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2010年11月14日，國務(wù)院總理溫家寶在澳門訪問表示：“左一個(國)十條，右一個(國)五條，但房價就是壓不下來。”這是目前國家領(lǐng)導(dǎo)人就房地產(chǎn)調(diào)控首次表態(tài)。4天后，萬科企業(yè)股份有限公司武漢分公司突然給予了市場“回應(yīng)”，高調(diào)響應(yīng)一系列促銷行為。

隔天，萬科董事長王石在其微博上表示：面對高歌猛進(jìn)價格的調(diào)控急剎車，發(fā)展商瞬間猶豫發(fā)蒙也屬正常，仍在觀望就太不專業(yè)了，觀望中被市場淘汰也在情理之中。

武漢萬科的降價，再次引發(fā)房價拐點(diǎn)的猜測。

萬科武漢深圳降價

“這事太過捕風(fēng)捉影了，武漢地區(qū)的降價僅僅是區(qū)域行為，并且王石赴京并非具有什么特殊意義。”萬科董事會辦公室媒體代表陳穎對時代周報記者稱。

2010年11月18日，武漢萬科發(fā)布公告：旗下在售五個樓盤共同推出優(yōu)惠聯(lián)動：每周每樓盤各推出10套“一口價”特供房源、購房者即送11888元家電基金等促銷活動。隨后，深圳萬科項(xiàng)目降價：萬科第五園總價直降20萬元，萬科金色沁園優(yōu)惠10萬元。

降價前夕，萬科公布財報：10月份實(shí)現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米，銷售金額155.1億元。同比增長114.9%和137.3%。1-10月累計銷售面積731.8萬平方米，銷售金額869.3億元，超過2009年的634.2億元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

在調(diào)控政策不斷席卷的背景下，這是萬科自8月實(shí)現(xiàn)單月銷售超100億元后連續(xù)3個月創(chuàng)造的銷售紀(jì)錄。在并不差錢的情況下，武漢及深圳兩地分公司的促銷降價活動頗顯奇怪。

“萬科一貫堅持用合理價格出售房屋，一般以項(xiàng)目推盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%為理想水平。在這一總體原則下，各地分公司會因地制宜地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鼍唧w環(huán)境靈活制定銷售策略。”萬科集團(tuán)在接受時代周報記者采訪時如此回復(fù)。

“武漢萬科在今年前10個月拿下了41億元的銷售額，不僅是我們的最好紀(jì)錄，同時也是武漢地區(qū)的最高紀(jì)錄。在這樣的背景下提出了這一感恩答謝，針對老客戶的活動。”武漢萬科負(fù)責(zé)人李先生對時代周報記者強(qiáng)調(diào)：這一活動僅僅是11月份單月，并非持續(xù)性行為。

“萬科一直都是根據(jù)市場變化來采取決策，并且行動都比較迅速，并且這次并不是普降。只是根據(jù)武漢項(xiàng)目的競爭態(tài)勢和對未來預(yù)期的判斷采取的行為。”經(jīng)緯地產(chǎn)咨詢公司研究中心經(jīng)理朱欣苑對時代周報記者稱。

40多個項(xiàng)目跟隨降價

武漢萬科的降價，一度在市場上引起種種猜測。

武漢萬科負(fù)責(zé)人李先生對時代周報記者表示：“我不太清楚，另外此次促銷并非是對市場的一個判斷。這只是一個區(qū)域公司的一次正常的品牌促銷，并不代表整個萬科集團(tuán)。”

2010年10月15日，武漢秋季房交會舉行。受新政影響，此次房交會意向成交僅798套，創(chuàng)3年最低紀(jì)錄。參展樓盤項(xiàng)目中6000元/平方米以下的項(xiàng)目占比60%，8000元/平方米以上的項(xiàng)目占比僅達(dá)26%。截至10月份，武漢商品房銷售總量為12434套，環(huán)比下降3.66%。

“武漢整體市場的反應(yīng)快于其他城市，在其他城市還在漲或是保持不變的時候，武漢郊區(qū)就已經(jīng)開始降價了。這和整體供應(yīng)有關(guān)系。在投資意識不強(qiáng)的中部，更多的是自住的需求為主導(dǎo)”，朱欣苑對時代周報記者稱。

雖然萬科一再堅稱此次武漢區(qū)域的行為僅為促銷活動。但隨后武漢區(qū)域40個地產(chǎn)項(xiàng)目跟隨萬科降價，仍被敏感的市場賦予了拐點(diǎn)、多米諾骨牌倒下的意義。

而降價甚至擴(kuò)散至南京。11月8日，蘇寧置業(yè)也宣布加入降價陣營，該公司宣稱蘇寧睿城二期項(xiàng)目均價16300元/平方米，較原定價格下降2000元/平方米。蘇寧置業(yè)不僅成為南京樓市10月以來首次降價的樓盤，也成為二次新政后首個公開宣稱降價的地產(chǎn)項(xiàng)目。

“房價拐點(diǎn)又要出現(xiàn)了嗎？房地產(chǎn)降價的多米諾骨牌會因萬科降價被推倒嗎？”市場發(fā)出如此噓聲。

是否拐點(diǎn)明年有定論

“個別產(chǎn)品的打折可能和項(xiàng)目的具體特點(diǎn)有關(guān)。要看位置是否太偏遠(yuǎn)，定位是否過高，是否想進(jìn)行快速銷售。”合富輝煌市場研究部首席研究員龍斌對時代周報記者表示。

據(jù)了解，上述提及的蘇寧置業(yè)降價的睿城項(xiàng)目臨近南京萬達(dá)廣場。此地的住宅項(xiàng)目售價則一直徘徊在1.7萬-1.8萬元/平方米。而南京地段較睿城甚佳的五礦御江金城此前價格僅1.5萬多元/平方米。因而蘇寧置業(yè)定價本身過高。

龍斌對時代周報記者表示：“目前談拐點(diǎn)太早了，現(xiàn)在需求仍然很大，購買力相當(dāng)強(qiáng)。并且許多中心區(qū)域已經(jīng)沒有什么房屋供應(yīng)了。因此市場不會有太快的反應(yīng)。是否拐點(diǎn)，得等明年才能有所定論。”

萬科武漢負(fù)責(zé)人李先生對時代周報記者表示：“武漢促銷這件事實(shí)際上是被放大了。”據(jù)了解，除了武漢及深圳兩地萬科有所行動外，并未如2008年一樣鋪開至全國。萬科多個地區(qū)銷售部門均表示并未收到降價通知。

此外，今年上半年，保利、恒大等地產(chǎn)商紛紛進(jìn)行海外融資提前籌備好了“過冬”的資金，國內(nèi)眾多開發(fā)商目前并不缺錢。在此前提下，全國范圍內(nèi)的降價潮目前并不會到來。

據(jù)中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)研究報告：在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑。這也預(yù)示著，明年三四月，也許才是樓市全面調(diào)整的時刻。