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中國(guó)證券報(bào) 編者按：上市公司在年報(bào)中通常會(huì)對(duì)下一年的經(jīng)營(yíng)和投資計(jì)劃進(jìn)行預(yù)計(jì)和安排。投資者從公司計(jì)劃的資金運(yùn)用、投資規(guī)模和投資方向等方面，能推斷出上市公司對(duì)于行業(yè)和自身發(fā)展前景的判斷。本系列旨在通過(guò)分析各個(gè)行業(yè)的龍頭企業(yè)和有代表性的公司2011年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，梳理相關(guān)行業(yè)今年的發(fā)展脈絡(luò)，向投資者提供參考。

截至目前，“萬(wàn)保招金”及部分港股地產(chǎn)公司均已披露2010年年報(bào)，從這些公司新年度的發(fā)展計(jì)劃及行業(yè)展望看，一線開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。調(diào)低增長(zhǎng)預(yù)期、謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備、適度增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為各大房企今年的主要選擇。

新開(kāi)工意愿降低

受限購(gòu)等一系列調(diào)控政策的影響，國(guó)內(nèi)主要城市的商品房銷售量明顯下滑，多數(shù)房企調(diào)低了今年新開(kāi)工量的增幅；金地集團(tuán)等公司計(jì)劃新開(kāi)工面積甚至出現(xiàn)下降。

萬(wàn)科在年報(bào)中表示，2011年公司將繼續(xù)貫徹“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率。現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工面積1329萬(wàn)平方米，比2010年增加6%。而2010年，萬(wàn)科新增的項(xiàng)目資源中有相當(dāng)比例在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，使得公司全年的實(shí)際開(kāi)工面積高于年初計(jì)劃數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2010年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃的855萬(wàn)平方米增長(zhǎng)46%。

金地集團(tuán)今年新開(kāi)工量同比則出現(xiàn)下滑。2011年，金地主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共46個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積283.88萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積220.54萬(wàn)平方米。而2010年，金地新開(kāi)工面積為379.56萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)168.11%；竣工面積146.54萬(wàn)平方米，同比增加46.71%。

與新開(kāi)工意愿降低相吻合的是，開(kāi)發(fā)商在拿地和銷售計(jì)劃方面也趨于謹(jǐn)慎。萬(wàn)科表示，在項(xiàng)目發(fā)展方面，公司將繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的策略，選擇合理時(shí)機(jī)，獲取未來(lái)發(fā)展所需的項(xiàng)目資源。在業(yè)務(wù)布局上，公司將在建設(shè)好中心城市的基礎(chǔ)上，擇機(jī)進(jìn)入新城市，拓展戰(zhàn)略縱深。

龍湖地產(chǎn)表示，2011年公司計(jì)劃在目前在售的30個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，另推出16個(gè)新項(xiàng)目，全年銷售目標(biāo)為400億元，比2010年合同銷售額增長(zhǎng)20%。2010年，龍湖地產(chǎn)合同銷售額同比增長(zhǎng)81.5%。

擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)

在項(xiàng)目擴(kuò)張方面一直持激進(jìn)主張的保利地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。公司表示，今年將推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)整合，完善相關(guān)制度建設(shè)，打造成商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列。

2010年，保利地產(chǎn)進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力度，相關(guān)經(jīng)營(yíng)收入突破5億元。其中廣州保利世貿(mào)中心實(shí)現(xiàn)租賃和經(jīng)營(yíng)收入2.5億元；佛山保利水城購(gòu)物中心逐步完成品牌店的整合，提升配套服務(wù)，吸引和扶持高端品牌和目標(biāo)客戶，招商率達(dá)97%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4596萬(wàn)元；佛山保利洲際酒店開(kāi)業(yè)3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9189萬(wàn)元。

龍湖地產(chǎn)2010年物業(yè)投資租金收入實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。租金收入總額同比增長(zhǎng)45.1%至2.9億元，租金收入毛利率也由2009年的78%提升至2010年的79%。未來(lái)三年，龍湖旗下的北京頤和星悅薈、北京長(zhǎng)楹天街、重慶時(shí)代天街、成都北城天街等投資物業(yè)將陸續(xù)投入使用，預(yù)期未來(lái)租金收入將會(huì)迎來(lái)較快增長(zhǎng)。

招商地產(chǎn)表示，公司將努力加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資源的整合力度，探索搭建全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)，落實(shí)新商業(yè)模式的探索和培育。推動(dòng)城市綜合體，特別是海上世界綜合體重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，爭(zhēng)取在2012年底實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效果成型。2010年，公司投資性物業(yè)租賃收入5.17億元，租賃面積累計(jì)達(dá)703萬(wàn)平方米。

2010年，金地集團(tuán)在原基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)突破，明確了以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略；并正式搭建商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正式進(jìn)入創(chuàng)業(yè)實(shí)操階段。