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面對人地關(guān)系緊張與民生的剛性需求，限購令實施的法律尷尬再度暴露出，土地供應(yīng)的計劃性與商品房自然流通的市場性之間，難以調(diào)和的中國特色矛盾。

　　房地產(chǎn)作為地方支柱性收入產(chǎn)業(yè)而非民生產(chǎn)業(yè)的地位如不改變，這種行政調(diào)控所遭遇的法律尷尬，將如同威尼斯商人“割肉不得流血”的困境一般，無法消逝

10月22日，上海限購令出臺第15天。位于閔行區(qū)的萬科花園小城二期將于兩天后開盤，開盤價17000元/平方米。這是目前萬科在滬開盤價格最低的一個樓盤。

　　此時，萬科在浦東區(qū)的城花新園二期已開盤3天，只剩4套房在售，價格由開盤時25000元/平方米升至3萬元/平方米。花園小城銷售人員正以此為例說服看房的客戶決策須果斷。

　　10月24日9時，花園小城開盤。1小時后，40套房全部售罄。

　　在中國，沒有一個話題能像房地產(chǎn)這樣，迅速刺激國民的表達神經(jīng)。即便是街邊賣報的大叔，也能對記者說出諸多經(jīng)濟術(shù)語，并強調(diào)，最后的結(jié)論判斷屬心得原創(chuàng)。

　　限購令是政府對中國樓市二度調(diào)控的一劑猛藥。就有關(guān)與限購令為代表的新政，《法治周末》記者探訪、暗訪了京滬杭三地多位非官方、非學(xué)界的一、二線“民間觀察員”。

　　限購令存灰色地帶

　　萬科花園小城銷售員孫雅俊對于限購令的政策并不以為然。“限購令太泛泛。”將話題引向她認(rèn)為更能影響這筆買賣達成的關(guān)鍵因素，“您的預(yù)算夠嗎？之前有無貸款？”

　　10月24日開盤的花園小城，40套住房面積均為80平方米。從目前已開盤全部售罄的30多棟樓房看，購房者多為首次購買，自住率在90%以上。可以說，此處客戶的購房需求符合最狹義的剛需。正如萬科對花園小城的目標(biāo)定位：青年置業(yè)。

　　“限購令說家庭只能新購一套，我們剛和閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)過，如果您在10月7日后新購了一套房，日后想改善住房，賣掉這一套后，仍可以再次新購。”孫雅俊肯定地重復(fù)作答，“馬上就要開盤，我們天天都會去確認(rèn)，我們也不希望卡在限購令上最后交易不成。”

　　就此限購細(xì)節(jié)，《法治周末》記者此前致電上海市房地產(chǎn)交易中心，得到的第一個答復(fù)是：“現(xiàn)在只是媒體報道了內(nèi)容，還沒有實行。”當(dāng)記者再度要求確認(rèn)“還沒實行”是否屬實時，其官方答復(fù)為：“您如果在限購令實施后已新購一套房，不管新購的這套是否轉(zhuǎn)賣出，支付方式無論全款貸款，都不得再新購第二套房。”

　　10月18日，杭州市限購令出臺第7天。9點至11點間，記者粗略統(tǒng)計了來杭州市房產(chǎn)信息中心辦理各色業(yè)務(wù)的人，大約30余撥，其中專為限購政策咨詢而來的人兩撥。

　　面對限購詢問，杭州市房產(chǎn)信息中心業(yè)務(wù)咨詢員金微并不指引客戶上樓候詢，而是直接作答：“不管之前買了幾套，限購令后一個家庭只能再新購一套；外地人口需納稅、社保滿1年才能購買；另外之前的稅費減免政策取消。其他具體情況，細(xì)則還沒出來，不清楚。”

　　北京最早出臺限購令。“建議你試一下多地置房。北京市只能貸款新購一套，但運氣好的話，在其他城市買房說不定也能給你算首套貸款。”鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)某門店經(jīng)理打的是“全國征信系統(tǒng)尚待完善”的時間差。“在京購房，如果是全額付款，只要銀行沒有你任何信貸記錄，至少9月二次調(diào)控前購買多套一般沒影響。”

　　“全付不受限購影響。”隔壁我愛我家地產(chǎn)的經(jīng)理肯定了“鄰居”的說法，打趣道，“我研究房產(chǎn)多年，發(fā)現(xiàn)政策對富人都沒影響。”

　　“限購令也提到契稅減免優(yōu)惠政策要取消，海淀區(qū)前幾日剛?cè)∠覀兂枀^(qū)暫時還沒有。”鏈家地產(chǎn)的經(jīng)理進一步勸說，“這可相差好幾萬元，得抓緊。”

　　有關(guān)契稅減免取消存在時間差，亦得到杭州金微的認(rèn)同。“杭州限購令出臺到其中的稅費減免取消，曾有兩天的時間差。”

