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21世紀經(jīng)濟報道實習記者 紀睿坤 北京報道

9月17日，北京秋季房展已進入第二天，場面和天氣一樣清涼。

某參展的河北一樓盤銷售員小張站得實在乏了，又很少有客戶前來展臺，他干脆趴在了桌子上睡著了。

這是“金九銀十”下房市冷清的一個寫照。另一方面，開發(fā)商守著高房價不肯讓步，8月份房價數(shù)據(jù)又有反彈的勢頭。

在多次調(diào)控之后，房價的耐調(diào)控性越來越強，“國十條”政策出臺150天后，房價依然堅如磐石，讓調(diào)控部門頭疼不已。

中國國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在日前召開的“夏季達沃斯”論壇上表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)整要花兩三年的時間。

堅硬的房價

在9月17日的秋季房展會上，叫賣聲音都發(fā)自京外項目，房展會成了京外項目巡演北京的專場。

考慮到“低調(diào)”的需要，北京單價在35000元/平米以上的樓盤幾乎都沒有亮相秋季房展會。一些知名開發(fā)商雖然參加了房展會，但是現(xiàn)場很少擺沙盤，只是發(fā)發(fā)樓書了事。

北京一家國企開發(fā)商對記者說，來參加房展會主要是為了展示一下企業(yè)和項目的品牌，來展示的項目很多都沒有開盤呢，來這里做個蓄客的準備。

來參加房展會的購房者，多數(shù)是出自剛性需求，前來看看房價到底降了沒有。令他們失望的是，2萬元以下的，只能在六環(huán)附近去找。

陽光100置業(yè)副總裁范小沖向記者坦言，金九銀十的房價形勢直接影響后期政策走向。

國家統(tǒng)計局9月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年8月份，全國70個大中城市房屋銷售額環(huán)比增加15.23%；價格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個百分點，環(huán)比與上月持平。

雖然，房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，漲幅回落，但是房價仍然在上漲。

而環(huán)比持平的絕對值房價，也不禁讓人們對調(diào)控效果產(chǎn)生懷疑：不是說調(diào)控已經(jīng)初步見到效果了嗎，為什么房價還沒有降？

從北京的情況來看，8月份，全市房屋銷售價格同比上漲11.5%，環(huán)比價格與上月持平。

如果環(huán)比來看，北京市新建住宅價格與上月持平。其中，純商品住宅上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點，經(jīng)濟適用房和限價房下降0.8%。全市二手住宅價格下降0.2%，降幅比上月縮小0.3個百分點。

除了這些抽象的數(shù)據(jù)外，北京房地產(chǎn)市場的實際情況可能更讓人悲觀：首創(chuàng)新開盤的禧瑞都項目，單價達到了10萬元/平方米，另一個高端項目霞公府達到了13萬元/平方米的高價。

反彈之憂

更讓調(diào)控部門擔憂的是，當前堅硬的房價不但沒有下降的趨勢，反倒有進一步反彈的擔憂。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。近期，京、滬、深、杭、穗等一線城市均傳出了市場反彈、量價齊漲的消息。

除了成交量和成交價格的上升以外，土地成交價格上升，也是房價下一階段反彈的潛伏因素。

據(jù)中原市場數(shù)據(jù)，今年1-8月份，全國11個主要城市當中，平均完成賣地任務只有47%，但是卻獲得了賣地收入4000億元，相當于去年同期的80%。

當購房者在等待開發(fā)商資金鏈斷裂后降價之時，開發(fā)商正在拿下更多的地。

戴德梁行投資部助理董事田雨村在跟眾多開發(fā)商做融資服務當中發(fā)現(xiàn)，大中型開發(fā)商資金狀況要比2008年那輪調(diào)控的時候好得多，小型開發(fā)商部分出現(xiàn)了資金緊張的問題，但是這些開發(fā)商數(shù)量規(guī)模太小，不會對市場帶來影響。

更重要的是，金融監(jiān)管手段依然有漏洞。開發(fā)商仍然可以動用一個項目的開發(fā)貸資金去給另一個項目付土地款，雖然銀行對此明令禁止，但是現(xiàn)實操作中卻沒有絲毫障礙。

對于投資性購房者來說，雖然二套房貸政策在收緊，但是執(zhí)行情況卻有偏差。

本輪調(diào)控當中，以信貸政策嚴厲而為人稱道，但如果信貸政策在北京以外的地區(qū)得不到徹底的執(zhí)行，后續(xù)調(diào)控讓人擔憂。

記者深入一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海在啟動調(diào)控的20周之際，創(chuàng)房價新高，商品住宅周成交均價平均高達22261元/平方米。

