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　　盡管言辭謹(jǐn)慎，但幾乎所有接受采訪的銀行均認(rèn)為，推出固定利率房貸是遲早的事情

　　新干線訊　國際金融報(bào)報(bào)道　央行房地產(chǎn)金融分析小組近日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》如同一陣旋風(fēng)，在業(yè)內(nèi)及消費(fèi)者中迅速引發(fā)各種討論，其中明確提出“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款”，引起購房者以及業(yè)內(nèi)人士相當(dāng)大的關(guān)注。
　　銀行態(tài)度曖昧
　　但是銀行對這種旨在打造雙贏的新產(chǎn)品顧慮重重。有媒體報(bào)道工行上海分行計(jì)劃推出固定利率房貸后，工行上海分行辦公室及個(gè)人房貸業(yè)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人迅速對此給予了否定。
　　此外，據(jù)一位接近總行的消息人士透露，總行似乎對上海分行的試點(diǎn)工作略有耳聞。據(jù)稱，此前總行曾就固定利率房貸一事進(jìn)行過內(nèi)部討論，但最終沒有結(jié)果出臺(tái)。
　　記者隨后詢問了滬上其他銀行，這些銀行均表示，短期內(nèi)沒有推出固定利率房貸的打算。他們大多認(rèn)為，目前固定利率房貸業(yè)務(wù)應(yīng)處于探討和研發(fā)階段，真正的產(chǎn)品推出至少還需相當(dāng)時(shí)間。
　　“由于美國已連續(xù)9次加息，近期央行也再次上調(diào)一年期港元、美元存款利率上限，同時(shí)我國的通脹壓力并沒有完全釋放。一般認(rèn)為，我國也正處于加息周期，中短期再次加息的機(jī)會(huì)較大。”這是滬上銀行專家普遍持有的認(rèn)識(shí)。
　　除了這種最直接的擔(dān)心外，某股份制銀行房貸部專家表示，目前，從技術(shù)角度講，推固定利率房貸應(yīng)沒有任何障礙，但是，各銀行對固定利率房貸的定價(jià)水平、研發(fā)以及對遠(yuǎn)期利率的判斷等都需要加強(qiáng)，也需要央行給予技術(shù)指導(dǎo)和政策支持。他認(rèn)為，目前的市場外部條件尚不夠成熟。
　　對借貸雙方均有利
　　“固定利率實(shí)質(zhì)上也是一個(gè)博弈的過程。對銀行和購房人而言，固定利率消除掉了對未來風(fēng)險(xiǎn)或者收益的顧慮。”某銀行資深人士認(rèn)為，“但是考慮到目前中國正處在利率上升周期內(nèi)，對銀行而言，固定利率將減少銀行的收入，而相應(yīng)對購房人而言，則消除了多還貸款的顧慮，正因?yàn)榇耍瑢栀J者是一個(gè)利好。”
　　不獨(dú)于此，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，絕大多數(shù)消費(fèi)者不愿承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。在荷蘭、法國，選擇固定利率的消費(fèi)者占到80%，愛爾蘭的這一數(shù)字也達(dá)到了70%。而據(jù)加拿大銀行所做的調(diào)查，絕大多數(shù)購房者傾向于用固定利率貸款，盡管從50年來加拿大的利率走勢看，選擇浮動(dòng)利率的借款人實(shí)際上比選擇固定利率的劃算得多，但大多數(shù)人并不聽從學(xué)者的勸告，還是把浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為了固定利率。
　　而對銀行來說，即使處在“加息周期”中，固定利率對其也未必一定意味著風(fēng)險(xiǎn)。上述銀行人士認(rèn)為，這是基于兩個(gè)原因，其一，在浮動(dòng)利率下，提前還貸使銀行業(yè)務(wù)量增加很多不堪重負(fù)，而收取違約金爭議很大；其二，如果利率增值太大從而超出購房者還貸能力，貸款很可能演變成不良貸款。
　　時(shí)機(jī)似已成熟
　　上述報(bào)告出臺(tái)后，有消息迅速跟進(jìn)稱，據(jù)中國工商銀行上海市分行內(nèi)部人士透露，“工行正在計(jì)劃推出固定利率房貸。”
　　針對工行這一說法，某銀行業(yè)資深人士分析道，“目前銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)落入低谷，7月上海的房貸余額甚至呈現(xiàn)負(fù)增長，推出固定利率房貸的時(shí)機(jī)似乎已經(jīng)成熟了。”
