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預(yù)期的放量供應(yīng)名不副實(shí)，調(diào)控政策加碼的可能正隨著量?jī)r(jià)回升而增加

8月28日，周六，天剛蒙蒙亮，王亞帶著女朋友從北京北三環(huán)驅(qū)車(chē)前往南五環(huán)外的大興區(qū)黃村。這一天，他們心儀的金地仰山項(xiàng)目終于開(kāi)盤(pán)。

行至京開(kāi)高速，大堵車(chē)開(kāi)始了，車(chē)從四面八方擠向這條通往大興的主干道，心急如焚的王亞很擔(dān)心這么早往大興趕的都是沖著開(kāi)盤(pán)去的。當(dāng)王亞們還被堵在路上時(shí)，售樓小姐李娜正在接待客戶。售樓處一開(kāi)門(mén)，像春運(yùn)一樣的人潮就涌了進(jìn)來(lái)，李娜手里的戶型圖被哄搶一空，連胳膊都被拉出幾條血印。

從七八月開(kāi)始，各地售樓處不斷上演類(lèi)似場(chǎng)景，邁入9月，供需兩旺趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。經(jīng)過(guò)近半年的觀望，類(lèi)似王亞的“剛需”一族似乎已到忍耐的臨界點(diǎn)，對(duì)進(jìn)一步降價(jià)不再抱指望。而開(kāi)發(fā)商的資金鏈看來(lái)沒(méi)有崩盤(pán)跡象，金融危機(jī)時(shí)代割肉降價(jià)的情形無(wú)望重演。

但政策面上，本輪調(diào)控未有松懈跡象，近期不斷放出加碼信號(hào)。市場(chǎng)分析人士馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在截然不同的政策面氛圍下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能上演2009年全面回暖的超級(jí)大逆轉(zhuǎn)，應(yīng)警惕“金九銀十”噱頭所營(yíng)造的羊群效應(yīng)。

調(diào)控高壓未減，今年“金九銀十”會(huì)上演怎樣的市場(chǎng)博弈？這波出手的“剛需”們會(huì)否成為被套高地的“綿羊”？

供應(yīng)量大打折扣

各地市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月第一周樓市普遍量?jī)r(jià)齊升，頗有“金九”氣象。但從7月、8月兩月的供應(yīng)數(shù)據(jù)看，實(shí)際入市樓盤(pán)數(shù)量大打折扣，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)9月實(shí)際供應(yīng)量或?qū)⒗^續(xù)低于預(yù)期。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京計(jì)劃開(kāi)盤(pán)34個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際開(kāi)盤(pán)僅17個(gè)，半數(shù)爽約。8月實(shí)際開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)H5個(gè)，遠(yuǎn)低預(yù)期。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，北京9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的普通住宅項(xiàng)目共46個(gè)，城八區(qū)與郊區(qū)各23個(gè)。雖然計(jì)劃入市項(xiàng)目連續(xù)兩月呈上漲趨勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，9月實(shí)際推盤(pán)量還將大打折扣。

對(duì)推盤(pán)量大大低于預(yù)期的原因，中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，一方面是近期入市項(xiàng)目半數(shù)位置較偏，另一方面有部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。

易居中國(guó)分析師薛建雄表示，新政調(diào)控后，一些開(kāi)發(fā)商甚至采取減少新項(xiàng)目開(kāi)工和放緩在建項(xiàng)目的方法來(lái)壓縮供應(yīng)量。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（下稱(chēng)中房信）數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅供應(yīng)量從4月、5月的128萬(wàn)和94萬(wàn)平方米大幅下滑，6月、7月供應(yīng)量只有51萬(wàn)平方米，8月供應(yīng)量也只有50萬(wàn)平方米左右。

除了有年終業(yè)績(jī)壓力的上市房企在加速推盤(pán)，中小開(kāi)發(fā)商，并無(wú)業(yè)績(jī)考核壓力，也沒(méi)有大量在建項(xiàng)目補(bǔ)充，更希望在在建項(xiàng)目上賺錢(qián)。此外，中小開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，需要降更多價(jià)才能賣(mài)得動(dòng)，所以，他們降價(jià)動(dòng)機(jī)和空間都不大，但等漲的動(dòng)力卻很足。

