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　　———今年以來房地產(chǎn)市場調(diào)控綜述

　　黨中央、國務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展。去年以來，國務(wù)院把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。今年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》），進(jìn)一步明確了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的政策措施。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前向記者介紹了調(diào)控的有關(guān)情況。
　　房地產(chǎn)市場問題凸顯
　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價格同比增長14．4％，其中商品住宅價格同比增長15．2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長，首次超過居民收入增長。今年一季度，商品房、商品住宅平均價格同比又分別增長12．5％和13．5％。從全國看，房價過快上漲呈蔓延態(tài)勢，由東部部分沿海地區(qū)向其他地區(qū)擴展。同時，二手房價格上漲加速。據(jù)40個重點城市市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，約一半城市的二手房價格漲幅超過了新建商品住房。
　　部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28．1％；今年一季度增長26．7％，增幅比去年同期回落13．5個百分點。但今年的投資增長，是在去年同期較高增幅基礎(chǔ)上的增長，并高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。個別地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資超過全社會固定資產(chǎn)投資的50％，是推動當(dāng)?shù)厝鐣潭ㄙY產(chǎn)投資膨脹的重要因素。今年一季度，13個省（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30％，其中有6個超過50％，最高的達(dá)到115％。40個重點城市中，有13個超過50％，其中有4個城市超過100％，最高的達(dá)到172％。
　　與此同時，商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸顯。表現(xiàn)為中小套型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足。據(jù)對北京、上海、天津、沈陽、西安、南昌、成都、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，120平方米／套以上的住房都在40％以上，最高的超過60％，中小套型住宅比例偏低。同時，中低價位普通商品住房銷售面積，占總銷售面積的比例呈下降趨勢。2004年全國經(jīng)濟適用住房投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6．1％下降到4．6％。今年一季度，經(jīng)濟適用住房完成投資60億元，同比下降13．8％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步下降到2．6％。
　　在市場秩序方面，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。如房地產(chǎn)廣告虛假，商品房面積“缺斤短兩”，購房合同欺詐，物業(yè)管理質(zhì)價不符等，擾亂市場秩序，損害群眾利益，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其是一段時期以來，個別開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)利用市場信息不對稱，誤導(dǎo)市場預(yù)期。通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、發(fā)布不實價格信息、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內(nèi)非正常上漲。
　　房地產(chǎn)市場調(diào)控的特點
　　針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，全國十屆人大三次會議《政府工作報告》提出，把抑制房價過快上漲勢頭，作為今年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，提出了“堅持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強化法治、加強監(jiān)管”的原則。根據(jù)這個原則，這次調(diào)控有以下特點。
　　一是，把解決當(dāng)前問題與長遠(yuǎn)的制度建設(shè)相結(jié)合。調(diào)控中的大部分措施，既針對當(dāng)前市場存在的問題，也涉及到房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度環(huán)境的改變，從體制上、機制上為市場的持續(xù)健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。如為保證中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)的供應(yīng)，把規(guī)劃設(shè)計條件、房價、套型等作為土地出讓的前提條件。為遏制投機，禁止了期房轉(zhuǎn)讓，等等。
　　二是，統(tǒng)一政策和因地制宜相結(jié)合。國家的統(tǒng)一政策解決或防范普遍性問題，地方的調(diào)控措施要針對當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展中的特殊問題。國家的統(tǒng)一政策緊緊圍繞兩個主題：從供應(yīng)上增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房比例，健全廉租住房制度；從需求上遏制投機性購房、控制投資性購房、引導(dǎo)合理的住房消費。
　　三是，實行供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)。已經(jīng)出臺的各項調(diào)控措施，既調(diào)節(jié)供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也調(diào)控各類需求。雙向調(diào)節(jié)適應(yīng)供求關(guān)系的基本規(guī)律，既最大程度地發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用，又可以控制市場規(guī)模的過度擴張，從而穩(wěn)定房價、調(diào)整結(jié)構(gòu)、防止投資過快增長，促進(jìn)調(diào)控綜合目標(biāo)的實現(xiàn)。
