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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 樓市在11月份迎來了新一輪絕地反擊：全國成交回暖，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。持續(xù)近一年的宏觀調(diào)控政策，由此陷入了是否有效的激烈爭(zhēng)議之中。

盡管已經(jīng)動(dòng)用了信貸、土地、金融等杠桿，甚至不惜祭出行政手段限購，但在2010年下半年及明年強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期下，樓市調(diào)控面臨前所未有的復(fù)雜局面，包括房產(chǎn)稅、住房保障法等長(zhǎng)期性政策卻遲遲未能出臺(tái)，是否進(jìn)入加息周期、貨幣緊縮階段也不確定。在同樣不確定的2011年，諸多業(yè)內(nèi)人士和觀察人士認(rèn)為，行業(yè)需要健康良性發(fā)展，必須進(jìn)行長(zhǎng)期化的政策調(diào)適和制度改革，由于調(diào)控滯后效應(yīng)的存在，今年已經(jīng)初露端倪的保障房、土地出讓制度、房產(chǎn)稅等稅收制度，在2011年將得到實(shí)施和加強(qiáng)。

調(diào)控效果陷爭(zhēng)議

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房?jī)r(jià)在11月份同比繼續(xù)上漲；而眾多房企的11月銷售數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)月成交環(huán)比放大顯著；多家券商及研究機(jī)構(gòu)分析報(bào)告指出，11月房?jī)r(jià)上漲有從一線城市向二三線城市蔓延的趨勢(shì)，投資性需求重新入市。

湘財(cái)證券分析師張化東表示，11月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比10月份要好轉(zhuǎn)很多。來訪量和大定量基本回歸了9月份的水平，而簽約量甚至還要略好于9月份的水平。張化東據(jù)此認(rèn)為，9·29的調(diào)控政策正在失去效果。

與此同時(shí)，主流房企的樂觀和信心大幅回升，其土地購買當(dāng)月面積環(huán)比上漲9.57%。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%。

“在三季度盡管遭遇調(diào)控加碼、房地產(chǎn)信貸緊縮等不利因素，但多數(shù)房企長(zhǎng)期看好中國樓市的預(yù)期并沒有發(fā)生根本性變化，反而是把調(diào)控當(dāng)機(jī)遇，逆勢(shì)進(jìn)行擴(kuò)張。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截止到三季度末，135家上市公司企業(yè)負(fù)債總額為9409億元，環(huán)比增加933億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率延續(xù)了上升勢(shì)頭，較二季度上漲0.72個(gè)百分點(diǎn)至61.61%。從凈負(fù)債來看，三季度末環(huán)比增加155億元，企業(yè)加權(quán)平均凈負(fù)債率上升至57.95%，創(chuàng)2008年以來新高，環(huán)比上升2.29個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，房企仍然延續(xù)高負(fù)債擴(kuò)張的思路。萬科總裁郁亮對(duì)記者表示，新一輪政策推出后，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。從客戶購房資金構(gòu)成情況來看，近期房貸收緊的情況非常明顯，萬科客戶一次性付款的占比，10月份為30%，11月進(jìn)一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4個(gè)月，平均不到20%。

郁亮稱，萬科提前實(shí)現(xiàn)千億銷售，正是今年的調(diào)控實(shí)施到位的結(jié)果。“房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該感謝調(diào)控，沒有調(diào)控，我們大家將會(huì)很危險(xiǎn)，”在12月11日中國住交會(huì)品牌地產(chǎn)論壇上，星河灣總裁梁上燕說。

不過，從普通居民的感受來看，“調(diào)控?zé)o效”論更有市場(chǎng)。記者隨機(jī)調(diào)查北京、上海、深圳、廣州四地購房者，其均認(rèn)為本地房?jī)r(jià)今年并未實(shí)質(zhì)性下跌，相反還有上漲，“北京四環(huán)已經(jīng)普遍到了3萬元/平米。”北京居民陳小姐說。

在廣州，由于亞運(yùn)會(huì)的催動(dòng)效應(yīng)，廣州郊區(qū)樓市漲幅明顯，番禺板塊從年初的八九千元/平米漲至目前的12000元左右/平米，而且在市區(qū)，“15000已經(jīng)買不到什么好房子。”廣州市民姚先生告訴記者。

