91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

　　一份由福州市有關(guān)部門測(cè)算的商品房?jī)r(jià)格對(duì)照表顯示 
 
     建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房?jī)r(jià)虛高的數(shù)目究竟有多大？

    8月上旬，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門測(cè)算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表，在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤(rùn)率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。 

    來自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年福州市商品房平均銷售價(jià)格為3587元/平方米，同比增長(zhǎng)11.64%，其中商品住宅銷售價(jià)格為3228元/平方米。福州市物價(jià)部門對(duì)當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算，結(jié)果顯示，商品房的社會(huì)平均開發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。   

    為清晰反映一個(gè)樓盤的真實(shí)成本和利潤(rùn)空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(福州某某花園)，按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測(cè)算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的利潤(rùn)率達(dá)60.2%。

    現(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”：福州某某花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右)。1、地價(jià)：683元/平方米。2003年9月，開發(fā)商通過競(jìng)拍以每畝112.6萬元購(gòu)得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。

    2、土建和安裝成本：875元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅娋€路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。     

    3、配套建設(shè)費(fèi)用：486元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    4、開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：390元/平方米左右。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì)超過商品房銷售價(jià)格的10%。

    綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)商利潤(rùn)約為：銷售均價(jià)3900元—總成本2434元＝1466元。開發(fā)商的利潤(rùn)率為60%左右。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)