　　四是，突出重點，區(qū)別對待。針對當(dāng)前普通住房供應(yīng)不足，普通居民家庭住房困難問題，調(diào)控的各項措施，突出了保護(hù)普通居民的住房消費，維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)益。針對部分地區(qū)不合理需求旺盛問題，重點加強了對需求的調(diào)節(jié)，尤其著重遏制房屋投機，消除了市場發(fā)展中最具破壞性的因素。
　　五是，注重各項調(diào)控措施之間的協(xié)調(diào)配合。包括各項經(jīng)濟措施的協(xié)調(diào)，經(jīng)濟和法律手段的配合，以及各級政府調(diào)控措施的合理組合，確保調(diào)控方向的一致性，形成政策合力。
　　調(diào)控是為了更好的發(fā)展，決不是打壓房地產(chǎn)。國家出臺的統(tǒng)一政策著眼于解決普遍性的問題，同時強調(diào)因地制宜，分類指導(dǎo)。《意見》的貫徹落實，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，防止市場出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進(jìn)社會主義和諧社會的建設(shè)。《意見》的發(fā)布實施，是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控能力進(jìn)一步增強的重要標(biāo)志。
　　調(diào)控效果開始顯現(xiàn)
　　國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定房價的各項部署，得到了社會各界的廣泛支持和擁護(hù)。根據(jù)國務(wù)院的決策部署，各地區(qū)結(jié)合本地實際，深入分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，研究制定貫徹落實國務(wù)院宏觀調(diào)控決策的具體措施，在規(guī)定時間內(nèi)出臺了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，落實了加強稅收征管的有關(guān)規(guī)定；整頓規(guī)范市場秩序，加強市場形勢分析和監(jiān)測；加強了土地和規(guī)劃調(diào)控力度，增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量；強化了住房保障制度建設(shè)，加快建立廉租住房制度。隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策的逐步落實，一些調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場正朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。
　　當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運行的主要特點是：一、房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報，1—6月份全國房地產(chǎn)投資增長23．5％，其中商品住宅投資增長21．3％，增幅呈逐月回落趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比一季度增幅回落3．2個百分點；增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅3．6個百分點。二、供求關(guān)系有所改善。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1—6月份全國商品住宅銷售面積增幅，5年來首次低于竣工面積增幅（低3．9個百分點），供求關(guān)系有所緩和。三、商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。商品住宅成交總量下降，高價位、大套型住房成交量下降較大，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。四、投機性購房得到初步遏制。根據(jù)各地交易情況監(jiān)測，禁止期房買賣和營業(yè)稅政策的調(diào)整等，使短期投機性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。一些投機、投資性購房以及空置的二手住房，開始轉(zhuǎn)向長期出租，租賃市場房源供應(yīng)量明顯增多。五、商品住房平均價格漲幅趨穩(wěn)。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報，1—6月份，全國商品住宅平均價格2783元／平方米，同比增長11．9％，增幅比一季度回落1．8個百分點。六、房地產(chǎn)信貸增速放緩。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截至5月末，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2．81萬億元，比年初增加1779．16億元，比去年同期增長22．27％，增幅回落33．38個百分點。其中住房開發(fā)貸款余額4595．8億元，比年初增加263．2億元，同比增長13．13％，增幅回落69．24個百分點。4月份當(dāng)月住房開發(fā)貸款余額首次出現(xiàn)下降。個人住房消費貸款新增額也呈現(xiàn)逐月減少趨勢。
　　建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人提出，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控有了一些效果，但應(yīng)當(dāng)看到目前的成效只是初步的，市場發(fā)展中的問題依然突出。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅仍然較大；住房價格還處于高位，投資、投機沖動依然存在；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出；住房保障制度建設(shè)相對滯后；一些地區(qū)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的認(rèn)識不到位，工作不得力；房地產(chǎn)市場秩序還比較混亂，囤積土地現(xiàn)象尚未消除；市場觀望心態(tài)較濃，房地產(chǎn)市場運行中仍存在許多不確定因素。為此，必須堅定不移地貫徹落實好已經(jīng)出臺的各項宏觀調(diào)控措施，穩(wěn)定政策，狠抓落實，解決好突出問題；堅定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展。