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　　從閑置土地收回到開(kāi)發(fā)商被清查，從高官落馬到城建相關(guān)部門(mén)一系列人事變故，6月下旬以來(lái)，種種跡象表明，宏觀調(diào)控之下，一場(chǎng)新的風(fēng)暴正在席卷南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。問(wèn)責(zé)“懸劍”的引入，究竟會(huì)帶來(lái)什么樣的影響，又有多少人會(huì)深陷其中？
　　
　　清查風(fēng)暴
　　8月2日，曾經(jīng)創(chuàng)造南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)紀(jì)錄的兩塊土地鐵管巷A、C地塊，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繳納出讓金而被政府依法收回。
　　鐵管巷A、C地塊位于新街口王府大街，2004年1月15日，上海全日通投資有限公司和上海衛(wèi)中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人以5.45億元的總價(jià)先后標(biāo)得了鐵管巷A地塊和C地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。
　　此后在長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商始終沒(méi)有將土地款項(xiàng)付清，由此，政府宣布該地塊被收回，成為南京規(guī)范土地秩序的首批地塊。南京市國(guó)土部門(mén)表示，除已經(jīng)確認(rèn)被回收的這一地塊外，目前還有部分早先成交的地塊，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能及時(shí)交納土地出讓金，正加緊對(duì)其進(jìn)行梳理，并進(jìn)行催繳。
　　“從性質(zhì)來(lái)看，鐵管巷A、C地塊并非嚴(yán)格意義上的閑置土地，在一定程度上，與其說(shuō)是針對(duì)閑置土地的清理，更像是針對(duì)不規(guī)范開(kāi)發(fā)商的清查。”一位熟知南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士分析，高價(jià)土地的土地款拖欠并非一家，也不止南京，這在上海及全國(guó)其他各地都屢見(jiàn)不鮮。
　　正如其所說(shuō)，執(zhí)行土地收回制度僅僅是冰山一角，政府更大的用意，是在于清除市場(chǎng)中的各種頑疾，以促使南京樓市的理性回歸。
　　令許多人惴惴不安的是，南京相關(guān)部門(mén)將更重的“手段”放在了對(duì)開(kāi)發(fā)商其他行為的清理上。而力度，將不僅僅停留在規(guī)范行為上，一旦清查核實(shí)，更會(huì)直接追究責(zé)任。
　　“大規(guī)模的清查已經(jīng)開(kāi)始。”一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商告訴記者，相對(duì)于以往針對(duì)單個(gè)政策的梳理，這次政府的行為顯得更有深意，以往的一切不規(guī)范行為，都在追究責(zé)任的范疇之列，其核查內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商的土地款資金籌措交付情況、開(kāi)發(fā)流程是否符合規(guī)定、銷(xiāo)售情況是否透明規(guī)范等等，以及可能存在的行賄及其他與政府部門(mén)有關(guān)聯(lián)的法外尋租，而據(jù)他了解，目前接受清查的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有數(shù)十家之多，包括一些在本地非常知名的企業(yè)。
　　
　　房地產(chǎn)“裂口”
　　近來(lái)爭(zhēng)議不斷的南京房地產(chǎn)業(yè)究竟是一個(gè)什么樣的面目？
　　一位專(zhuān)家告訴記者，在“十運(yùn)”概念支撐下的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)完成了一次“超規(guī)模”的提速，原本密實(shí)的“網(wǎng)絡(luò)”，也開(kāi)始變得有機(jī)可乘。
　　而這種“超高速”最為直接的一個(gè)例子就是，南京市政府期望借著“十運(yùn)會(huì)”，在短期內(nèi)集中巨額資金，實(shí)現(xiàn)河西新城的建設(shè)。
　　河西新城是南京市著力打造的新城區(qū)。從地圖上看，那是位于南京老城區(qū)(指明城墻以?xún)?nèi)的區(qū)域)左下方、秦淮河以西、長(zhǎng)江以南的一塊區(qū)域。因?yàn)橛辛恕笆\(yùn)會(huì)”，這個(gè)新城計(jì)劃由此加速。