融科投資管理顧問(wèn)執(zhí)行總裁李汝容認(rèn)為，不著急開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，主要是中小型、地方性開(kāi)發(fā)商，他們占據(jù)市場(chǎng)總量的絕大多數(shù)。他透露，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在普遍彈藥充足，“看不準(zhǔn)就扛著，反正不著急回籠資金”。

從近期市場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況看，只要定價(jià)比前期或周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%左右就能熱銷(xiāo)。但還有眾多項(xiàng)目沒(méi)有降價(jià)推盤(pán)，這表明開(kāi)發(fā)商并無(wú)太大資金和庫(kù)存壓力，同時(shí)對(duì)后市有較良好預(yù)期。

開(kāi)發(fā)商資金真的如此充裕？

上市公司8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，住宅市場(chǎng)成交回暖帶來(lái)的現(xiàn)金回籠已令開(kāi)發(fā)商資金狀況出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)。8月，萬(wàn)科、富力和保利的銷(xiāo)售金額較去年同期分別增加了149%、45%和66%。其中萬(wàn)科單月銷(xiāo)售達(dá)120億元，刷新國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷(xiāo)售紀(jì)錄。

8月，中國(guó)銀行對(duì)全國(guó)除新疆、西藏地區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，參與調(diào)研的人士向本刊記者表示，地方上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資很容易，原來(lái)做鋼材、貿(mào)易的實(shí)業(yè)家現(xiàn)在大多改投房地產(chǎn)。“只要地產(chǎn)老板說(shuō)要借錢(qián)，沒(méi)有借不來(lái)的。只不過(guò)利率稍微高一些。”這位分析師稱(chēng)。

此外，保險(xiǎn)資金開(kāi)閘，無(wú)疑是對(duì)房企資金面的重大利好。9月5日，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)“正名”，允許保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)，配套建筑投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30％。

中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告測(cè)算，截至2010年6月底保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為4.52萬(wàn)億元，按規(guī)定的投資上限10%計(jì)算，預(yù)計(jì)可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金高達(dá)4520億元，約占2009年商品房銷(xiāo)售金額的10%。

價(jià)格迷霧

在僵持了半年之久后，加上所謂“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季概念的助推，供需雙方——購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商——的心態(tài)都發(fā)生了微妙變化。近期出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊升是供方占上風(fēng)的標(biāo)志。

以具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬深三地市場(chǎng)數(shù)據(jù)為例，據(jù)中房信數(shù)據(jù)，9月第一周，上海商品住宅成交量23.9萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，也創(chuàng)下新政20周以來(lái)最高水平。與此同時(shí)，平均成交價(jià)格回升了2.6%，達(dá)到21350元/平方米。

北京住宅期房簽約面積19.8萬(wàn)平方米，周環(huán)比上升28%，住宅成交均價(jià)為19962元/平米，周環(huán)比上升1%。深圳住宅成交面積周環(huán)比上升5%，成交均價(jià)達(dá)22204元/平方米，周環(huán)比上升13%。總體來(lái)看，9月首周一二線主流城市整體銷(xiāo)量環(huán)比上升10%。

國(guó)泰君安一分析師認(rèn)為，量?jī)r(jià)齊升主要原因在于，新增供應(yīng)量溫和釋放，推遲購(gòu)買(mǎi)累積的、對(duì)政策調(diào)控效應(yīng)不信任累積的剛性需求，基于預(yù)防通脹的投資需求重新活躍；同時(shí)，基于政策不再?lài)?yán)厲的預(yù)期，房?jī)r(jià)整體止跌盤(pán)整。

一度與期房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的二手房市場(chǎng)，也出現(xiàn)明顯回暖跡象。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)五大主要城市8月二手住宅成交量環(huán)比增幅達(dá)四到五成；在成交量反彈形勢(shì)下，上海、廣州兩大城市的二手房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌回升。隨著成交量反彈，二手房業(yè)主對(duì)后市信心開(kāi)始增強(qiáng)，議價(jià)空間縮小，甚至出現(xiàn)小部分業(yè)主提高報(bào)價(jià)的現(xiàn)象。

