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編者按/ 2001年，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園征用土地2475畝。9年期間大部分變成了寫字樓和酒店，而剩余的1000畝土地上則是荒草叢生。該項目在神秘外資控制下，以96.3元每平方米從農(nóng)民手中以超低地價獲得，將高技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為招商的賣點，其背后的土地市場亂象，并不是監(jiān)管缺位那么簡單。

穿過北京西南四環(huán)，朝著世界公園方向，寫著“總部基地”四個大字的招牌迎面而來。

同為“總部基地”，西邊高級寫字樓、酒店林立，東邊則荒草叢生土地閑置。

2001年，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園(下稱“豐臺園”)因“二期產(chǎn)業(yè)基地”征用了豐臺六圈村2475畝土地建設(shè)總部基地，用于高科技產(chǎn)業(yè)。然而，9年間絕大部分變成了寫字樓和酒店，而仍有大片土地上面至今荒草叢生。

《中國經(jīng)營報》記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目在神秘外資控制下，以96.3元每平方米從農(nóng)民手中以超低地價獲得，其后將高技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為招商的賣點，背后則是土地市場亂象的集合體：一方面通過改變土地性質(zhì)后出售緩解資金短缺，一方面則打著工業(yè)地產(chǎn)旗號行商業(yè)地產(chǎn)之實。其中呈現(xiàn)出的土地亂象，并不是監(jiān)管缺位那么簡單。

閑置9年

“土地長期撂荒，看著就心疼！”北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村76歲的老人王育(化名)，在9月14日接受記者采訪時，指著長滿荒草的土地回憶，從2001年8月簽訂征地協(xié)議至今已9年多。

根據(jù)當(dāng)時有關(guān)文件顯示，豐臺園向國土資源部、北京市人民政府申請并獲批的2475畝土地用于“二期產(chǎn)業(yè)基地”，土地全部來自六圈村。

豐臺科技園成立于1991年11月，1994年4月進(jìn)入國家高新區(qū)行列，是中關(guān)村科技園區(qū)最早的三個園區(qū)之一，共5平方公里。其中，二期項目以專業(yè)園區(qū)的形式出現(xiàn)，即六圈村被征收的全部土地用來建設(shè)總部基地。據(jù)豐臺園管委會介紹，土地為高科技產(chǎn)業(yè)用地，用于企業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)和總部辦公。

然而，9年過去了，村民發(fā)現(xiàn)，二期工程除了2000余畝開發(fā)了大量的“寫字樓”等以外，至今包括科技園2005年東擴(kuò)的土地仍有1000余畝撂荒。

豐臺園管委會給記者的回復(fù)是：豐臺科技園2002年按政策共從六圈村征用土地2475畝，到目前為止，已經(jīng)建設(shè)完成2205畝，尚余270畝未建設(shè)。

然而記者通過實地調(diào)查和走訪發(fā)現(xiàn)，撂荒的土地顯然不是270畝。村民黃俊(化名)通過丈量和測算認(rèn)為，撂荒土地遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)。

“根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，土地兩年不開發(fā)，政府應(yīng)該收回土地使用權(quán)并將土地交還原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。為什么沒有部門出面做這個工作？”村民的質(zhì)疑，并沒有得到有關(guān)部門的回應(yīng)。

豐臺園管委會則對記者解釋撂荒的原因：一是進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整；二是部分拆遷尚未完成，無法上市轉(zhuǎn)讓。至于規(guī)劃中如何調(diào)整等具體情況，豐臺園管委會并沒有透露。

但記者在撂荒土地上，基本上看不到有任何需要拆遷的障礙物，對此豐臺區(qū)國土資源分局拒絕回應(yīng)記者的采訪。

溢價70倍

豐臺園管委會解釋稱：“規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致撂荒”。那么，規(guī)劃有哪些調(diào)整？

一次著名的轉(zhuǎn)讓是2005年4月18日，國美置業(yè)公司以8.05億元的價格從北京市土地儲備中心競拍獲得上述2475畝土地中的179畝，用來建設(shè)一個大型的購物中心。

