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新華網(wǎng)濟(jì)南３月２８日電（記者 席敏、鄭茜）進(jìn)入３月底，距今年２月國內(nèi)多個城市出臺限購令已有一個月。記者發(fā)現(xiàn)，限購令實(shí)施以來，一些城市的新建住房和二手房均出現(xiàn)成交量下降現(xiàn)象，但房價未見松動。同時，包括濟(jì)南、西安等多個城市近期出臺的“限價令”又讓市場多了一些對未來價格走勢的猜測。

專家認(rèn)為，限購令目前已初步顯現(xiàn)出積極效果，但需警惕限價令被開發(fā)商和炒房者當(dāng)做一種“政府指導(dǎo)價”。

限購效應(yīng)：多個城市住房市場量跌價滯

從１月２８日至２月２８日，陸續(xù)有北京、上海、成都、青島、濟(jì)南等２０多個城市出臺地方限購令。一些城市規(guī)定，對已在當(dāng)?shù)負(fù)碛校碧鬃》康膽艏彝ズ颓皟赡陜?nèi)累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民家庭限購１套住房，不符合上述條件的將停止向其售房；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。

雖然限購令在大多數(shù)城市只實(shí)施了一個月左右的時間，但目前已在多個城市引起了明顯的市場變化。來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從限購令出臺一月后西安交易情況看，樓市成交量總體上出現(xiàn)明顯下降趨勢，購房者的置業(yè)積極性有所下降，樓市單周銷量相比政策出臺前下降７５．０３％。

較早出臺限購令的江西南昌市住房市場變化明顯。今年２月份，南昌市區(qū)商品房住宅銷售面積銳減至１０．９萬平方米、９８４套，環(huán)比分別下降６８％、７０％；二手房市場住宅銷售面積１１．４萬平方米、１３１７套，環(huán)比分別下降４５％、４４％。

?“今年３月和去年同期相比，濟(jì)南市新建住房成交量已下降了１５％至２０％，這說明限購令出臺后對這個城市房地產(chǎn)市場影響較為明顯。”長期關(guān)注濟(jì)南房地產(chǎn)市場的山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說。

在濟(jì)南擁有１０家２１世紀(jì)不動產(chǎn)加盟店的濟(jì)南孚瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理高春慧說：“截至３月２６日，濟(jì)南市３月份二手房成交１２５９套，而在限購令之前正常一個月應(yīng)該在２１００套，預(yù)計整個３月濟(jì)南市二手房成交量將同比下滑４０％左右。”

不過，雖然不少城市的住房成交量下滑明顯，但房價并未出現(xiàn)明顯松動。國家統(tǒng)計局１８日公布的２月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格環(huán)比價格下降的只有８個城市，二手房價格環(huán)比下降的只有４個城市，部分城市住房價格同比持平。

一些專家和行業(yè)人士認(rèn)為，雖然目前住房市場僅只是呈現(xiàn)出“量跌價滯”的局面，但這是新一輪調(diào)控政策的初步效應(yīng)。全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海說：“交易量的下滑說明限購令對一些投資型的購房已起到抑制作用。”
 
防止限價令成房價上漲理由

在一些城市限購令正在發(fā)生作用的同時，近期對住房價格進(jìn)行調(diào)控的“第二只靴子”又落了下來。包括濟(jì)南、西安在內(nèi)的多個城市出臺“限價令”，要求新建商品住房均價漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。專家認(rèn)為，作為與限購令相輔相成的政策，要謹(jǐn)慎看待“限價令”的作用，防止其成為未來房價上漲的理由。

今年１月底，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。”

隨著這一期限的臨近，不少城市近期開始公布地方房價調(diào)控目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有濟(jì)南、西安、合肥、蘭州等城市公布控制目標(biāo)，已公布的控制目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)啬甓龋牵模谢蚓用袢司芍涫杖肽繕?biāo)掛鉤。

