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證券市場周刊 從起初的猶豫不決，到以未來發(fā)展為考慮的大規(guī)模進駐，再到投資背后的種種隱憂，保障房建設將地產(chǎn)大鱷們陷在一個困局之中。

在堪稱“史上最嚴”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，“保障性住房”成了關(guān)鍵詞。近期相繼出臺的政策中對保障性住房調(diào)控的密度和力度都越來越大。

面對政府政策的不斷傾斜和保障房的微利局面，房地產(chǎn)商是勇敢地與政策共舞，還是謹慎地另謀他路？

從起初在“建與不建”的猶豫不決，到以未來發(fā)展為考慮的大規(guī)模進駐，再到投資背后的種種隱憂，繼而尋求新的經(jīng)營之路，保障房建設顯然將這些地產(chǎn)大鱷們陷在一個困局之中。未來的發(fā)展如何，是盈是虧？機制幾時健全？能否借此實現(xiàn)未來市場的高占有率？一切是否能按照地產(chǎn)商的期望來發(fā)展，還都是個未知數(shù)。

房企投資新寵

盡管盈利微薄，甚至毫不賺錢，但這似乎并不影響保障房對地產(chǎn)商的吸引力。日前，萬科(000002.SZ)總裁郁亮在面對記者的采訪時表態(tài)稱，“只要有一塊錢利潤，萬科就可以做保障房。”

瞄準保障性住房市場的并非只有萬科。據(jù)統(tǒng)計，近期積極參與保障房建設并享受政策利好的還有中國中冶(601618.SH)、城投控股(600649.SH)、金地集團(600383.SH)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、遠洋地產(chǎn)(03377.HK)、上海建工(600170.SH)、陸家嘴(600663.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)、中國建筑(601668.SH)等多家房企。

而作為行業(yè)領(lǐng)軍式的人物，萬科以如此高調(diào)的言論進軍保障房，并承接南京、河北等地的保障房建設，自然有其本身的原因。總裁郁亮表示，萬科目前參與保障房建設主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責任。

從之前的望而卻步到如今的爭相進入，是什么改變了地產(chǎn)商對保障房的態(tài)度？

專家認為，在政策調(diào)控和銀根收緊的雙重壓力之下，房企的融資變得步履維艱。面對這樣的形勢，參建保障房無疑是一個新的融資平臺。

而一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的人士則從市場占有率的角度來看待這一現(xiàn)象，“房企參與代建保障性住房，最終目的不是為了盈利，而是為了進一步占領(lǐng)市場。參與代建保障房有利于企業(yè)和代建項目所在地政府建立良好的關(guān)系，今后有好的項目一般都會優(yōu)先考慮該企業(yè)，這對于該企業(yè)在該地區(qū)占領(lǐng)市場的效果不言而喻。也就是說，你現(xiàn)在參與的代建項目越多，那么將來你占有的市場份額自然也就越多。”

可見，令地產(chǎn)大鱷們瞬間轉(zhuǎn)變的根本原因還是基于對自身長久發(fā)展的思考，對更大的利潤空間的考慮。

投資背后的隱憂

盡管保障房建設在地產(chǎn)界形成一股前赴后繼的大勢，但紛紛投資的背后，卻仍是地產(chǎn)大鱷們難以平息的隱憂。

其中，“尚未找到盈利模式”成為了地產(chǎn)商最為頭疼的問題。保障房無論是公租房，還是廉租房，因為銷售分配的終端定價很低，主要是解決低收入家庭的住房問題，因此利潤空間較小。

此前，遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，“相較于商品房，保障房的利潤的確微薄，在沒有找到盈利模式之前，公司不會大規(guī)模參與保障房的建設。”目前在經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障房建設中，都沒有看到盈利模式，公租房可能會有盈利的機會出現(xiàn)。

此外，萬科總裁郁亮也表示目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法，所謂“一塊錢利潤”只是告訴股東這個項目沒有虧損。