4年前，豐臺園管委會直屬全資企業(yè)北京豐臺科技園建設(shè)發(fā)展公司與六圈村村民簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議表明：2475畝土地均為工業(yè)用地性質(zhì)。但是，轉(zhuǎn)讓給國美置業(yè)的購物中心屬于商業(yè)用地。那么，從六圈村征收的土地旨在打造高科技產(chǎn)業(yè)，怎么轉(zhuǎn)眼之間就變成了商業(yè)用地？對此，豐臺區(qū)管委會表示，國美地塊是豐臺科技園二期的商業(yè)金融用地，按2005年土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定，必須進(jìn)行招拍掛。

也就是說，上述國美置業(yè)拍的土地是以商業(yè)用地性質(zhì)拍賣的。

如果以工業(yè)用地性質(zhì)出售，價格則很低。而要實現(xiàn)工業(yè)用地到商業(yè)用地的轉(zhuǎn)變，只需要規(guī)劃部門改變規(guī)劃即可。總部基地要做到這一點并不難，因為該項目從一開始就打著“政府項目”的旗號。

按照相關(guān)規(guī)定，買賣雙方不可以自行交易改變規(guī)劃后的土地性質(zhì)。通常的做法是，由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲后拍賣。

經(jīng)過改變規(guī)劃等一系列操作后，工業(yè)用地價格立即成倍上漲。計算可知，國美置業(yè)以單價每平方米6750元取得土地，成為當(dāng)年的地王。而此時，豐臺園總部基地正在進(jìn)行第三期200棟寫字樓的開發(fā)，正是資金緊缺的時候。

當(dāng)年征地協(xié)議顯示，豐臺園獲得六圈村2475畝土地的總價款為15900萬元，相當(dāng)于每平方米96.3元，與6750元有70倍的差距。

工業(yè)用地通過改變規(guī)劃轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，豐臺園可謂一本萬利。

神秘外資

2002年5月25日，北京豐臺科技園建設(shè)發(fā)展公司，與英國道豐國際集團(tuán)及北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司，共同出資成立了中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司(下稱“道豐科建”)，負(fù)責(zé)總部基地的房屋開發(fā)、建設(shè)、出租和出售。

據(jù)了解，英國道豐國際集團(tuán)實際上是一家注冊在英屬紹爾群島的離岸公司，北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司則是前者的子公司。這兩家公司的實際控制人名為許為平，英籍華人，祖籍浙江，曾于1990年在北京中關(guān)村創(chuàng)辦“中南機(jī)電集團(tuán)”，該公司當(dāng)時名不見經(jīng)傳。1996年，許到英國倫敦訪問學(xué)習(xí)，1998年則以英國道豐集團(tuán)執(zhí)行董事的身份回到中國。

本報記者通過有關(guān)渠道獲悉，道豐科建注冊資金1000萬美元，北京豐臺科技園建設(shè)發(fā)展公司以土地入股，許為平控制的兩家公司者持股比例分別為45%和15%。在這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)下，許為平擁有道豐科建的控股權(quán)，也成為總部基地項目的2475畝土地開發(fā)權(quán)的實際控制人。當(dāng)時這種“外資控股政府參股”的商業(yè)模式曾作為豐臺科技園的一大創(chuàng)新而倍受推崇。

這一點，從總部基地的宣傳材料中也得以體現(xiàn)：項目從醞釀、規(guī)劃、論證、定位、運作均由英國道豐國際集團(tuán)主持，歷時4年直到2002年年底完成。從2003年開始，許為平開始以中國北京總部基地董事長的身份高調(diào)地出現(xiàn)在公眾面前，并以“總部基地創(chuàng)始人”自許。

許為平自2004年1月至2009年6月，通過抵押方式向銀行進(jìn)行了高達(dá)48次之多的貸款。其后期開發(fā)的項目資金大多來自前期已開發(fā)的項目抵押貸款。其中抵押最多的銀行則是建設(shè)銀行(4.51,-0.01,-0.22%)豐臺支行、北京銀行總部基地支行和杭州銀行北京分行，其中建設(shè)銀行豐臺支行至少提供了10億元以上的貸款。本報記者通過北京市國土資源局查詢發(fā)現(xiàn)，上述抵押行為在同一個銀行出現(xiàn)的最高次數(shù)是一天三次。

