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緊繃的開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)鏈條已經(jīng)引起銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)的高度警覺(jué)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》近日獲悉，銀監(jiān)會(huì)辦公廳上月向全國(guó)銀監(jiān)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司等下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》(下稱《通知》)。

通知》認(rèn)為：“一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種形式規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款，影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果。”《通知》列出了四種房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式，同時(shí)要求“切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告也顯示，多數(shù)銀行家們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)應(yīng)予以重視。

四個(gè)“花招”

“盡管調(diào)控政策已經(jīng)很?chē)?yán)了，但開(kāi)發(fā)商總是能找到應(yīng)對(duì)的手段。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲，開(kāi)放商拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象依然存在。

《通知》列出了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商慣用的四個(gè)“花招”：

一、通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)“超過(guò)合同約定的動(dòng)工日期2年未開(kāi)發(fā)，應(yīng)無(wú)償收回土地使用權(quán)”的規(guī)定。由于缺乏對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開(kāi)工后，采用分期開(kāi)發(fā)方式，一再延遲后續(xù)開(kāi)發(fā)時(shí)間。

二、通過(guò)分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避“領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開(kāi)始銷(xiāo)售”的規(guī)定。

三、通過(guò)抬高申報(bào)價(jià)格，規(guī)避“要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售”的規(guī)定。有的以抬高后的申報(bào)價(jià)格為依據(jù)，變相“捂盤(pán)惜售”，有的給實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)隨意調(diào)整價(jià)格留下空間。

四、變相繞開(kāi)央行、銀監(jiān)會(huì)頒布的相關(guān)規(guī)定。具體表現(xiàn)在：通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)避“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定。

今年8月，國(guó)土部和銀監(jiān)會(huì)披露了全國(guó)閑置土地名單，意在對(duì)開(kāi)發(fā)商的種種投機(jī)行為進(jìn)行遏制。但從實(shí)際情況來(lái)看，很多開(kāi)發(fā)商依然“頂風(fēng)作案”。

顯然，上述前三種手段正是這些開(kāi)發(fā)商的慣用伎倆。

而上述第四種手段，也屬于監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)防范對(duì)象。早在2008年，央行、銀監(jiān)會(huì)就曾出臺(tái)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求商業(yè)銀行“禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款”。

對(duì)癥下藥

針對(duì)開(kāi)發(fā)商的這些手段，《通知》提出要結(jié)合監(jiān)管要求，切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

該監(jiān)管要求主要有：“不對(duì)囤地、捂盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款”、“對(duì)78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對(duì)非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請(qǐng)”等。

業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于不斷加碼的住房按揭調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)貸的調(diào)控稍顯穩(wěn)健，但開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)卻一直高懸。銀監(jiān)會(huì)2009年年報(bào)也認(rèn)為，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。

事實(shí)上，這個(gè)鏈條不僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)貸款的問(wèn)題，還包括上端的土地儲(chǔ)備貸款/下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦某個(gè)鏈條斷掉，就是一個(gè)大面積的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)銀行業(yè)破壞較大。

一位股份制商業(yè)銀行授信部高管認(rèn)為，在一些熱點(diǎn)城市，房屋的租售比指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際平均水平，住房投資的非理性因素持續(xù)存在，所以必須對(duì)這個(gè)行業(yè)保持高度警惕。