面對同樣的問題，保利地產(chǎn)的回答是：保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經(jīng)營模式應該是國家多做一些贊助。董事長宋廣菊表態(tài)稱在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%—5%的利潤也要去參與保障房建設。但尷尬的是，保利目前在北京的項目卻處于虧損的局面。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，盡管保障房盈利微薄，但規(guī)模卻相對很大。在利潤被攤薄的情況下，大規(guī)模參與保障房建設并不是全然沒有利潤空間的。

此外，除了基于盈利問題的考慮外，保障房機制目前存在的缺陷也是令地產(chǎn)商望而卻步、隱憂重重的因素之一。此前，萬科總裁郁亮曾表示，如果沒有制度的建設，那么今年大力推建的保障房最后又會成為一筆浪費。

華遠地產(chǎn)(600743.SH)董事長任志強同樣認為保障性必須有住房保障的立法，有明確的保障責任和明確的保障對象的嚴格控制，以嚴防國民的稅收和全民共有的土地等公共資源向不應保障的群體傾斜，變成一種貪污與腐敗。

對此，李明也深有同感，他認為對于保障性住房的分配問題尤為重要，如果解決不好，這比保障性住房本身帶來的問題還要多得多。但是，他表示還有時間，還有很多實現(xiàn)的過程，應當不會影響突出的問題。

另謀他路

隨著政府調(diào)控政策的相繼出臺，房地產(chǎn)商面臨著前所未有的極大壓力。

一方面在政策的調(diào)控下，房價過高、上漲過快、供應緊張的一線城市、二線熱點城市的銷售比重都開始有所下降，李明表示，“礙于調(diào)控的影響市場在認購、成交及客戶積累等方面都呈現(xiàn)下降趨勢。”定價總體來說，需要同時依據(jù)市場調(diào)控情況及項目情況而執(zhí)行。另一方面，由于受宏觀調(diào)控銀根收緊的影響，每個企業(yè)在資金上都開始遇到空前的融資壓力，而需要以龐大資金量為支撐的地產(chǎn)業(yè)更是如此。

曾有一份對40多家開發(fā)商2010年經(jīng)營狀況的統(tǒng)計顯示，截至2010年年底，這40家開發(fā)商的負債合計達到6035.05億元。這意味著即使未來的利息成本不變，按照目前的盈利水平來估算，這些房企想要還清債務就要不吃不喝20年。由此看來，大批的中小地產(chǎn)開發(fā)商在銀根緊縮的政策下將被徹底壓垮一說，也并非危言聳聽。

在這樣的壓力之下，各大房企都開始各顯神通，謀求新的發(fā)展之路。而布局二三線城市，成為地產(chǎn)商們普遍看好的盈利焦點。

據(jù)粗略統(tǒng)計，有近70%的地產(chǎn)商們表示樂意進軍二三線城市，而萬科、萬達、恒大(03333.HK)、保利等一線房企也都早已在二三線城市“安家落戶”。萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉曾說，“并不是說我們一定要朝著二線城市走。”大城市萬科不會放棄，省會城市、二線城市則會擴大布點，因為那里土地價格相對比較合理。

此外，面對傳統(tǒng)住宅市場的競爭壓力和潛在危機，投資商業(yè)地產(chǎn)也開始成為地產(chǎn)商們普遍的共識，各大房企都開始布局大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。去年，隨著華潤、保利相繼表態(tài)要大規(guī)模投資商業(yè)地產(chǎn)，萬科也悄然轉(zhuǎn)身，投資商業(yè)地產(chǎn)200億元。今年，遠洋也表示將50%的資金攻向商業(yè)地產(chǎn)，去年獲取的CBD核心區(qū)域的Z6地塊，計劃用5年的時間建設成為北京地標性建筑。

可見，地產(chǎn)大鱷們已然掀起一場進軍商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，一場從傳統(tǒng)住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的地產(chǎn)革命已經(jīng)拉開了序幕。