　　支撐這種說法的事實(shí)確實(shí)存在：央行新近發(fā)布的《2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，二季度全國房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降。2005年6月末，商業(yè)銀行自營性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.60萬億元，比年初新增2140億元，同比少增237億元；貸款增長23.20%，增幅同比回落12.85個(gè)百分點(diǎn)。
　　此外，2005年二季度，個(gè)人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增最小值。6月末，個(gè)人住房貸款余額達(dá)1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個(gè)百分點(diǎn)。部分商業(yè)銀行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款月度提前還款額占累收貸款額的比例持續(xù)上升。
　　這種狀況在房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域上海則更為顯著。來自銀行方面的消息說，除了中行上海市分行，其他三家國有商業(yè)銀行上海市分行7月份的房貸都出現(xiàn)了新增余額負(fù)增長的情況。總體估算，今年五六月份上海個(gè)人新增房貸余額雖然減半縮水，但仍能維持在二三十億元左右，但7月份房貸余額竟然減少了大約10億元。
　　很顯然，在目前加息預(yù)期較為強(qiáng)烈的情況下，銀行推出固定利率房貸被普遍認(rèn)為系購房者一大利好。中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮博士表示，目前的利率水平處在13年來的最低點(diǎn)，“加息的可能性為99％”，而現(xiàn)有的商品房買賣合同還貸利率是以現(xiàn)有利率為基準(zhǔn)的，一旦利率不斷上升，還貸成本也將水漲船高。其實(shí)這也是加息過后銀行提前還貸率大幅增加的根本原因。
　　受制三大瓶頸
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，固定利率房貸產(chǎn)品的推出理論上是趨勢，但操作上受制于三大瓶頸：一是銀行利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。固定利率產(chǎn)品無疑鎖定了貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)，但銀行的利率定價(jià)也需要通過風(fēng)險(xiǎn)精算，鎖定風(fēng)險(xiǎn)水平，這對銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力提出了極大考驗(yàn)；二是分散利率風(fēng)險(xiǎn)的金融工具欠缺。一位國有銀行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權(quán)產(chǎn)品，利率遠(yuǎn)期、掉期產(chǎn)品，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機(jī)會(huì)分散未來不可預(yù)知的利率變化，避免在這一產(chǎn)品上出現(xiàn)損失；三是對市場調(diào)研的不足。目前尚不可知購房者對這一產(chǎn)品的接受程度，由于固定利率產(chǎn)品是基于長期利率升息的趨勢下設(shè)計(jì)的，因此比當(dāng)前利率會(huì)高，這對于有提前還貸愿望的人或投資客來說不一定有吸引力。而銀行界預(yù)計(jì)最有可能先推出的5年期固定利率房貸產(chǎn)品，由于期限過短，貸款人對此是否有興趣，目前也沒得到充分的市場調(diào)研數(shù)據(jù)。
　　“不成熟的市場就不可能衍生出成熟的衍生品。”西南證券房地產(chǎn)研究員段海瑞指出，房地產(chǎn)衍生品市場在中國還只是一個(gè)發(fā)展的方向，總體上屬于初級(jí)市場。
　　中國社科院金融所所長李揚(yáng)則表示，從世界范疇的統(tǒng)計(jì)來看，在全部的衍生品交易中，利率型衍生品交易幾乎達(dá)90%。沒有利率衍生品，就無法實(shí)行利率市場化，而只有利率市場化的前提，才能有利率型衍生品市場的大發(fā)展，二者相輔相成。發(fā)展匯率衍生品與利率型衍生品是同樣的道理，如果匯率變動(dòng)，就必須有匯率型衍生品配合避險(xiǎn)。
　　這與央行的考慮是一致的。他在提出可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款的同時(shí)，建議有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。
　　而記者在采訪過程中的感受是，盡管言辭謹(jǐn)慎，但幾乎所有的銀行均認(rèn)為，從長期來看，商業(yè)銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。