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　　似乎是黑夜中看到了一線曙光。據(jù)統(tǒng)計(jì)， ８月１５～２１日的這一周，上海全市住宅成交面積與前一周相比增加了１１．１％；即使去除動(dòng)拆遷房及別墅，普通商品房成交量與前一周相比也增加了３．４％，上海樓市似乎開始悄悄的回暖。回暖的關(guān)鍵在于房價(jià)的下跌，正如中原分析師認(rèn)為：“開發(fā)商主動(dòng)性促銷促進(jìn)了部分區(qū)域的成交回暖。”

　　一般市場(chǎng)認(rèn)為，上海房價(jià)回到去年八九月瘋長之前的價(jià)位比較合理。經(jīng)過半年的宏觀調(diào)控，上海樓市的泡沫才剛剛被擠出一些。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，上海房價(jià)下跌還有一個(gè)綜合底線：跌幅不會(huì)超過３０％。因?yàn)椋袊谶M(jìn)行金融改革，如果跌幅超過３０％，跌出購房者的三成首付，銀行可能就要面臨大量呆、壞賬。這是各方面都不可能接受的。
 

政策走勢(shì)：利好將成主流
 

　　在中國，樓市向來是政策市。而上海的政策，更是讓人玩味。８月１５日，上海市宣布提高住房公積金貸款額度上限——自８月２０日起，對(duì)于購買第一套自住住房的上海市員工，公積金個(gè)人貸款額度將從１０萬元提高到２０萬元。如有補(bǔ)充公積金的職工，最高額度可達(dá)３０萬元。對(duì)此，信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心葉瑋分析道：“公積金貸款上限提高實(shí)際提升了本市職工首次購房的能力。在后期的房產(chǎn)市場(chǎng)上，首次購買自住住房的上海職工將陸續(xù)入市。”

　　上海市中心的新房銷售，一向控制得非常嚴(yán)格，需要市房地局批準(zhǔn)。而據(jù)知情人士告訴記者，這一政策也將放開。可以預(yù)計(jì)的是，將會(huì)有更多的市中心樓盤上市。顯然，政策利好面正在加強(qiáng)。

　　之前的信息也顯示，上海市政府對(duì)于樓市的態(tài)度正在悄然緩和。６月底，上海市給調(diào)控定調(diào)為：“合理引導(dǎo)市場(chǎng)的心理預(yù)期。”很顯然，樓市價(jià)格下跌、交易萎縮，一個(gè)重要原因在于消費(fèi)者認(rèn)為，調(diào)控后房價(jià)會(huì)跌，從而買漲不買跌。而“合理引導(dǎo)市場(chǎng)的心理預(yù)期”，含義豐富。７月２７日，人行上海分行在上海市金融形勢(shì)分析會(huì)上明確提出，要適當(dāng)放寬對(duì)房齡在１０年左右的二手房貸款的限制。

　　這些都表示，在遵循中央調(diào)控總目標(biāo)的同時(shí)，上海對(duì)樓市的調(diào)控可能將逐步解凍。
 

下跌大勢(shì)難撼動(dòng)
 

　　盡管近來的政策頗為利好，但是如果樓市的幾大“緊箍咒”，如禁止轉(zhuǎn)按揭、５．５％的營業(yè)稅收等沒有取消的話，樓市下跌的趨勢(shì)仍然很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

　　在上海樓市，近期隨處可見五花八門的降價(jià)：攝影比賽、團(tuán)購、開發(fā)商幫助借首付等等。其中，浦東三林地區(qū)某樓盤開盤價(jià)為每平方米６９００元，比周邊樓盤每平方米低了２０００多元，令人矚目。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，經(jīng)過半年的宏觀調(diào)控，上海樓市的泡沫才剛剛被擠出一些。從空置率、投資比例來看，上海樓市原來的投資客并沒有大規(guī)模撤出，空置率依然居高不下。

　　據(jù)知情人士告訴記者，目前上海有１．７萬戶核心家庭（僅僅是夫妻和小孩）擁有５套或者５套以上的房子！這是一個(gè)頗令人吃驚的數(shù)據(jù)，即使按每戶５套，每套１００平方米計(jì)算，也就是說１．７萬戶家庭擁有８５０萬平方米的房子，這相當(dāng)于上海樓市一年供應(yīng)量的１／３左右，相當(dāng)于整個(gè)杭州市約４年的供應(yīng)量。