　　規(guī)避限購令高招迭出

　　萬科花園小城開盤前，50歲出頭的許氏夫婦一大早趕來看房。由于新樓挨著化工廠，夫妻倆轉(zhuǎn)戰(zhàn)銷售中心對面的萬科二手房租售中心。

　　許氏夫婦算了算，花園小城二手房的價格大致與新樓盤相差不大，于是向租售中心儲備店長楊徐萍咨詢起貸款問題，并問及限購令，以慎用新購指標(biāo)。

　　“樓市調(diào)控是一套組合拳，限購令不能單獨來看，購房者決策時也會綜合限購限貸各種政策。”我愛我家杭州分公司企劃部經(jīng)理周包軍表示。

　　許氏夫婦已有過兩次貸款記錄，按政策理論，第三套房已不能再貸款，只能全款付清。“如果您前兩次貸款已經(jīng)還清，我們和農(nóng)業(yè)銀行剛達成合作，第三套房可以按二套房貸政策給您，即首付五成以上。”楊徐萍說，“限貸的執(zhí)行細(xì)則不在政府，關(guān)鍵看各家銀行。”

　　但夫妻倆仍在猶豫，因為他們現(xiàn)在市區(qū)上海南站的舊房，新政后似乎不再好賣。“限購令后好多人都在觀望，希望二手房能降價。”但許氏夫婦已有前車之鑒，決意不再魯莽賣房。

　　“二次調(diào)控后，二手房價的微妙變化是，以前房主沒得商量，現(xiàn)在可以小商量，但總價仍無大變。”北京鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)某門店業(yè)務(wù)員分析道：“至于房產(chǎn)開發(fā)商和炒房投資客，2009年的樓市已經(jīng)回籠大量資金，有足夠資本與限購對抗。”

　　10月25日，為期5天的浙江省第17屆房博會落下帷幕，創(chuàng)下10年史上“兩最”———成交量最低、成交均價最高。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，全國29個大中城市中，24個大中城市普通商品住宅項目11月計劃開盤量環(huán)比10月大幅下降，京深廣降幅約5成。

　　“此次限購打擊到的，我認(rèn)為主要是杭州90/70政策后【即2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。記者注】，想保有大戶型供應(yīng)量的開發(fā)商鉆空弄出的拼套戶型，即1套房辦多本房產(chǎn)證。至于有錢人，炒房錢早掙到了，根本不怕新政。”限購令出臺前，杭州房產(chǎn)信息中心的金微，看到一名50多歲婦女一次辦理了18套房的產(chǎn)權(quán)證。“養(yǎng)老缺錢就逐一賣出，一點不用愁”。

　　上海的高檔住宅星河灣，在限購令出臺后的10月10日如期開盤。有媒體報道稱，售樓部外長約兩公里的停車隊伍中，約五分之一的車以浙字開頭，溫州浙C車輛尤多。

　　其中一位溫州投資客表示，早在“限購令”之前，他就不再用自己的身份證購房，而借用員工身份證。每個支付5000元到10000元不等，并在公證處公證。據(jù)悉，這種操作手法在溫州投資客中十分常見。

　　限購令出臺后，民間開始流傳“假離婚”新購二套房產(chǎn)、甚至“丈母娘與女婿結(jié)婚節(jié)省過戶費”等招數(shù)。“現(xiàn)在要結(jié)婚也可以，戶口不遷到一塊就行了。”北京鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)某門店經(jīng)理支招。

　　“關(guān)鍵是在任何銀行能接觸到的信息上，不要留下已婚記錄。或者婚后不再辦信用卡。”上海萬科的孫雅俊補充。

　　杭州本地人金微已購置兩套房，都掛在父母名下。“就為防止政策有變自己不能再購房，這也是給自己留機會將來買經(jīng)適房。”

　　極力規(guī)避限購令外，即使不符限購令購房、面臨“不給備案過戶”的處罰規(guī)定，上海萬科的楊徐萍認(rèn)為也不必過多擔(dān)心。“比如后天開盤的花園小城，要明年年底才能交房，房產(chǎn)證辦理另需1年時間，兩年后，限購政策可能早就沒有了。”楊表示，“大家都知道，限購令是暫時的。”

　　在上海萬科花園小城租售中心，記者看到一位20歲出頭的女孩在3位從東北趕來的長輩陪同下，確定購買該處的二手房，因不想最后由于限購令“外地人納稅、社保證明須滿1年”，被“暫時”碰丁。

　　過去求客戶現(xiàn)在客戶主動

　　“國內(nèi)購房需求就像一個彈簧，現(xiàn)在壓得越低，將來政策取消，反彈就會越高。”上海萬科物業(yè)經(jīng)營管理部區(qū)域主管龐大認(rèn)為，并不排除日后房價報復(fù)性上漲的可能。

