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時代周報 保障性住房建設(shè)黃金時代即將來臨。

日前，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》明確提出，2011年計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)上調(diào)至1000萬套。較之2010年中央政府確定的580萬套保障性住房的建設(shè)規(guī)劃，2011年版的規(guī)劃總量，已近翻番。

通知規(guī)定，12月10日為最后上報的截止日期，隨同上報的還有各地“十二五”保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。“目前，各地的規(guī)劃正在匯總過程中。”14日，當(dāng)時代周報記者致電住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司時，一位不愿具名的工作人員如是說。

“2011年保障性住房總量有如此規(guī)模的增加，表明政府越來越重視保障性住房體系的構(gòu)建。在此前多次樓市調(diào)控不力的情況下，注重保障性住房建設(shè)意味著中央對房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變。”在北京理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授胡星斗看來，《通知》表明，中央完善房地產(chǎn)市場中的保障性住房和商品房雙體系的決心不小。

每20戶一套

1000萬套，這一數(shù)字大大超過了市場預(yù)期。

依照11月出臺的房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”規(guī)劃初稿，2011-2012年兩年保障性住房總量為1300萬套，上調(diào)到1000萬套的確超乎市場的預(yù)期。事實上，2009年全國保障性住房及棚戶區(qū)改造為330萬套，而2010年計劃推出的保障性安居工程為580萬套。

鑒于此，市場原來預(yù)測的數(shù)字在500萬-600萬套之間。“僅僅2011年就上調(diào)到1000萬套，足見政府對于加強保障性住房建設(shè)的重視。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭指出。

事實上，一旦2011年1000萬套保障房推出，從數(shù)字上看即意味著每20戶家庭將擁有一套保障房。按照《中國城市狀況報告2010/2011》顯示，中國城鎮(zhèn)人口為6.2186億，而且今后5年內(nèi)，中國城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。以每戶3口人計算，目前中國城鎮(zhèn)家庭約為2億戶。

不僅如此，1000萬套保障性住房還意味著全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。

根據(jù)住建部統(tǒng)計，截至今年9月，全國保障性安居工程已完成投資4700億元，占全年計劃的60%，其中中央財政692億元專項補助資金已經(jīng)全部下達。按這一數(shù)據(jù)推算，今年全國保障房投資應(yīng)超過7800億元。明年1000萬套保障房的建設(shè)目標(biāo)，即表明2011年保障性安居工程投資將超過1.3萬億元，這將達到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的1/5左右。(2011年預(yù)計10-20%的投資增幅情況下，2011年全國房地產(chǎn)投資規(guī)模將保持在不到5萬億元的規(guī)模。)

此外，按保障房每套60-80平方米計算，1000萬套保障房的總面積將達到6億-8億平方米，而今年截至11月，全國樓市成交量才接近8.5億平方米，其中住宅大概在7億平方米左右。也就是說，1000萬套保障房的面積將相當(dāng)于今年全年的住宅交易量。

“這個1000萬套，包括兩部分，一是保障性住房，二是各類棚戶區(qū)改造以及相關(guān)的農(nóng)房改造工程等。”上述住房保障司工作人員告訴時代周報記者。

轉(zhuǎn)變樓市調(diào)控方式

“從政府上調(diào)保障性住房建設(shè)規(guī)劃看，中央政府試圖打破‘重市場，輕保障’的格局，重新理順房地產(chǎn)市場中保障性住房和商品房雙體系的關(guān)系。”中國土地學(xué)會副理事長兼秘書長黃小虎如此看待2011年保障性住房規(guī)劃的上調(diào)。

原來，自2004年房地產(chǎn)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，造成了過分的市場化，房價越來越高，房地產(chǎn)業(yè)走向畸形和極端，出現(xiàn)了“重市場輕保障”傾向，導(dǎo)致市場發(fā)展“一條腿長，一條腿短”。

中國的房改始于1998年的23號文件。在這份名為《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，盡管明確提到“最低收入家庭購買廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”的原則，并指出“經(jīng)濟適用房是住房供應(yīng)的主體”。但事實上，經(jīng)濟適用住房占商品住宅投資比重，隨著商品房市場的擴大而逐漸下降。

有數(shù)字顯示，2000年我國經(jīng)濟適用房銷售面積為3760萬平方米，占普通住宅總面積(當(dāng)年為16570萬平方米)的23%。而2009年，我國經(jīng)濟適用房銷售面積為3012萬平方米，只占普通住宅總面積(85294萬平方米)的4%。不僅如此，1998年-2009年，經(jīng)濟適用房投資額占住宅總投資額的比重從13%下降到了4.4%。

與之相應(yīng)，商品房的價格則一路上揚。“第一次房改催生了中國樓市的‘黃金十年’，但卻在政策執(zhí)行中，走向了另一個極端，住房保障成為被遺忘的角落。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示。

過高的商品房價格讓普通百姓住房困難。為此，中央多次出臺措施穩(wěn)定房價，今年4月、9月國務(wù)院先后出臺了“國十條”和“新國五條”，意圖遏制房價快速上漲，但效果不佳。據(jù)國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的11月全國房地產(chǎn)運行情況顯示，當(dāng)月，全國商品房銷售面積同比增長14.5%，絕對量比10月份增加834萬平方米，增長9.0%；全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。