　　根據(jù)上海市政府公布的數(shù)據(jù)，截至２００４年６月底，住宅空置面積為１０７萬平方米，平均空置率在１６％左右。但是，這僅僅是指開發(fā)商尚未出售的房屋，并不包括售后的空置房。而且，第一季度房價(jià)瘋長之后，空置房比例更高。業(yè)內(nèi)保守估計(jì)，上海樓市空置率在２０％～２５％之間。

　　因此，從高空置率和投資比例上看，宏觀調(diào)控只是遏制住投資瘋漲的趨勢(shì)，并沒有根本解決這一問題，雖然這是調(diào)控目標(biāo)之一。有分析認(rèn)為，上海房價(jià)下跌的趨勢(shì)短期內(nèi)不可遏制，政府也不會(huì)出重手去阻止。

上海樓市缺乏標(biāo)準(zhǔn)體系
 

　　房價(jià)下跌大勢(shì)已定，不過，跌到哪里是底線，市場(chǎng)依然沒有定論。

　　一般市場(chǎng)認(rèn)為，房價(jià)回到去年八九月瘋長之前比較合理。比如萬里社區(qū)，從每平方米１２０００元最高點(diǎn)降到每平方米８５００元，就是一個(gè)較合理的水平。總體上，凡是房價(jià)降到去年八九月水平的項(xiàng)目一定熱銷。依此標(biāo)準(zhǔn)，上海樓市還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有降到這個(gè)水平。

　　但是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只是市場(chǎng)的感覺，并沒有科學(xué)的依據(jù)。正如國泰君安證券股份有限公司固定收益證券總部董事總經(jīng)理周理對(duì)記者所說：“上海樓市缺乏一套衡量房價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)體系。”

　　在國際上，衡量區(qū)域房價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)收入比，衡量一個(gè)物業(yè)是否有投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)是投資回報(bào)比。

　　在歐美成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，收入房價(jià)比一般是３～６：１，而欠成熟市場(chǎng)大約是６～８：１。上海樓市知名臺(tái)灣專家蔡為民告訴記者：“國際大都市如紐約、倫敦，比例會(huì)高一些，可能達(dá)到１２～１５：１。上海只是國際大都市的雛形，根本還算不上國際大都市。我認(rèn)為，大約１０：１是比較合理。

樓價(jià)下跌的“政治底線”
 

　　值得注意的是，在上海住宅價(jià)格一路走跌時(shí)，寫字樓、老洋房價(jià)格卻逆市上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)，二季度比一季度增長了１６．９％。根據(jù)史丹福對(duì)市中心調(diào)查樣本分析，老洋房的價(jià)格也在緩漲。第二季度相比第一季度，花園洋房均價(jià)上漲４．４％，新式里弄上漲２．３％；老式公寓上漲２．３％。中融集團(tuán)銷售總監(jiān)劉偉說：“上海寫字樓市場(chǎng)租金和價(jià)格的價(jià)格回報(bào)率比，大概是８％到１０％之間，這是很合理的。”前沿控股集團(tuán)旗下史丹福老洋房租售中心總經(jīng)理蔡芒華也對(duì)記者說：“老洋房的長期投資出租回報(bào)，可以達(dá)到８％～１０％。所以，調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響不是很大，價(jià)格還在稍微上漲。”

　　上海的住宅市場(chǎng)，租金房價(jià)比只有３％～５％，投資回報(bào)比低得驚人。蔡芒華對(duì)記者說：“租金房價(jià)比，也就是投資回報(bào)比，一直是衡量房價(jià)是否合理的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。以現(xiàn)在的租金和２００３年的上海房價(jià)相比，差不多能達(dá)到８％～１０％的比例。”

　　另外，蔡為民也對(duì)記者說，上海房價(jià)下跌還有一個(gè)“政治”底線：跌幅不會(huì)超過３０％。因?yàn)椋袊谶M(jìn)行金融改革，如果跌幅超過３０％，跌出購房者的三成首付，銀行可能就要面臨大量呆、壞賬。這是政府不可能接受的。