但總部基地前期的修路、綠化、拆遷補(bǔ)償?shù)龋坑杀本┴S臺科技園建設(shè)發(fā)展公司來完成，由此引發(fā)的疑問是：道豐國際集團(tuán)到底有多大資金實力，又投入到總部基地多少資金？至今沒有答案。本報記者致電許為平，其秘書稱：許為平不在國內(nèi)。

此前媒體報道，許為平在成立離岸公司的500萬元注冊資金，當(dāng)時并沒有到賬，而是在總部基地賺錢后才湊齊的。針對本報記者“當(dāng)時是否考察過道豐國際集團(tuán)注冊資金等情況”的提問，豐臺園管委會并未回應(yīng)記者。

一了解許為平的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，許為平善于賣概念，會給政府描繪一個美好愿景。“合作歸合作，但是政府把科技園的開發(fā)權(quán)拱手讓給外資公司，的確費解。”

潛在的隱患

高科技園開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)留下的隱患顯而易見。

自2003年至今，總部基地已將絕大多數(shù)土地都用來開發(fā)了近500棟寫字樓、酒店等，面積達(dá)140萬平方米。據(jù)記者統(tǒng)計，入駐總部基地的除了前期少量的高科技企業(yè)外，主要包括貿(mào)易、冶金、物流、電力、銀行、通訊等非高科技企業(yè)。

豐臺園管委會的解釋是：“北京和外地不一樣，高科技產(chǎn)業(yè)用地部分可以用于科研和辦公樓的開發(fā)。”

總部基地在對外宣傳上，極力模糊工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，其營銷口號是“真正的總部樓，你自己的樓”。實際上在業(yè)界，總部基地就是商業(yè)寫字樓的代名詞，與國貿(mào)、大望路等地寫字樓不同的是，前者所用土地為工業(yè)用地，后者為商業(yè)用地。

記者在總部基地招商中心以“是否有寫字樓出租”咨詢時，一售樓小姐直接告訴：“有寫字樓賣但不出租，每平方米18000元。”事實上，許為平在許多公開場合接受媒體采訪中也承認(rèn)，總部基地就是房地產(chǎn)開發(fā)。

不過，業(yè)主在總部基地購買總部樓時用于辦公后，與投資商道豐科建簽訂的購房協(xié)議上寫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)依然是“標(biāo)準(zhǔn)工廠”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，這實際上是變相房地產(chǎn)開發(fā)，是走樣的工業(yè)地產(chǎn)。

選擇這種開發(fā)模式的原因有兩個：其一，工業(yè)用地的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)用地價格。據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價只有商業(yè)地產(chǎn)的1/4，而實際出讓價格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的1/10到1/5，甚至更低。

其二，國家對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園有稅收、金融、產(chǎn)業(yè)等多項優(yōu)惠和扶持政策，恰恰成了總部基地最好的賣點。據(jù)傳，一些企業(yè)非高新技術(shù)企業(yè)購買總部基地寫字樓，就是為了獲得高新技術(shù)企業(yè)的資質(zhì)，享受優(yōu)惠政策避稅。按照規(guī)定，高新技術(shù)企業(yè)自注冊之日起，享受三年內(nèi)免征所得稅等政策。

這種合作模式最大的隱患則是，豐臺園實際上承擔(dān)了總部基地的所有配套服務(wù)，而道豐科建唯一做的工作就是不斷融資蓋樓然后不斷賣樓。“一旦開發(fā)完畢，控股公司就會全身而退，留給豐臺園的可能是法律、金融等多重風(fēng)險。”一業(yè)內(nèi)人士提醒說。

相關(guān)規(guī)定表明，工業(yè)用地是用于建造廠房，為企業(yè)提供生產(chǎn)和加工之用，且可以開發(fā)少量的住宅和寫字樓等配套設(shè)施。一般情況下，廠房、寫字樓和住宅配套都是只租不售，而高科技產(chǎn)業(yè)園也只能針對高科技企業(yè)招商。“不能用于商業(yè)辦公、商品房開發(fā)。”國土資源部土地咨詢中心相關(guān)負(fù)責(zé)人9月15日在電話里明確向記者表示。

但這些聲音并不能撼動地方政府眼中的效益。根據(jù)豐臺園網(wǎng)站，豐臺園2008年實現(xiàn)總收入1250億元，各項主要指標(biāo)在中關(guān)村科技園區(qū)排列第三，已形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。