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第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) “這一批房子的均價(jià)大約4萬(wàn)元/平方米。這個(gè)月的中下旬，我們可能推出一批新的房子，價(jià)格會(huì)上調(diào)。”昨天，作為雅戈?duì)柈?dāng)年震動(dòng)杭州全城的地王項(xiàng)目，位于西湖區(qū)文教板塊的雅戈?duì)枴び骱N(xiāo)售員在電話(huà)里表示。

杭州官方“透明售房網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，10月25日，雅戈?duì)枴び骱_(kāi)盤(pán)推出的3號(hào)樓均價(jià)為35645元/平方米，11月17日第二次開(kāi)盤(pán)，正式推出5號(hào)樓62套房源，均價(jià)大約4萬(wàn)元/平方米。一個(gè)月時(shí)間不到，逆市上漲約4000元/平方米。

雅戈?duì)枴び骱⒎莻€(gè)例。通過(guò)同一樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)比對(duì)可以發(fā)現(xiàn)，在杭州市中心、城西、城北、錢(qián)江新城這些板塊，調(diào)控半年來(lái)，大批新盤(pán)的成交均價(jià)不跌反漲，尤其是近一兩個(gè)月來(lái)，上升幅度明顯。

克爾瑞杭州公司總經(jīng)理劉晨光在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》電話(huà)采訪時(shí)介紹，與調(diào)控之前相比，杭州房?jī)r(jià)依然高位盤(pán)整，主城區(qū)不少的樓盤(pán)雖然縮量嚴(yán)重，但是仍然經(jīng)歷了不同程度的上漲。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)杭州公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)何劍也對(duì)記者表示，杭州一手新盤(pán)市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下跌。同時(shí)，近兩個(gè)月的成交量已經(jīng)接近五六月的低谷，一些改善型購(gòu)房者逐漸放棄觀望，重新入市，市場(chǎng)處于溫和放量的狀態(tài)。

大供應(yīng)、久蓄水，刺激銷(xiāo)售

綠城旗下的西溪誠(chéng)園5月之后共領(lǐng)出4張預(yù)售證，7月開(kāi)盤(pán)的成交價(jià)格為32000元/平方米，9月底開(kāi)盤(pán)的成交均價(jià)為33412元/平方米，10月底開(kāi)盤(pán)的成交均價(jià)攀升至36928元/平方米。短短三個(gè)月，該樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)上漲5000多元/平方米。

遠(yuǎn)洋公館的房?jī)r(jià)也有明顯的增長(zhǎng)。9月份，遠(yuǎn)洋公館開(kāi)出的新一批房源為35983元/平方米，11月底新開(kāi)的這一批，成交均價(jià)高達(dá)39561元/平方米。

何劍指出：“遠(yuǎn)洋公館目前的購(gòu)買(mǎi)主體以杭州本地人為主，外地人比例不高。從客戶(hù)構(gòu)成而言，杭州一手市場(chǎng)，投資客基本已經(jīng)暫時(shí)退出市場(chǎng)。”眼下杭州的一手成交量保持在一個(gè)不錯(cuò)的水平線，與新盤(pán)集中在今年下半年的后面幾個(gè)月存在緊密聯(lián)系。在經(jīng)歷了半年左右的政策消化，一些改善性購(gòu)房者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下調(diào)預(yù)期明顯減弱。

11月，隨著市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的逐步消化，杭州樓市繼續(xù)高位運(yùn)行。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)商品住宅成交5334套。或許是為了在年底前完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，不少樓盤(pán)紛紛搶在年末開(kāi)盤(pán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月，杭州預(yù)計(jì)有38個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃推出新房源，保守估算有萬(wàn)科·草莊、綠城西子·田園牧歌等4000余套住宅房源上市。

劉晨光告訴本報(bào)，除了擴(kuò)大供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商延長(zhǎng)客戶(hù)蓄水的周期，也是維持當(dāng)下成交量的一個(gè)內(nèi)在因素。“一個(gè)新盤(pán)，原先可能推向市場(chǎng)之前僅僅蓄水一個(gè)月，現(xiàn)在是持續(xù)蓄水幾個(gè)月，然后一次性釋放。”

“杭州一個(gè)很知名的開(kāi)發(fā)商，在銷(xiāo)售監(jiān)管資金制度正式實(shí)施的時(shí)間之前，一天內(nèi)搶先領(lǐng)出大批預(yù)售證。事實(shí)上，這家公司并沒(méi)有集中將這些房源推向銷(xiāo)售市場(chǎng)，而是控制著，少量多批地推出，保持著自己較好的去化速度。”劉晨光還指出，從目前的市場(chǎng)銷(xiāo)售來(lái)看，杭州的多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有保本甩賣(mài)的想法，公司現(xiàn)金流暫時(shí)充沛，沒(méi)有形成大幅度降價(jià)的設(shè)想與現(xiàn)實(shí)。從調(diào)控效果來(lái)說(shuō)，對(duì)于投資和投機(jī)客，政策效果基本達(dá)到，但是對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格并未有真正的松動(dòng)。

明顯的冷熱不均

樓市新政正在杭州發(fā)酵。萬(wàn)科杭州公司一位人士私下表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，以往的預(yù)期很一致，都是持續(xù)看漲；如今，在調(diào)控背景之下，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)對(duì)于土地市場(chǎng)、新房銷(xiāo)售市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)了明顯的分化，繼續(xù)激進(jìn)與選擇保守并存，并影響著各自的市場(chǎng)行動(dòng)。

劉晨光認(rèn)為，眼下，杭州一手新房市場(chǎng)的表現(xiàn)是冷熱不均。龐大的新增供應(yīng)量，以及客戶(hù)蓄水時(shí)間的刻意拉長(zhǎng)，刺激了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)好。部分知名企業(yè)推出的新盤(pán)，依然獲得熱銷(xiāo)。它們的定價(jià)相比調(diào)控之前變得靠譜一些。但是，總體來(lái)看，不可否認(rèn)的是，多數(shù)新盤(pán)的銷(xiāo)售遭遇較大壓力，銷(xiāo)售速度緩慢。去年是托關(guān)系留號(hào)子買(mǎi)房，今年的部分遠(yuǎn)郊公寓是托關(guān)系退房。因此，后市市場(chǎng)的回暖尚不容樂(lè)觀，依然是個(gè)未知數(shù)，各方宜嚴(yán)密關(guān)注。

一個(gè)新增的變量是，近期杭州樓市再次直面尷尬狀況：多家知名地產(chǎn)商似乎不懼調(diào)控，參與制造了新一輪的地王潮。廣宇集團(tuán)管理層人士分析，“我覺(jué)得最近的土地市場(chǎng)回暖，屬于開(kāi)發(fā)商防通脹之舉。土地市場(chǎng)的升溫反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)形成漲價(jià)預(yù)期。這種預(yù)期通過(guò)媒體輿情會(huì)被放大。而中央現(xiàn)在主要關(guān)注物價(jià)，等CPI穩(wěn)住了，可能就會(huì)回頭來(lái)治理房地產(chǎn)，所以年底到明年初的政策窗口期是比較微妙的。不過(guò)，一個(gè)基本事實(shí)是可以確立的，那就是土地市場(chǎng)持續(xù)火爆的話(huà)，明年漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈，調(diào)控政策走向引發(fā)猜測(cè)。”