的開發(fā)商很可能會(huì)用基金去套錢。
    事實(shí)上，此前中國已有少數(shù)地產(chǎn)商進(jìn)行過嘗試，但都是有始無終。早在2001年8月中旬，北京萬通有限公司與臺(tái)資機(jī)構(gòu)在香港注冊(cè)富華通地產(chǎn)發(fā)展公司，并開始籌集規(guī)模為10億美元的大中華地產(chǎn)基金，這是國內(nèi)首家房地產(chǎn)開發(fā)基金的嘗試。此后，中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)于2002年發(fā)起了“精瑞基金”。2003年1月，加拿大投行發(fā)起“第一中國不動(dòng)產(chǎn)基金”。
    然而，大中華地產(chǎn)基金最后以“流產(chǎn)”告終，其原因是基金投資地產(chǎn)業(yè)得不到法律支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)基金本身就是一個(gè)敏感的話題。按照國際通行的分類法，基金分為證券基金和產(chǎn)業(yè)基金兩大類，但是目前中國尚未出臺(tái)《基金投資法》，現(xiàn)有相關(guān)法律只是對(duì)證券基金明確界定和規(guī)范，產(chǎn)業(yè)基金則因?yàn)榱⒎ㄟ^程中爭論頗多，一直被擱置。同時(shí)，中國政府對(duì)產(chǎn)業(yè)基金所持的態(tài)度是：先立法再放行，決不允許在立法之前進(jìn)行所謂的試點(diǎn)。
    而“第一中國不動(dòng)產(chǎn)基金”成立之后，投資者應(yīng)保持中立，由管理公司具體運(yùn)作經(jīng)營項(xiàng)目，只有基金投資委員對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。然而，在中國則是誰投錢誰說了算，觀念上巨大差距，最終由于沒有籌集到足夠資金而中途夭折！
    看來，盡管有資產(chǎn)公司和投資公司類型的準(zhǔn)基金“私生”出來，但其相對(duì)于證券基金來說環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長、監(jiān)控難，尤其缺少良好的信用習(xí)慣和成熟的管理分工，地產(chǎn)基金實(shí)際運(yùn)作起來仍是險(xiǎn)象環(huán)生。

    海外基金探頭探腦
    地產(chǎn)業(yè)資金鏈的空缺給曾經(jīng)被一度關(guān)注的地產(chǎn)基金帶來新的發(fā)展機(jī)遇。特別是與房地產(chǎn)金融相關(guān)的海外投資機(jī)構(gòu)，也飄洋過海來到中國。摩根斯丹利對(duì)海外基金投資中國房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)調(diào)研表明：在未來2到3年，將有2至30億美元的海外資金投向中國地產(chǎn)市場。據(jù)稱，摩根斯丹利在中國計(jì)劃投資價(jià)值9000萬美元的房地產(chǎn)。

    近幾年來，一些海外地產(chǎn)基金受制于全球經(jīng)濟(jì)疲軟，開始紛紛進(jìn)入亞太地區(qū)“淘金”。然而，在日本及韓國，由于房地產(chǎn)市場增長緩慢，商機(jī)難尋。而中國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場異常活躍，在銀行利率一降再降情況下，商業(yè)銀行樂意將貸款交給地產(chǎn)開發(fā)商。因?yàn)椋谶^去幾年里，中國地產(chǎn)市場并不缺錢。這意味著海外地產(chǎn)基金在中國難顯英雄本色。然而，這似乎并沒有擋住海外投資集團(tuán)進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)的步伐。

    分析人士認(rèn)為，海外地產(chǎn)基金進(jìn)入中國將經(jīng)歷兩個(gè)階段：第一，在進(jìn)入初期的2到4年里，主要以資金流入為主。第二，在4年以后的成熟階段，資金的流入更加穩(wěn)定而理性。海外基金的進(jìn)入，將緩和人民銀行的房貸新政對(duì)樓市的影響。在執(zhí)行央行121文件之后，會(huì)有一些開發(fā)商拿不到銀行貸款，這樣,他們就必須尋求其他融資方式。從這一點(diǎn)來看，海外地產(chǎn)基金的出現(xiàn)，將使開發(fā)商走出資金短缺的困境。

    但讓很多海外基金頭痛的是：進(jìn)入中國后把資金交給誰？因?yàn)閲鴥?nèi)很多企業(yè)達(dá)不到海外基金的審核要求，很難獲得海外基金的融資支持。而國內(nèi)監(jiān)管機(jī)制在規(guī)范化、法制化方面也無法滿足海外機(jī)構(gòu)投資人的要求。

    分析人士認(rèn)為，人民銀行的房貸新政，從表面上看，確實(shí)意味著海外地產(chǎn)基金已走到前臺(tái)。然而，在未來的2到3年，西方資本不會(huì)成為國內(nèi)地產(chǎn)投資的生力軍。由于中國市場尚未做好充分的準(zhǔn)備，他們只會(huì)做一些試探性的投資。一些已進(jìn)入的基金可能會(huì)擴(kuò)大投資，為其他資金進(jìn)入中國打造一個(gè)好平臺(tái)，以此在短期內(nèi)招募盡可能多的參與者。所以，海外投資者將以低風(fēng)險(xiǎn)的原則積累經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備好迎接日趨成熟的市場機(jī)會(huì)。而央行的房貸新政還需要一段時(shí)間來觀察論證其合理性。如不合理，仍需進(jìn)行調(diào)整，房貸政策的不穩(wěn)定性也會(huì)阻礙或延遲海外基金的進(jìn)入！

    種種跡象表明，誰能連接上地產(chǎn)業(yè)“斷裂”的資金鏈還是個(gè)未知數(shù)。