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11月3日，住建部等四部委下發(fā)通知，將住房公積金貸款購房的首套住房購買90平米以上的房屋首付提高到30%，二套首付不得低于50%，三套貸款停止。

與此同時，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的10月份當(dāng)月房屋交易數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京房屋交易量環(huán)比降36.1%。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當(dāng)月北京商品房成交均價為19160元/平方米，房價自2008年以來首度跌破2萬元/平方米。

這是否意味著“國五條”政策出臺1個月后，對抑制房價產(chǎn)生明顯效果？

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生11月2日對記者表示，當(dāng)前調(diào)控政策已見效果，但是房價繼續(xù)上漲的壓力仍然很大。

另有接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的專家向記者表示，當(dāng)前房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，需要警惕房價出現(xiàn)一點松動，開發(fā)商和地方政府就齊喊“見效”。該專家建議，要以立法等形式將“限購”和“限貸”等政策固定化和長期化，防止年底出現(xiàn)政策松動帶來房價波動。

10月房價信號迷霧

剛進(jìn)入11月，媒體就將關(guān)注焦點放在了10月份北京房價數(shù)據(jù)上。9月29日國務(wù)院有關(guān)部委聯(lián)合發(fā)出“國五條”，“國十條”的升級版調(diào)控政策，能否在一個月內(nèi)讓房價發(fā)生明顯變化？

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月份，京城期房商品房住宅共成交6894套，環(huán)比降36.1%，成交的面積環(huán)比降31.2%；現(xiàn)房商品住宅共成交786套，環(huán)比降45%，成交的面積環(huán)比降35.9%。

由北京市中介機構(gòu)根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來的結(jié)果表明，10月份北京房價成交均價為19160元/平方米，兩年來首次跌破2萬元/平方米。

不過，這一數(shù)字卻沒能得到行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。

中國指數(shù)研究院同期發(fā)布的70個大中城市10月份房價數(shù)據(jù)表明，北京10月份新房成交價格環(huán)比上漲了0.66%。由于2009年同期房價基數(shù)較低，同比還出現(xiàn)了56%左右的漲幅。

上述北京中介機構(gòu)發(fā)布的北京房價降價的消息，除了在數(shù)據(jù)上與其他機構(gòu)有沖突外，還存在一個根本性的問題。

11月2日，珠江摩爾項目總經(jīng)理王騫在“限購能否催熟商業(yè)地產(chǎn)”論壇上表示，10月份受調(diào)控影響，北京五環(huán)以內(nèi)新開盤項目很少，老項目維持高價，成交量很低。10月份成交的主要是北京郊區(qū)的項目和市內(nèi)少量的二手房，這兩類房屋是市場上價格較低的。

王騫表示，10月份的數(shù)據(jù)不能代表北京房價就走向了下降通道。

記者分析北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)10月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，10月份北京市成交商品房交易中多數(shù)是定價2萬元/平方米以下的項目。

與此同時，北京四環(huán)及以內(nèi)的樓盤價格，在10月份期間，售價大多數(shù)不但沒有下降，反而出現(xiàn)了上漲。

以望京地區(qū)的紅璽臺項目為例，其8月份申報銷售許可證時定價約為3.6萬元/平方米，其9月份售價在4.5萬元/平方米左右，而10月份記者再次致電該項目時，獲得的最新報價是平層5.6萬元/平方米左右，LOFT叫價6.2萬元/平方米。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，位于北四環(huán)與八達(dá)嶺高速交界的綠城·誠園項目已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，但是項目尚未開盤銷售。一位熟悉情況人士透露，該項目開盤定價大約在5.2萬元/平方米。

據(jù)一位接近北京市住建委的人士透露，目前北京市已經(jīng)嚴(yán)控單價在3萬元/平方米以上的項目預(yù)售證發(fā)放。

北京我愛我家機構(gòu)副總裁胡景暉對記者表示，現(xiàn)在開盤的樓盤多數(shù)是2008年底到2009年北京地價高漲時拿的土地，按照當(dāng)時的土地拍賣價格，北京四環(huán)以內(nèi)的新盤定價都要在3萬元以上，必須做成高端項目才能保本不虧損。