基于此，在12月10日-12日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央重點強調(diào)：要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長陳國強表示，將“保障性住房體系”和“商品房體系”在此次會議上并列來提，“以前很少如此”，凸顯了政府試圖通過加強保障性住房建設(shè)來理順樓市的意圖。

“我相信這兩套體系，可以覆蓋所有的人群。”陳國強指出，“保障性住房體系滿足買不起房子的貧困人口的住房需求，商品房來解決有購買能力人群的需求。而按今年保障性住房的建設(shè)規(guī)模，很多符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的家庭將會從中受益，這將減少商品住宅的需求，從而為穩(wěn)定房價創(chuàng)造良好的條件。”

完不成的目標(biāo)？

1000萬套保障性住房計劃一出臺，不少家庭翹盼自己能有一套。但這一目標(biāo)顯然不易實現(xiàn)。

14日，安徽省宿州市住建局一位負(fù)責(zé)人向記者指出，他們已經(jīng)上報了該市的計劃：其中廉租住房家庭約2.2萬戶，經(jīng)濟適用住房保障對象2000套，公共租賃住房2600套，限價商品房7000套，城市棚戶區(qū)改造需安置戶數(shù)5.5萬戶。

“我們依照量力而行的原則，制定的計劃還算合理。”上述住建局負(fù)責(zé)人告訴記者。

可是，計劃還是給不少地方出了道難題。

據(jù)《羊城晚報》報道，廣東省住建廳住房保障處副處長陳必暖就倍感壓力。原來，2011年全國要建設(shè)的1000萬套保障性住房中，廣東分到了約44.7萬套。

“這個數(shù)還要繼續(xù)協(xié)商，如果一年建這么多，土地壓力、財政壓力恐怕承受不住。”陳必暖表示，“幾年的任務(wù)一年內(nèi)完成難度非常大，廣州市2009年是4萬套，這個也是做了大量的工作。”另外，陳還直言廣東一些城市如“深圳找不到地”。陳必暖透露，目前先由各市把建設(shè)方案先報上來，大概是10萬套。

除了土地之外，“對于一些城市來說，保障性住房的確面臨著資金饑渴的問題。”胡星斗特別指出，西部省份的一些城市在完成保障性住房方面可能面臨困難。

以重慶為例。按照重慶市長黃奇帆的說法，重慶30%-40%的低收入群體將由公租房來供養(yǎng)，為此重慶需提供4000萬平方米公租房，以滿足約200萬人的住房需求，總共需約1000億元投資。黃奇帆稱，1000億元中，政府投入30%的資本金，由土地出讓金收入、對高價房的稅收、土地儲備收入等來負(fù)擔(dān)，此外的70%要依靠市場融資，包括商業(yè)銀行貸款、保險資金、信托等。

對于那些中小城市來說，無論是保證30%的資本金還是通過投融資平臺獲取另外70%的資金均不是件容易的事情。

記者從中國國際金融公司了解到，如果2011年僅以800萬套保障性住房計算的話，各級地方政府缺少的資金將高達4450億元。

但有不少業(yè)內(nèi)人士不這樣認(rèn)為。海鑫靈銳投資管理有限公司副總經(jīng)理湯輝告訴本報記者：“2011年的保障性住房指標(biāo)的確比2009年增加不少，但隨著2009年土地價格的大幅度攀高，地方政府在出讓土地方面獲得的收益增長更快、金額巨大，而且2009年保障性住房的建設(shè)并沒有達到年初設(shè)定的580萬套目標(biāo)，投入仍然比較少，可以說政府的資金并不是問題。”

“此外，與國外保障性住房普遍建在市區(qū)不同，我們國家的保障性住房都是建在交通不便、配套不完善的郊區(qū)，而郊區(qū)的土地供應(yīng)相比市區(qū)而言，可供應(yīng)量更大。因此，目前建設(shè)保障性住房，政府是既不缺錢、也不缺地，而是缺動力和壓力。”湯輝補充道。

地方政府在保障性住房建設(shè)方面缺動力是不爭的事實。

據(jù)中國指數(shù)研究數(shù)據(jù)顯示，自2006年推出保障性住房計劃以來，上海、北京、杭州、武漢、深圳等城市保障性計劃幾乎無一完成。“關(guān)鍵是保障性住房不產(chǎn)生GDP，還需要政府投入大量的資金建設(shè)和管理。如此一來，沒有利益驅(qū)動，地方政府積極性肯定不高，而中央政府也沒有對不執(zhí)行保障性住房計劃采取過措施，追究領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)系副教授、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰告訴記者。

“目前而言，政府完全有能力解決保障性住房大擴容過程中的‘地’和‘錢’問題，解決的辦法有很多，拿‘資金’來說，既可以從每年大量的賣地收入中支取，同時也可以以土地?fù)Q房，也就是讓大型開發(fā)商建設(shè)保障性住房來抵消其他地塊的土地出讓金，還有公積金試點等等。可是，地方政府缺動力就需要政府出臺好的制度來監(jiān)督和執(zhí)行了，但目前的情況并不樂觀。”湯輝表示。