　　2002年2月，河西新城區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)，今年已是第4個(gè)年頭。按照道路基礎(chǔ)設(shè)施、中央商務(wù)區(qū)、新型居住區(qū)、濱江風(fēng)光帶、公共配套“五大板塊”同步推進(jìn)的原則，4年間政府累計(jì)投入150億，帶動(dòng)社會(huì)投資250億元，總計(jì)400億元投入。而政府的規(guī)劃是，在“十運(yùn)會(huì)”之后，還將每年投入20個(gè)億，繼續(xù)建設(shè)。
　　承辦大型運(yùn)動(dòng)會(huì)對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)是一次機(jī)遇，但它未必真的就能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，在還沒(méi)有收益之前，所有的建設(shè)都需要投入，那么，這些動(dòng)輒數(shù)以百億的項(xiàng)目，錢(qián)從哪里來(lái)？
　　一切重?fù)?dān)都落在了土地上。近兩年，南京全市土地出讓的量?jī)r(jià)齊升，也到達(dá)了前所未有的地步。
　　2004年全年南京市(不含高淳、溧水)共出讓國(guó)有土地使用權(quán)地塊43幅，成交面積277.4萬(wàn)平方米，成交金額54.7億元。
　　2004年5月，南京各區(qū)縣土地開(kāi)發(fā)面積376.41萬(wàn)平方米，比前年(2003年)同期增長(zhǎng)407％；6月，土地開(kāi)發(fā)面積397.83萬(wàn)平方米，比前年同期增長(zhǎng)218.3％；7月，當(dāng)月南京土地開(kāi)發(fā)投資額16.25億元，比前年同期增長(zhǎng)37.8％，土地開(kāi)發(fā)面積422.17萬(wàn)平方米，比前年同期增長(zhǎng)213.19％。
　　另一方面，為新城地塊所指定的前期政策也頗為特殊：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見(jiàn)縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)；新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開(kāi)拍賣(mài)、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式；土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地20－50公頃，可開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅
　　由此而來(lái)的后果就是地價(jià)大幅度的飆升。
　　“南京順馳地產(chǎn)有限公司競(jìng)價(jià)15輪，以3646元／M2(243.1萬(wàn)元／畝)的價(jià)格取得建鄴區(qū)奧體中心西北部，運(yùn)動(dòng)員村西側(cè)地塊；南京萬(wàn)科置業(yè)有限公司競(jìng)價(jià)16輪，以3369元／m2(224.63萬(wàn)元／畝)取得建鄴區(qū)南湖路與文體路之間、緯八路南側(cè)，A、B兩個(gè)區(qū)；南京市龍昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)價(jià)20輪，以5869元／m2(391.3萬(wàn)元／畝)取得建鄴區(qū)茶亭東街124號(hào)。”
　　這所有的個(gè)案都是建立在一個(gè)尚未建立，只有規(guī)劃的藍(lán)圖之上。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年6月河西成交均價(jià)為5813.18元，對(duì)比先前開(kāi)發(fā)企業(yè)所獲地塊的土地成本，其目前處境可想而知。
　　不僅如此，河西地塊的“快產(chǎn)高出”甚至影響到了整個(gè)南京土地市場(chǎng)的格局。如今被收回的鐵管巷地塊，就是上海全日通投資有限公司和上海衛(wèi)中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)59輪次的競(jìng)價(jià)，以比原來(lái)的底價(jià)翻了一倍多的出讓金取得的。
　　種種跡象表明，在人均收入不及蘇州和無(wú)錫的情況下，南京的土地價(jià)格，尤其是河西的土地價(jià)格所表現(xiàn)出來(lái)的當(dāng)仁不讓的架勢(shì)，很可能將整個(gè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)推向一個(gè)沒(méi)有人可以預(yù)知的地步。
