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“能不能參與保障房建設(shè)，不是我們可以決定的。”上海某中小房地產(chǎn)開發(fā)商楊希無奈地告訴中國(guó)證券報(bào)記者。他的企業(yè)曾在上海拿到兩個(gè)保障房項(xiàng)目，但競(jìng)標(biāo)過程很艱難，“要和地方政府溝通，要和銀行溝通，到哪兒都求著跟人家溝通。”

楊希透露，地方政府往往更愿意將保障房項(xiàng)目給地方城建，一方面，資金流動(dòng)全部在本地；另一方面，企業(yè)納稅全部在本地完成，這對(duì)于地方財(cái)政收入而言很重要，“肥水不流外人田嘛”。自己的企業(yè)在資質(zhì)、施工經(jīng)驗(yàn)等方面都不差，如果能和地方城建站在“同一起跑線”上，應(yīng)該可以參與更多的保障房建設(shè)。

楊希一一道出中小房企建設(shè)保障房的利益所在：項(xiàng)目前期有銀行信貸支持，項(xiàng)目后期銷售幾乎沒有成本和風(fēng)險(xiǎn)，資金回籠快，利潤(rùn)穩(wěn)定。更重要的是中小開發(fā)商通過保障房項(xiàng)目建設(shè)，企業(yè)規(guī)模能迅速壯大，以后再在當(dāng)?shù)亻_展項(xiàng)目也有優(yōu)勢(shì)。

目前保障房項(xiàng)目利潤(rùn)在5%左右，且較穩(wěn)定。而保障房項(xiàng)目建設(shè)大多采用政府回購(gòu)的形式，即項(xiàng)目完工后由地方政府回購(gòu)三至七成，回購(gòu)成數(shù)與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)，保障房項(xiàng)目的銷售、租賃、分配等都由地方政府進(jìn)行。楊希說，“除了那5%的利潤(rùn)，剩下的沒有被回購(gòu)的那部分房子就是開發(fā)商的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”況且，保障房比起一般商品房項(xiàng)目，工期至少能縮短1/6到1/5左右。

某央企施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人劉鵬這樣告訴記者，“大型開發(fā)商對(duì)保障房項(xiàng)目其實(shí)沒有太大興趣，一者利潤(rùn)太薄，二者有時(shí)比操作商業(yè)項(xiàng)目花費(fèi)的代價(jià)還要大。在我們看來，建保障房就和建希望小學(xué)差不多。”

劉鵬以天津房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，“目前天津的限價(jià)房?jī)r(jià)格每平米在7000至8000元，而天津的商品房?jī)r(jià)格沒有低于15000元的。”去年經(jīng)適房最低的建安成本在2300元/平米左右，今年大概在2500至2600元左右，商品房項(xiàng)目的建安成本是3000元/平米，“這其中的利潤(rùn)差距非常巨大。”

保障房建設(shè)用地不可能全由地方政府劃撥，即使通過出讓方式獲得，出讓價(jià)格也一般是同類商業(yè)用地價(jià)格的50%左右。因此，地方政府在完成了“政治任務(wù)”后，就沒有動(dòng)力去建更多的保障房了。

楊希表示，保障房項(xiàng)目建設(shè)同樣有潛在風(fēng)險(xiǎn)。“地方政府的信用風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)都是難以預(yù)計(jì)的。尤其是在未來項(xiàng)目回購(gòu)的時(shí)候，充滿了不確定性。”

劉鵬告訴記者，“開發(fā)商肯定不賠錢，只是利益多少的問題。因?yàn)楸Ｕ戏宽?xiàng)目，大部分由施工單位前期墊付啟動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)逐級(jí)往下分散。一般是我們施工單位出了正負(fù)零以后，開發(fā)商才付給我們第一筆或第二筆款項(xiàng)，一般到封頂之前，可以拿到總款的70%，整體項(xiàng)目驗(yàn)收合格之后才可以拿到90%至95%。”但是，由于是先干活后拿錢，開發(fā)商的資金實(shí)力還是很重要的，所以地方政府更樂意和大開發(fā)商合作。

保利地產(chǎn)某內(nèi)部人士也向中國(guó)證券報(bào)記者透露，現(xiàn)在許多商業(yè)項(xiàng)目，通常會(huì)要求配建一部分保障房，比如100畝土地統(tǒng)一出讓，其中10畝用于建設(shè)保障性住房。雖然保障房項(xiàng)目在賬面利潤(rùn)上無法與一般的商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定優(yōu)惠，保障房建設(shè)并不是一塊“沒肉的骨頭”。對(duì)大型央企而言，可以進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，并且能和地方政府形成“利益聯(lián)盟”。

　　即使是保利這樣的大型開發(fā)商，在競(jìng)標(biāo)保障房項(xiàng)目的過程中，也同樣面臨地方政府態(tài)度不明、地方城建強(qiáng)勢(shì)等問題。該內(nèi)部人士透露，“今年我們給各地方政府都發(fā)了函表示愿意參與當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏宽?xiàng)目建設(shè)，但地方政府的反應(yīng)不如想象中的熱烈。”他指出，不少大型開發(fā)商在爭(zhēng)取保障房項(xiàng)目時(shí)，由于不熟悉地方操作、與當(dāng)?shù)卣疅o法達(dá)成一致等因素，不慎“落馬”。