陽(yáng)光100副總裁范小沖認(rèn)為，成交量在壓制了半年后出現(xiàn)反彈，是正常現(xiàn)象，表明地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)借此躥高。主要依據(jù)是，目前出現(xiàn)的回暖主要是剛性需求的釋放，投資投機(jī)性需求由于信貸從緊仍舊被壓制。

信貸數(shù)字對(duì)范小沖的觀點(diǎn)提供了支持。個(gè)人住房貸款最大行建設(shè)銀行的董事長(zhǎng)郭樹(shù)清在半年報(bào)發(fā)布會(huì)上透露，2010年上半年，個(gè)人住房貸款較上年末增加1496.90億元，增幅高達(dá)17.56%，其中首套房貸款的比例接近九成。而首套房貸款群體基本是自住需求的“剛需者”。從近期熱銷(xiāo)的樓盤(pán)也可看出，小戶型精裝修的樓盤(pán)受到熱捧，豪宅市場(chǎng)成交仍舊冷淡。

不過(guò)，信貸面仍舊從緊，對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上行構(gòu)成了較大壓力。據(jù)本刊記者了解，重慶市房貸政策再度收緊，銀行已取消首套房七折利率，全面推行8.5折利率。另?yè)?jù)北京媒體報(bào)道，北京市八成銀行也都開(kāi)始執(zhí)行首套房利率8.5折政策，部分首套置業(yè)貸款金額從原來(lái)的最高八成變成了六成。

警惕更嚴(yán)厲調(diào)控

表面上看起來(lái)，今年的“金九銀十”很可能再上演供需兩旺的行情。但西南證券研究員肖劍分析稱(chēng)，所謂“金九銀十”，市場(chǎng)有理解誤區(qū)。從十年平均數(shù)據(jù)看，8月、9月、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%，與6月、7月、11月基本持平，與2月-5月僅差2個(gè)百分點(diǎn)左右。因此，2010年兩個(gè)月的銷(xiāo)售旺季無(wú)法改變?nèi)赇N(xiāo)售總量同比增速放緩甚至下降的事實(shí)。尤其在政策壓力面前，地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)雙升的局面很難出現(xiàn)。

首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，地產(chǎn)商也擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈招來(lái)新一輪調(diào)控，房?jī)r(jià)繼續(xù)飚高，房產(chǎn)稅很可能出臺(tái)。

易居中國(guó)的報(bào)告顯示，如果目前房?jī)r(jià)水平?jīng)]有達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，政府可能要在土地增值稅、預(yù)售款監(jiān)管、開(kāi)發(fā)貸款等方面入手，不斷給開(kāi)發(fā)商造成資金壓力，同時(shí)大量增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，誘使開(kāi)發(fā)商降價(jià)回籠資金去拿地，促使他們降價(jià)拋盤(pán)以釋放需求。

范小沖認(rèn)為，如果調(diào)控目標(biāo)是控制少數(shù)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，肯定已經(jīng)達(dá)到了，但老百姓預(yù)期房?jī)r(jià)大幅下跌則沒(méi)實(shí)現(xiàn)，而居者有其屋更是長(zhǎng)期目標(biāo)。

土地市場(chǎng)回暖可能是刺激更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的另一誘因。9月，久違的“地王”重現(xiàn)市場(chǎng)。

9月1日，上海松江廣富林低密度住宅用地以16488元/平方米樓面價(jià)成交，刷新該區(qū)域新單價(jià)地王。9月2日，廣州番禺中心南區(qū)地塊被廣州城建以樓面價(jià)7282元/平方米取得，番禺地王再度刷新。同日，萬(wàn)達(dá)買(mǎi)下武漢東湖中央商務(wù)區(qū)兩幅用地，47公頃土地總價(jià)76億元，成為該地區(qū)新的總價(jià)“地王”。

監(jiān)管層已在密切關(guān)注回暖。8月13日和8月21日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)八天內(nèi)兩次強(qiáng)調(diào)：要繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。新華社此后撰文稱(chēng)，這給敏感時(shí)期的樓市注入了一針“清醒劑”。來(lái)源：《新世紀(jì)》-財(cái)新網(wǎng)