　　不僅如此，將過(guò)多的經(jīng)濟(jì)壓力承載在一個(gè)概念上所造成的市場(chǎng)異化和非理性膨脹，還不可避免地造成了制度與管理上的瑕疵。
　　
　　問(wèn)責(zé)之始？
　　回顧南京近年來(lái)的土地出讓史，其招標(biāo)制度存在明顯缺陷。
　　從“地王”事件就可以發(fā)現(xiàn)：在招標(biāo)過(guò)程中，有關(guān)部門(mén)只認(rèn)開(kāi)發(fā)商喊出的最高價(jià)，誰(shuí)喊得價(jià)高，就將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，前期根本沒(méi)有資質(zhì)審核，僅僅靠保證金就可以有準(zhǔn)入資格。
　　“整整一年之后才宣布收回，是不是政府部門(mén)去了解一個(gè)開(kāi)發(fā)公司背景的必要時(shí)間。”也成了針對(duì)這一事件的最大質(zhì)疑。
　　還有數(shù)額更為龐大的土地拖欠款，還有盲目發(fā)展導(dǎo)致走進(jìn)銷(xiāo)售“死胡同”的大片商品房，還有四處林立卻無(wú)法完工的爛尾樓，這些在慢慢演化成一個(gè)城市的標(biāo)識(shí)。
　　是怎樣的環(huán)境培育了不正當(dāng)利益的產(chǎn)生，又是什么力量拉開(kāi)了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中法外尋租的口子？
　　2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳曾下發(fā)了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。而對(duì)一些地方政府來(lái)說(shuō)，國(guó)辦通知提出的八條意見(jiàn)中最具震懾力的一條就是：
　　“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。”
　　盡管有此法令，但在之后數(shù)月內(nèi)各地方政府所表現(xiàn)的積極態(tài)度，以及初步顯現(xiàn)的調(diào)控成果，使之成為達(dá)摩克利斯懸劍，雖高高在掛，卻從未切實(shí)落下。
　　南京相關(guān)部門(mén)的一位官員透露，過(guò)去兩年南京政府相關(guān)部門(mén)在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不遺余力，恐怕產(chǎn)生的負(fù)面影響不僅僅局限于市場(chǎng)反應(yīng)。
　　2005年6月24日下午，南京市分管城建的副秘書(shū)長(zhǎng)時(shí)任南京長(zhǎng)江第三大橋項(xiàng)目指揮部指揮長(zhǎng)的魏竹琴被相關(guān)人士帶走，并無(wú)任何官方部門(mén)對(duì)此作解釋。
　　6月27日，南京市政府向各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位下發(fā)《市政府關(guān)于對(duì)重大項(xiàng)目實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé)制的通知》(寧政發(fā)〔2005〕133號(hào))，該文件明確，“各級(jí)政府、各部門(mén)要高度重視重大項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)行歸口管理，明確職責(zé)，分頭負(fù)責(zé)”。
　　《通知》的具體內(nèi)容還包括：
　　“在國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)減緩，重大項(xiàng)目的支撐作用嚴(yán)重不足，土地、資金等要素瓶頸制約作用日趨顯現(xiàn)。”
　　“從全市重點(diǎn)項(xiàng)目中梳理出一批總投資10億元人民幣(或1億美元)以上的重大項(xiàng)目71項(xiàng)、總投資2320億元，市政府決定對(duì)這批重大項(xiàng)目實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé)制，按項(xiàng)目性質(zhì)分別確定市政府有關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，實(shí)行掛鉤分工負(fù)責(zé)。”
　　與“魏竹琴事件”相隔如此之近，《通知》所涉內(nèi)容難免引人聯(lián)想。
　　房地產(chǎn)清查風(fēng)暴中，會(huì)有多少家開(kāi)發(fā)商因此落馬？魏竹琴事件，會(huì)否成為這次清查風(fēng)暴的另一個(gè)旋渦？一切還有懸念。[21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道]