深圳市民王小姐的感受則是，這個(gè)城市有太多“狙擊”房產(chǎn)新政的措施，房?jī)r(jià)很難跌下來。比如，已經(jīng)有過兩次貸款記錄的她，本來按新政不可以再買房，但中介機(jī)構(gòu)稱，可以幫忙辦理擔(dān)保貸款，即通過擔(dān)保公司將房產(chǎn)全額拿下，然后在銀行做抵押貸款，可用于償還擔(dān)保公司的資金。

貨幣政策將收縮

在去年和今年的房?jī)r(jià)上漲中，過剩的貨幣流動(dòng)性、持續(xù)的負(fù)利率扮演了重要角色，中國社科院研究員張平認(rèn)為，明年全年也仍將是負(fù)利率水平。

在本月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開前，很多人預(yù)期該次會(huì)議將論及房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策問題，但本次會(huì)議僅傳出貨幣政策穩(wěn)健的消息，并無關(guān)于樓市調(diào)控的進(jìn)一步說法。

海通證券分析師涂立磊認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議所涉及的房地產(chǎn)內(nèi)容是“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。觀點(diǎn)主要為地產(chǎn)定位問題，未有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)。樓市短期政策壓力有所緩和。預(yù)計(jì)12月CPI由于基數(shù)效應(yīng)的作用將開始逐步回落。目前國家已經(jīng)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年內(nèi)再度加息的預(yù)期有所減弱。

原全國人大財(cái)經(jīng)委委員吳曉靈也認(rèn)為，目前不加息是正確的選擇，因?yàn)檫@會(huì)帶來更多的熱錢涌入。

但中歐工商管理學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年則認(rèn)為，單靠上調(diào)準(zhǔn)備金率不足以解決當(dāng)前及之后的通脹問題，當(dāng)務(wù)之急是加息，熱錢并不可怕。

廣發(fā)證券分析師沈愛卿表示，11月CPI同比上漲5.1%，創(chuàng)兩年來新高，遏制通脹已成為現(xiàn)階段政府的重要任務(wù)，預(yù)計(jì)明年上半年通脹的壓力會(huì)更大，這將迫使政府加強(qiáng)收貨幣力度。招商證券分析師賈祖國則指出，短期內(nèi)，由于房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)上漲，政府必將繼續(xù)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在貨幣政策全面轉(zhuǎn)向后，流動(dòng)性會(huì)得到控制，配合政策調(diào)控，房?jī)r(jià)終將下跌。

在某大型券商對(duì)保利地產(chǎn)的調(diào)研中，保利也傾向于認(rèn)為，未來貨幣持續(xù)收縮是大概率事件，行業(yè)資金面將趨緊。

調(diào)控壓力將促政策加碼

“11月樓市的量?jī)r(jià)齊升，或許將引致新一輪的調(diào)控。”愛建證券分析師左紅英表示。在人民幣升值、通貨膨脹、流動(dòng)性充裕等外部環(huán)境帶來的資產(chǎn)配置需求和投機(jī)需求，已對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生沖擊。

張化東也認(rèn)為，鑒于目前調(diào)控政策已基本失去效力，還會(huì)再繼續(xù)有調(diào)控政策出臺(tái)。而調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)以三月份為佳，這正好能夠在旺季之前遏制房?jī)r(jià)沖高，而且又不會(huì)被市場(chǎng)提前消化。

從更長(zhǎng)的時(shí)期來看，“影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度以及盈利能力的基本要素，概括起來說就是融資、土地與稅收。目前這幾個(gè)方面的因素仍然是市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，住宅開發(fā)類地產(chǎn)估值下移已成定局。”長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，未來調(diào)控的重點(diǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，保障性住房面臨著完善立法的要求，未來保障性住房需要有明晰的地位。

蘇雪晶在其分析報(bào)告中指出，2010年6月土地增值稅的征收已經(jīng)有了極具操作性的方法，未來土地增值稅作為調(diào)控手段的重要性會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)，進(jìn)而將影響到大部分房企的利潤(rùn)率。

此外，“明年保障性住房要建1000萬套，不管是公租房還是什么形式，影響都會(huì)非常大。”郁亮對(duì)本報(bào)記者表示，這對(duì)行業(yè)來說是件好事；保利地產(chǎn)有關(guān)人士也認(rèn)為，保障房建設(shè)將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，尤其是90平米以下的住房市場(chǎng)影響比較大。