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　　由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，又面臨近幾年房價持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價格是漲是跌？倒底誰能有效影響甚至決定房地產(chǎn)走勢？房地產(chǎn)未來發(fā)展格局如何演化？無論是消費者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關從業(yè)主體，對這些問題都可謂是關心備至，紛紛從不同角度提出自己的看法，一時間房地產(chǎn)成了人們茶余飯后討論的最熱門話題。我個人以為，政府的宏觀調(diào)控政策也好，刺激托市政策也罷，對房地產(chǎn)市場的影響只能是局部性的、暫時的，并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場的固有運行規(guī)律，房價漲跌將不以各利益主體的良好愿望為轉(zhuǎn)移，而會嚴格遵循市場規(guī)律運行，在目前市場成交量下降、買賣雙方等待觀望的僵持局面中，消費者將會占據(jù)主動，房地產(chǎn)市場的調(diào)整在所難免。

　　一、目前房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，市場正處于變盤的前夜

　　今年以來由國務院關于穩(wěn)定住房價格的兩個“八條”及七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》主導的房產(chǎn)新政，標志著我國自亞洲金融危機以來刺激房地產(chǎn)需求增長的政策發(fā)生了轉(zhuǎn)變，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)整體性降溫。其實自今年一季度以來，房地產(chǎn)投資增幅就逐月回落，1－6月份全國房地產(chǎn)投資增長23．5％，其中商品住宅投資增長21．3％，房地產(chǎn)開發(fā)投資比一季度增幅回落3．2個百分點，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1個百分點，房地產(chǎn)增長已開始進入調(diào)整期，其中東部地區(qū)調(diào)整跡象最為明顯，投資規(guī)模前五大省市有四個投資增長明顯回落，并帶動整個東部地區(qū)房地產(chǎn)增長明顯降溫。房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中依賴性極強的信貸資金增幅也明顯放緩，截至5月末，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2．81萬億元，增幅回落33．38個百分點，其中住房開發(fā)貸款余額4595．8億元，增幅回落69．24個百分點，個人住房消費貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢，而缺少了銀行資金的“輸血”功能，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景堪憂！

　　再從銷售市場看，出于對目前房地產(chǎn)市場泡沫的擔心，國家對房地產(chǎn)實行了種種緊縮政策，上海、杭州等房地產(chǎn)熱點地區(qū)市場明顯降溫，七部委聯(lián)手遏制房價措施出臺之后，市場交易量大幅下降，等待觀望和持幣待購正在成為房地產(chǎn)市場的主旋律，開發(fā)商在收縮還是擴張之間、政策在收緊還是放寬之間游移不定，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯漲局面，1－6月份全國商品住宅銷售面積增幅，5年來首次低于竣工面積增幅，過去供求矛盾比較突出的杭州、南京、青島等城市，市場供應開始略大于需求，上海市商品住宅市場供求比例，也由今年一季度的0．851轉(zhuǎn)變?yōu)?－6月份的1．121。商品住宅成交總量下降，尤其是高價位、大套型住房成交量下降幅度更大，1－6月份全國40個大中城市，有19個城市商品住房登記銷售面積同比負增長。密集出臺的抑制房價政策，除了使眼下部分地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫影響，在買家持幣觀望、市場接盤稀少的情況下，一些投機、投資性的二手住房，開始轉(zhuǎn)向長期出租，租賃市場房源供應量明顯增多，這將對房產(chǎn)租賃市場構(gòu)成租金下滑壓力，投資性購房需求將會因此受到抑制。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過買賣雙方一段時間的僵持后，已經(jīng)到了即將變盤的前夜。