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　　“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，特別是亂炒房地產(chǎn)，我個人感覺，出現(xiàn)的種種問題都跟預(yù)售有關(guān)。我個人的意見是，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。沒有完全建好就賣出去，賣了個半成品，出了問題怎么辦？”
 
　　“我覺得這個問題要慎重一點，因為從房地產(chǎn)市場本身來說，產(chǎn)權(quán)都不清楚就賣房子？賣了就會有一大堆問題！”7月31日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在中國土地學(xué)會和中國土地勘測規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的“《物權(quán)法(草案)》土地問題座談會”上指出。

　　“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預(yù)售有關(guān)。我個人的意見是，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。沒有完全建好就賣出去，賣了個半成品，出了問題怎么辦？”

　　廖永林在隨后接受記者專訪時特別提到，在歐美等國家，都沒有商品房預(yù)售的情況，“我好多同學(xué)在英國，他們說英國也不搞預(yù)售”，但這種情況，卻在中國香港及內(nèi)地普遍存在。

　　鑒于預(yù)售制度實施多年所導(dǎo)致的種種問題，他甚至明確地向記者提出：“說白了，房地產(chǎn)泡沫就跟預(yù)售有直接關(guān)系。”預(yù)售制度使命終結(jié)？

　　北京的王先生至今仍對自己的買房經(jīng)歷耿耿于懷。

　　2004年初，為了能在“5·1”結(jié)婚時有自己的新房，他在崇文區(qū)購買了一套住房，并交了首付款。然而4月份，他卻沒能如約拿到鑰匙。售樓人員解釋說，原因是他購買的房子屬于預(yù)售，沒辦好銷售證，就不能辦理按揭，自然就不能交房。欲換不能，他和女朋友坐在售樓處心急火燎，卻又無可奈何。

　　在廖永林看來，商品房預(yù)售所導(dǎo)致的問題還很多。“比如亞運村那邊，一個樓都沒建完，就賣房子了，結(jié)果土地使用權(quán)肯定沒有，不動產(chǎn)和建筑物怎么分清？現(xiàn)在炒樓的最大危害，就是拿老百姓的錢、拿銀行的錢自己來玩；玩得不行，把樓一扔跑掉了，引起很多社會矛盾。”

　　與熱議的《物權(quán)法(草案)》相結(jié)合，廖永林向記者提出，“區(qū)分所有權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)，包括綠地、車庫，哪些是你的，都分不出來，這些都是問題。應(yīng)該是，分完了以后，哪些是公用的，哪些是私用的，才能銷售。所以，(搞預(yù)售)財產(chǎn)權(quán)都是不對應(yīng)的。”

　　廖永林最為擔(dān)心的問題，就是開發(fā)商有可能會攜款潛逃。“他們拿老百姓的錢來蓋房子，哪天他攜款潛逃呢？”他援引歐美國家的做法指出，“建不好房子就不準(zhǔn)銷售的，這本來就不是成品你賣什么？”

　　實際上，商品房預(yù)售制度遭人詬病并非首次。2003年，廣州市人大代表朱永平就在向廣州市人大提交的有關(guān)建議中提出，商品房預(yù)售制度存在五大弊端，建議取消商品房預(yù)售制度。但是廣州市國土房管局并未采納該建議。

　　只不過，廖永林此番表態(tài)，是較高級別的中央部委官員對預(yù)售制度進(jìn)行的公開質(zhì)疑。

　　有分析認(rèn)為，自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》公布后正式確立商品房預(yù)售制度，11年來，盡管該制度在解決先期資金投入問題、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻及增加商品房供應(yīng)等方面確有效果，但是，其罪狀也不容忽視，比如：開發(fā)商可將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售；開發(fā)商不能如期完工，或未能如期交付有關(guān)部門驗收，可能會導(dǎo)致購房者未能如期取得產(chǎn)權(quán)證；預(yù)售商品房后，開發(fā)商可能會席卷預(yù)售款逃匿導(dǎo)致“爛尾樓”；業(yè)主收樓時才發(fā)現(xiàn)商品房面積縮水、裝修不合格等。

　　近段時間，相關(guān)部門對預(yù)售制度所暴露的種種問題也越來越重視。7月11日，北京市建委開始對預(yù)售商品房項目進(jìn)行為期2個多月的大檢查，重點內(nèi)容即檢查預(yù)售項目是否存在違規(guī)銷售經(jīng)營的行為，包括以誠意金、發(fā)放購房卡、排隊放號、內(nèi)部認(rèn)購等形式收取購房者定金(訂金)或預(yù)付款的行為。

　　但這與廖永林的要求仍有距離。建設(shè)工期要明確

　　“花那么多錢買套房子，交房時使用權(quán)只剩下65年，縮水的5年怎么辦？”談到自己今年剛買的房子，北京的林先生對這一點很不滿意。

　　不滿意的并非林先生自己，或許很多人都有此一問。在當(dāng)天的“《物權(quán)法(草案)》土地問題座談會”上，亦有不少專家提出了這一問題。

　　對此，廖永林明確提出：“最好能增加一個建設(shè)時間，我們以前土地的出讓都是規(guī)定了開工時間，但沒有竣工時間。政府認(rèn)為它兩年就能建完，實際上有些搞了5年、6年，形成了事實上的囤積土地、閑置土地。”

　　廖永林向告訴記者，對于竣工時間應(yīng)該明確的問題，“我們現(xiàn)在已經(jīng)要求這樣做了。”他認(rèn)為，商品房特別是經(jīng)濟適用房，政府本來是按計劃來的，本該兩年就要有房子，開發(fā)商卻覺得行情不好，可能延遲到4年。“本來房地產(chǎn)是個很特殊的東西，既有競爭還要有個滿足老百姓住房需求的功能。”

　　他的設(shè)想是，“本來，我們的土地出讓一般是70年，你建設(shè)了10年，那我以后可能告訴你，‘70年沒關(guān)系，你的建設(shè)時間就5年’，建不好的話，就要收一些浪費或閑置的費用。”

　　但是，對于記者提出的開發(fā)商延遲商品房開發(fā)導(dǎo)致使用年限縮水，消費者能否得到賠償?shù)膯栴}，廖永林也顯得比較無奈：“誰會補償？這個你怪不了他；買房子的時候，他可能會告訴你，我蓋完房子減了5年，你要不要？這是沒招的事。”

    作為土地利用管理司的司長，廖永林還比較看重土地利用的有效性。

    “我們現(xiàn)在的資源緊缺程度，(決定了我們)應(yīng)該提高利用程度。我們最近在韓國考察時，韓國的準(zhǔn)住宅區(qū)，容積率是2,一般的標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)容積率是4或者3,這是它法律規(guī)定的。而我們現(xiàn)在很多地方，房子蓋得大大的，容積率低低的，我們能不能達(dá)到要求？我認(rèn)為，首先我們應(yīng)該解決基本生存問題，其次才是改善生存問題；但是現(xiàn)在，在很多地方資源緊缺的情況下，我們的很多規(guī)劃還是一味地擴大。”話鋒一轉(zhuǎn)，他又表示：“最近一個好的現(xiàn)象就是，不管我們部門、建設(shè)部還是國務(wù)院，都要求提高土地利用程度，增加有效利用。“ 只剩下65年，縮水的5年怎么辦？”談到自己今年剛買的房子，北京的林先生對這一點很不滿意。