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面對1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)和5000億元的建設(shè)資金缺口，地方政府首當其沖。但事實上，保障房的“困局”似乎還不僅在于此。

據(jù)《華夏時報》報道，地方政府、開發(fā)商與保障對象圍繞保障房展開的利益平衡成為保障房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點。據(jù)記者了解，目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式，比如廣東省的聯(lián)合開發(fā)模式，公租房“先租后買”政策以及多地的“共有產(chǎn)權(quán)模式”。而對于這些探索，住建部內(nèi)部稱將“不會卡得太死”。

保障房建設(shè)的土地“潛規(guī)則”

事實上，地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點“好處”，才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這“好處”并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實惠的也還是土地。因此，目前似乎對吸引開發(fā)商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。廣東省住房保障建設(shè)智囊團一名不愿意透露姓名的專家向記者表示，目前廣東省也正在討論一種聯(lián)合開發(fā)模式，選擇城郊一塊大的區(qū)域，政府先劃比較大的一塊地下來，以較低的租賃金租給開發(fā)商聯(lián)合體，由他們共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地塊附近的地以優(yōu)惠的價格出讓給開發(fā)商聯(lián)合體中的個體，供他們自主建立商住樓宇。

事實上，類似的形式在其他省市也能夠窺見。4月份，河北省住建廳與北京萬科簽署協(xié)議，萬科將在河北省的 6個城市建設(shè)6000-8000套保障房，其中以租賃性住房為主，即主要建設(shè)廉租房和公租房。同時，根據(jù)不同城市中低收入群體的不同需求，萬科還將建設(shè)一定規(guī)模的限價房。而記者了解，此次萬科建設(shè)保障房所需的土地，將由地方政府無償提供。

而記者從一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士處了解到，目前大塊配建保障房的住宅地塊在出讓時，開發(fā)商之前都會與政府“溝通”，在土地和融資上得到政府的“額外承諾”，“這幾乎已經(jīng)成為一種潛規(guī)則”。

“共有產(chǎn)權(quán)”加快資金回籠

此外，保障房的產(chǎn)權(quán)也成了地方政府“出招”的焦點。在上海提出來的“共有產(chǎn)權(quán)”保障房建設(shè)模式中，“向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障房建設(shè)資金”的思路成為這一模式的核心。這也就是說，在廉租房、經(jīng)適房等保障房當中，申請人可以先購買保障房的部分產(chǎn)權(quán)，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%-80%。達到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。

目前，除上海以外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個省市也都紛紛開始試點，成為各地政府破解廉租住房建設(shè)的巨大資金壓力的“救命稻草”。關(guān)于萬科與河北省的保障房合作計劃，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長朱正舉表示，保障房建成后，河北政府將通過回購，或以合作產(chǎn)權(quán)、“共有產(chǎn)權(quán)”的方式運作。上海城投置地集團董事長俞衛(wèi)中公開表示，在理想條件下，“共有產(chǎn)權(quán)”房銷售能較快實現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)開發(fā)，并能有3%左右的利潤。根據(jù)規(guī)定，政府可優(yōu)先回購保障對象意欲出售的“共有產(chǎn)權(quán)”房，并提供給符合條件的家庭。而事實上，在這樣的運作模式下，地方政府也從中尋找到了提高保障房建設(shè)積極性的“動力”。

住建部選擇“靜觀其變”

面對地方政府這些“變通的法門”，作為保障房建設(shè)主管部門的住建部似乎選擇了“靜觀其變”。住建部一位內(nèi)部人士稱，住建部也研究過這種出售保障房產(chǎn)權(quán)的做法，最初并不認可。但由于今年建設(shè)保障性住房的時間緊、任務(wù)重，各地在推進上確實資金困難，開發(fā)商、銀行參與性不強，因此現(xiàn)在住建部“對此表示默許，允許各地試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。

但是，業(yè)內(nèi)人士也對此存在擔心。易居研究院北京所副所長牟增彬告訴記者，目前的保障房分配仍然存在諸多制度上的漏洞，經(jīng)適房上市交易的利潤滋生了大量分配不公的案例，現(xiàn)在允許公租房出售產(chǎn)權(quán)雖然緩解了當期政府的資金壓力，但仍然會存在分配不公的問題。

據(jù)了解，《住房保障法》方案已起草完畢，目前已將經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”、公租房“只租不售”的思路納入方案。但參與立法討論的中國政法大學學者王涌認為，“共有產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定可以起到壓縮利潤空間的作用，仍沒有解決根本問題。同時，上述住建部人士也表示，從目前各地的保障房建設(shè)情況來看，大城市和小城市對保障房有不同的需求，因此目前允許各地自發(fā)嘗試，但法律上仍需對保障房制度作出長遠安排，同時更要建立公開透明的機制。