　　“限購令后萬科總體成交量確有下降。但這里是上海，人多地少，你看城花新園的銷售情況就明白。盡管抑制了很多需求，但買房人還有這么多，這說明剛需本身的購買力有多大。”龐大說。

　　不少業(yè)內(nèi)人士將限購令解讀為，實則變相承認(rèn)當(dāng)?shù)厣唐贩繉傧∪辟Y源，而稀缺商品的價格長遠看，絕不會跌。

　　“其實今年六七月份來買是最好機會。因為那是政府第一次調(diào)控，開發(fā)商的態(tài)度比較好；相比限購令，當(dāng)時限貸打擊面也更大更深。我們6月底開的樓盤最初定價18000元/平方米，開盤時降到15000元/平方米，這是花園小城迄今最低的開盤價。”上海萬科銷售員孫雅俊告訴《法治周末》記者，“在一線我們也有明顯體會，那時是我們求客戶，現(xiàn)在是客戶主動熱情。”

　　北京的張洋剛剛在北2環(huán)蔣宅口購房，手頭共有現(xiàn)房3套，他堅稱3套均屬剛性需求。“一套郊區(qū)大房供父母養(yǎng)老，一套房離自己單位近，新購的一套離女朋友單位近，而且是學(xué)區(qū)房。結(jié)合北京現(xiàn)在的交通堵塞、教育入園、入學(xué)難的城市病狀，這3套房怎么不是剛需？”

　　張洋的新購房掛在女朋友名下。“她名下沒房產(chǎn)，趕在婚前購買好貸款，全付我絕對周轉(zhuǎn)不開。”張洋此前有過5次房貸，大都未還清。“主要考慮限貸，也考慮到限購令的指標(biāo)限制。有能力就盡量多買房，也為保值。”

　　“從純市場角度看，事情沒那么復(fù)雜，沒必要刻意將需求分為剛需、改善、投資。”上海王建的公司為多家房地產(chǎn)商做過銷售代理。“放到大環(huán)境下看，由于人民幣升值預(yù)期、國內(nèi)通貨膨脹、熱錢多、投資渠道少等等，買房者都抱有投資保值心態(tài)。”

　　近日央行加息、公積金貸款利率提升，發(fā)出銀根緊縮信號。但以100萬元為例，1年定期存款利息增加250元，公積金貸款與先前利率比，每年多交2.5萬元。有專家指出，目前銀行貨幣政策仍屬寬松。

　　“如未出現(xiàn)更好的增值替代品，購房的投資需求就無法根本消除。”王建認(rèn)為，“行政手段的限購令一刀切，抑制部分需求的作用自然立竿見影，成交量會有所下降，但最終對房價的影響，以經(jīng)驗看，至少須等十一二月份的數(shù)據(jù)觀看。”

　　王建同時強調(diào)：“另一個背景也需了解，即房地產(chǎn)作為現(xiàn)今支柱性產(chǎn)業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)連帶十分緊密。”

　　據(jù)記者了解，房地產(chǎn)業(yè)實則關(guān)聯(lián)建材等70余個產(chǎn)業(yè)。這意味著，商品房價格不能任由大漲之外，也無法承受大跌。

　　“回想2008年的房價下降，其實是萬科等房地產(chǎn)商自己主動發(fā)起。”王建認(rèn)為，“我比較贊同一句話，政府的歸政府，市場的歸市場。”

　　北京北4環(huán)我愛我家地產(chǎn)一家門店里，經(jīng)理正要求員工業(yè)務(wù)閑暇時學(xué)習(xí)十一五、十二五規(guī)劃。“‘十一五’房子沒賣好，‘十二五’要爭取賣好。”他半開玩笑半認(rèn)真。

　　地方限購令缺法律依據(jù)

　　10月19日，大連出臺限購令。至此，我國實施商品房限購政策的城市升至14個。此前的10月15日，廣州限購令出臺，吹響京滬廣深四大一線城市最后一聲限購集結(jié)號。以限購令為代表，史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，正自一線城市向二線城市輻射蔓延。

　　對比4月17日，為遏制部分城市房價過快上漲，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即新國十條，只得北京一家大城市出臺政策明文響應(yīng)。

　　此后，9月29日，央行等七部委連發(fā)通告再度發(fā)力樓市調(diào)控，此次新政被歸稱為新國五條。由于新國五條首次納入問責(zé)機制，在地方政策配套層面，此番調(diào)控終于擺脫曲高和寡的困局。20余天內(nèi)，13個大中城市調(diào)控細(xì)則接連落地。

　　促使10月新政出臺的諸多國內(nèi)外因素中，一個直接、嚴(yán)峻的背景是，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，環(huán)比上漲0.5%，首次出現(xiàn)今年5月以來環(huán)比回升。