其中，西安市提出今年新建住房價格增長幅度不高于當(dāng)年西安市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)和１５％的人均可支配收入增長幅度，蘭州市房價控制目標(biāo)是新建商品住房價格漲幅不超過９％，濟(jì)南市和合肥市提出新建住房均價漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。

專家認(rèn)為，在實(shí)施限購令的同時出臺“限價令”，將對控制未來房價上漲幅度、遏制非理性的投資具有積極作用，但也要防止限價令被開發(fā)商和炒房者當(dāng)做一種“政府指導(dǎo)價”。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說：“從長期效果來看，限價令將壓制開發(fā)商無限制漲價和炒房者幻想巨大收益的沖動，同時也讓購房者對未來房價走勢有大體了解。但同時也要警惕這種限價令演變成開發(fā)商漲價的理由，加劇對后期房價調(diào)控的難度。”

在今年兩會期間，郭松海曾專門提交讓房價回歸理性的提案。在這份提案里，郭松海提出：“根據(jù)２００１年到２００８年房價同比增長率均值及其標(biāo)準(zhǔn)差，如果按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長１０％，房價年增長率３％計，那么，約６年房價可回歸到合理區(qū)間；如果房價增長率在－３％，那么，約２年房價可回歸到合理區(qū)間。”

針對目前多個城市提出以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為房價上漲的上限，郭松海對記者說：“根據(jù)城市發(fā)展水平不同，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入增幅也不盡相同，但基本上維持在１０％左右。由于一套住房的總體價格要遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民可支配收入，基數(shù)不一樣，盡管增幅相同，但購房者要承擔(dān)的房價上漲成本要遠(yuǎn)大于增加的可支配收入。”

以一個城鎮(zhèn)居民可支配收入３萬元的城市為例，如果當(dāng)年度增幅為１０％，則一個購房者可支配收入將增加３０００元。但按照這一比例，一套總價１００萬元的住房總價可上漲１０萬元，兩者相去甚遠(yuǎn)。“因此，這種限制不僅不利于控制房價，而且還可能促進(jìn)房價上漲，加重購房者的負(fù)擔(dān)。”郭松海說。

房價松動尚需時日

盡管部分城市限購令已經(jīng)實(shí)施了一個月左右的時間，一些正在實(shí)施限購令的城市也同時出臺了“限價令”，一些等待購房者卻發(fā)現(xiàn)，自己所在城市的房價并未發(fā)生明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前住房市場正處在一個關(guān)鍵的博弈期，兩種政策對房價真正發(fā)揮作用還需要一段時間。

今年２６歲的王冠生在濟(jì)南市一家事業(yè)單位上班，月收入３０００元。因身在外地的父母催促，王冠生從春節(jié)后就一直在尋找合適價位的樓盤，但他發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南市房價并未像他預(yù)期的那樣因調(diào)控而下跌。“現(xiàn)在的房價仍在我的承受能力之外，還不知道房價何時才會下降。”王冠生說。

薄夫利認(rèn)為，住房價格的松動必須以成交量變動為前提，只有交易量繼續(xù)下滑，對房地產(chǎn)企業(yè)造成資金回籠的壓力。“從今年的限購政策來看，最直接的效果就是抑制投資型購房，將這部分泡沫擠出市場，這種成交量的下滑積累到了一定的幅度，就會影響到房價的變化，否則如果成交量依然很大，將談不上價格松動。”

郭松海說：“限購令實(shí)施只有一個月的時間，現(xiàn)在還不能期待房價很快降下來，但是只要有效控制了市場成交量，同時繼續(xù)加大對保障性住房和廉租房的市場供應(yīng)，將對房價的松動起到積極的影響，不過這一影響到底如何，仍需要半年左右的時間才能顯現(xiàn)出來。”

李鐵崗建議，地方政府要適時調(diào)整自己的土地收益預(yù)期，改變過分依賴土地的思想，并將增加土地有效供給當(dāng)做解決民生問題的重要手段，減弱房產(chǎn)推動經(jīng)濟(jì)的作用，在“十二五”期間投入更多的土地到保障性住房建設(shè)中。