在上海房價繼續(xù)上升的情況下，上海出臺預售管理辦法，要求單價3萬元以上的樓盤，如果開盤要一次性公開房源，實行“一房一價”的政策。

其中、深圳、廣州等一線城市在金九銀十之際也全面反彈。廣州、深圳、武漢等地徹夜搶購事件頻發(fā)。

一位不愿透露姓名的國務院金融所專家表示，隨著“金九銀十”的推進和通貨膨脹等原因，樓市進一步反彈的可能性非常之大。

投資客抬頭

房地產(chǎn)市場的微妙變化，早已讓“春江水暖鴨先知”的投資客嗅到氣味。記者多方獲悉，南京、深圳等投資性炒房者頻現(xiàn)。

9月2日，溫州中小企業(yè)促進會會長周德文公開表示，溫州炒房團從未放棄房地產(chǎn)市場的投資，沉寂四個月后，溫州炒房團預計近期“重出江湖”。

他同時還表示：目前房價呈現(xiàn)的上漲可以看作是未來反彈的先聲，一旦樓市有所回暖，新一輪投資熱潮又將開始。

不過，與新政之前不同的是，溫州炒房的區(qū)域由一線城市向南京、成都、武漢等二三城市線以及部分縣城推進。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出：現(xiàn)在樓市趨于買方市場，也是和房地產(chǎn)談價的大好時機，雖然二套、三套房政策限制了一部分投機性需求，但是，手里有錢或者抱團炒房也會預熱投機性需求。

不過，這位投資客表示，北京的房子，只要出現(xiàn)降價的時間點，對于投資房子的人來說，都是能買的。

目前，北京部分別墅出現(xiàn)了降價的空間。

例如，保利壟上只賣28000元/平方米，成交很旺，拿下了當月的銷售冠軍。珠江紫宸山項目趙津告訴記者，9月16-17日，北京秋季房展會期間，紫宸山項目迎來了鄂爾多斯[16.54 -1.84%]購房團，由2位鄂爾多斯購房團帶頭人帶領(lǐng)的17位考察者中，當場下訂的就有4人，簽訂合同的有2人。

“這可是每套3000萬元以上的別墅啊！”這個火爆銷售的場景，讓紫宸山項目銷售負責人趙津驚詫不已。

除了別墅等重點城市的高端項目被投資客青睞以外，二三線城市的普通住宅也被一部分投資者看重。

上述北京炒房者代表對記者說，二三線城市上漲空間小，但是投資門檻低，每套只要幾十萬元，獲得貸款的情況下，只要幾萬元首付就可以了，而且監(jiān)管比較松。

調(diào)控抉擇

據(jù)全國數(shù)據(jù)顯示，8月份單月土地購置面積同比增速高達70%。而同期中原監(jiān)測的12個重點城市土地成交面積8月卻有14%的同比降幅。

此外，8月份，10家上市房企僅有萬科一家在一線的北京、深圳兩地有土地儲備，且都為和政府合作的保障性住房用地或舊城改造用地。一線城市的購地面積占標桿房企8月份總購地面積不足5%。

這不由得讓人對房地產(chǎn)調(diào)控的思考回到了原點：本輪調(diào)控的重點是房價上漲過快城市，而對二三線城市采取不調(diào)控的態(tài)度。這本來是區(qū)分以往一刀切的做法所進行的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，但是卻忽視了開發(fā)商大部分都已經(jīng)發(fā)展為全國開發(fā)商，如果僅僅對北京等重點城市進行調(diào)控，可能并不能使大部分開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈緊張的問題。

“下一輪的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場肯定是二三線城市。”北京我愛我家副總裁胡景暉向記者斷言，房企全力向二三線城市挺進，不僅著眼于二三線城市在城市化推進過程中廣闊的市場，更是瞄準了新政在二三線城市的執(zhí)行力不足的漏洞。

一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士向記者透露：本次調(diào)控不是一刀切，主要是重點城市房價，隨著調(diào)控時間的推進，住建部逐漸意識到，開發(fā)商都是全國性質(zhì)的，二三線城市的項目占七成，不調(diào)控二三線城市是無法讓開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，進而出現(xiàn)明顯降價的。

因此，上訴人士提出，“下一輪調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二三線城市房價，全面推行嚴格的房貸政策。”

與此同時，記者也發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市政策收緊，實行史上最嚴厲的房貸政策：首套房首付五成，利率8.5折；二套房首付六成，利率上浮1.1倍。燕郊房價也應聲陡降4000。

在達沃斯論壇中，全國人大常委會原副委員長、經(jīng)濟學家成思危指出，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的決心堅定，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會根據(jù)房價走勢適時調(diào)整。

記者從相關(guān)政策部門了解到，除北京外，大部分地區(qū)對二套房信貸政策執(zhí)行不力。北京此段一手盤成交，80%為首次購房，而其他地區(qū)尤其是二三線城市，首次購買比例不高，主要為二套，甚至三套房。據(jù)了解，幾乎所有的二三線城市都沒有采取限購三套住房的貸款政策。

根據(jù)現(xiàn)在的樓市局勢來看，二次宏觀調(diào)控似乎正在迫近。