　　限購令成為各地樓市調(diào)控細(xì)則中，最為搶眼的一大舉措。然數(shù)名專家對《法治周末》記者表示，由于目前商品房的市場屬性，各地方出臺限購令其實并沒有法律依據(jù)。

　　面對人地關(guān)系緊張與民生剛性需求，限購令實施的法律尷尬再度暴露出，土地供應(yīng)的計劃性與商品房自然流通的市場性之間，難以調(diào)和的中國特色矛盾。

　　房地產(chǎn)作為地方支柱性收入產(chǎn)業(yè)而非民生產(chǎn)業(yè)的地位如不改變，這種行政調(diào)控所遭遇的法律尷尬，將如同威尼斯商人“割肉不得流血”的困境一般，無法消逝。

　　“房地產(chǎn)市場提供的是商品房，既然屬商品，就應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)自然流通。”中國法學(xué)會經(jīng)濟法學(xué)研究會副會長符啟林教授對《法治周末》記者表示，“從現(xiàn)行法律上看，并未有哪條法律限制從正常渠道購買商品。現(xiàn)在地方出臺限購令，實則不承認(rèn)商品房是商品。”

　　“我國民法通則規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力一律平等。既然民事權(quán)利平等。那么應(yīng)該每個人都能買房，不能說已有房就不能買房，或者只能擁有幾套房。”有專家對《法治周末》記者表示，“地方的限購令過于嚴(yán)格，在法律上影響了我們基本的人身權(quán)利和民事權(quán)利。根據(jù)立法法，涉及到公民基本民事權(quán)利的立法，須經(jīng)由人民代表大會表決通過。”

　　大成律師事務(wù)所高級合伙人王宇對《法治周末》記者表示：“從物權(quán)法的法理角度看，地方限購令也并不合法。行政手段介入經(jīng)濟手段很正常，但要考慮和法律的銜接問題。”

　　符啟林認(rèn)為，價格法和反壟斷法上或可成為地方出臺限購令的法律依據(jù)，但仍顯勉強。“價格法規(guī)定，在特殊時期，價格已經(jīng)嚴(yán)重影響到老百姓的生活，國家必須以行政手段進行干預(yù)。但何為特殊時期？”

　　符認(rèn)為，現(xiàn)行房價太高，普通老百姓買不起房，所以政府不得不實行打壓。“基于此點，我認(rèn)為限購令也只能是權(quán)宜之計。當(dāng)價格回歸至理性狀態(tài)，限購令自然被取消。”

　　“限購令等樓市調(diào)控政策并不是第一次出臺，這類地方政策反復(fù)出臺的本身，就說明其前瞻性和調(diào)控手段存在問題。”王宇認(rèn)為。

　　“限購的理由是什么？這沒有法律依據(jù)，并非長久之計。”社科院公共管理與政府系博士馬光遠亦表示，“眾人為何要搶購房產(chǎn)，因為看到房價上漲的預(yù)期。如果房價不漲，根本不用限購。所以關(guān)鍵是要把房價上漲的預(yù)期打掉，或者增加其持有成本。”

　　有專家對《法治周末》記者表示，其曾與地方政府就限購令的合法問題進行過探討。“他們認(rèn)為，政府并未明文禁止個人買房，只是對于違反限購規(guī)定的個人，不給辦理買賣合同備案、不給辦理房產(chǎn)證過戶。仔細(xì)閱讀各地調(diào)控細(xì)則可以發(fā)現(xiàn)，還有的地方涉及以上相關(guān)內(nèi)容部分，用的也是‘暫停’的表述字眼。”

　　對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波副教授對《法治周末》記者表示：“如果各地出臺的措施并未明文禁止購買，只是不給貸款、合同不給備案、房產(chǎn)證不給登記，確實很難上升到違反立法法的高度。”

　　眾所周知，房產(chǎn)證過戶，是商品買賣中極為重要的環(huán)節(jié)。

　　至于限購令對房價的終極影響，樓建波認(rèn)為，短期內(nèi)難以看出，政策制定者及老百姓都需要耐心。

　　“值得注意的是，地價本身并沒有成本，而是人為賦予其相對較高的成本，由此帶來房價攀升，政府不得不限購應(yīng)急，盡管并不十分合法。”中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌律師強調(diào)，根源在于現(xiàn)行的國稅地稅機制。“中央地方財政分灶吃飯，地方在財政重壓下不得不實行土地財政。”

　　可以想見，地方土地財政困局未解之前，被普遍認(rèn)為是遏制房價瘋漲的根本性舉措———擴大房屋供給、建設(shè)廉租房及保障性住房，在各地的執(zhí)行落實中難免會動力不足。（法治周末）