于是，北京房地產(chǎn)市場10月份出現(xiàn)了這樣的景象——由于政府嚴(yán)控房價，單價3萬元以上的新盤拿不到預(yù)售證，面對著市場需求無法開盤，定價在3萬元以下的低端郊區(qū)盤，輕松拿到預(yù)售證，開盤就賣光。

布局應(yīng)對需求反彈

公積金貸款新政顯示“國五條”余波未了。

上述接近住建部的專家說，10月份的數(shù)據(jù)被高層密切關(guān)注，各地均呈報交易量下降的情況，是符合調(diào)控部門預(yù)期的，但是交易價格仍然沒有下來。接下來，因為通脹引發(fā)的投資需求將被作為新的調(diào)控命題被關(guān)注。

同時，由于調(diào)控政策直接向地方政府施壓，以北京為首的地方政府對于抑制房價不遺余力，多次動用行政干預(yù)手段，起到了一定的效果，但是此類政策的延續(xù)性值得關(guān)注。

例如，北京市建設(shè)部門內(nèi)部操作的對于定價過高的樓盤發(fā)放預(yù)售證進(jìn)行控制的措施，直接導(dǎo)致了北京市10月份開盤數(shù)量急劇下降。尤其是五環(huán)以內(nèi)的樓盤，新盤幾乎絕跡。這將導(dǎo)致購房需求被積壓，埋下需求反彈推高房價的隱憂。

亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京共有20個項目開盤入市，共推出了商品住宅5174套，開盤的個數(shù)比9月份減少了14個，供應(yīng)套數(shù)下降了49%，供應(yīng)面積下降了47.8%。

胡景暉向記者表示，根據(jù)初步統(tǒng)計的10月份北京二手房成交情況來看，除了交易量下降了40%以外，成交價格環(huán)比反而上升了4%左右。他認(rèn)為，這是今年4月份國家鐵腕調(diào)控以來，第一次出現(xiàn)由于市場需求帶來的房價上升。

11月3日，北京市土地儲備中心對房山區(qū)長溝鎮(zhèn)2塊土地采取“限地價、競政策性住房面積”的新土地“招拍掛”規(guī)則。同時，北京市宣布今年土地儲備開發(fā)新增8000公頃，以抑制房價上漲。

胡景暉表示，北京市加大公共租賃房等政策性住房建設(shè)，用意在于布局2011年房地產(chǎn)調(diào)控。

2010年采取的“限購”等措施，將導(dǎo)致大量的購房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨螅纱丝赡軒矸孔鈨r格的大幅上漲。

2009年，北京市大力建設(shè)公共租賃房，但是僅憑政府的力量當(dāng)年才建設(shè)50萬平方米，約合8000套公共租賃房，而北京房屋出租市場上的房屋數(shù)量在240萬套左右。由于政府手中掌握的出租房源太少，因此無法對租金市場進(jìn)行干預(yù)。

年初通常是北京市房屋出租市場的旺季，租金一般會上調(diào)20%左右，而如果到時候租房需求過大，導(dǎo)致租賃價格大幅度上升，將給2011年的北京市場調(diào)控帶來新的困難。

因此，北京市采取在商品房地塊中大幅度配建政策性住房的做法，其本意也在于快速增加公租房房源。

不過，在11月3日競拍的2塊地塊當(dāng)中，起拍條件僅為300平方米政策房，約合5套房屋，每次加價為10平方米。另外，這種配建的政策房是歸開發(fā)商管理，還是由政府回購管理，還存在很大的不確定性。

如果由開發(fā)商管理，則政府手中仍然沒有大量的出租房源，難以形成公共租賃房為主的住房保障體系；如果由政府持有，則開發(fā)商會將配建的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房當(dāng)中，推高商品房價格。（21世紀(jì)經(jīng)濟報道）