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缺血的房地產(chǎn)市場正為懸在眼前的4500億元險資變得興奮。讓其看到曙光的正是9月5日保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行管理辦法》的下發(fā)。《辦法》規(guī)定，允許險企將不超過上季度末總資產(chǎn)10%的資金用于不動產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品的投資。正式為險資投資不動產(chǎn)開閘。

據(jù)此，有觀點認為，按照今年二季度末4.52萬億元險資總資產(chǎn)計算，三季度可以有超過4500億元的險資進入不動產(chǎn)投資市場。

險資的不動產(chǎn)投資細則一直備受關(guān)注，這一定程度上與長期高燒難退的房地產(chǎn)市場有關(guān)。如今，在面臨行業(yè)調(diào)控進一步深入的背景下，“千億險資即將入場”的說法更是投石生瀾。而最讓業(yè)界坐臥不安的是，僅次于銀行信貸支持的天量險資放行，是否會引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)乃至調(diào)控的變局。

“保監(jiān)會放行不動產(chǎn)投資的目的不會與房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控精神相左，而旨在搭建多元化的投資平臺，所以細則在給險企一些彈性空間的同時，也限定了嚴格的范圍。與此同時，出于維持一定償付能力的流動性考慮，險企也不會足額配置兌付能力最差的不動產(chǎn)。”中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇認為，在此理論基礎(chǔ)上，4500億元僅是一個理論數(shù)據(jù)。

平安保險集團相關(guān)投資管理人士也表示，險資的投資策略一向穩(wěn)健，不會立即大起大落。“細則更多的是讓險企此前的一些不動產(chǎn)投資行為陽光化，我們目前還沒有新的投資計劃。估計在初期各家不會有太多資金進入商業(yè)地產(chǎn)，并且重大投資都要報批，也不會進入政策重點調(diào)控的住宅市場。對于地產(chǎn)行業(yè)影響有限。”

嚴控導(dǎo)向

作為龐大的“國家隊資金”，險資投向的一舉一動都會被市場視作國家引導(dǎo)政策的風(fēng)向標。

一位接近保監(jiān)會人士表示，試行辦法數(shù)易其稿、多次調(diào)研，“尤其是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控當(dāng)頭，最近國務(wù)院副總理李克強頻頻表態(tài)調(diào)控延續(xù)的必要性，這就更讓險資的放行草率不得。保監(jiān)會在辦法出臺之前，就已向國務(wù)院相關(guān)部門解釋過此細則不會對地產(chǎn)市場以及調(diào)控產(chǎn)生不當(dāng)影響。”

如今反觀不動產(chǎn)的投資細則，上述接近人士口中保監(jiān)會向相關(guān)部門立下的“軍令狀”已在其中化身為種種監(jiān)管限制。“主要通過兩個途徑來控制險資的放量與投向，一是將險企的投資放量與硬性的監(jiān)管指標掛鉤，二是對險資投資方向進行疏堵。”郝演蘇對《辦法》分析道。

“目前險企的償付壓力普遍較大，150%的充足率要求已經(jīng)算是很嚴格，將會迫使更多險企留出更多的流動性，這也就意味著二季度4.52萬億元的總資產(chǎn)中，有相當(dāng)部分是不能用于投資，而必須保持一定的償付能力的。”上述平安保險人士表示。

郝演蘇進一步表示，國內(nèi)保險業(yè)務(wù)嚴重集中，指標監(jiān)管之下，并不是所有險企都能達標并獲得投資不動產(chǎn)渠道。除幾家大保險集團有實力進軍不動產(chǎn)市場，其他小保險公司的險資很難成氣候。

更重要的措施還在于對不動產(chǎn)投資方向的疏堵。《辦法》中明確規(guī)定了險資以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資不動產(chǎn)類別的“三不原則”：不得開發(fā)或銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，不得設(shè)立房產(chǎn)開發(fā)公司；不得投資未上市房企股權(quán)或是控股房企。

“避開住宅市場，配合行業(yè)調(diào)控，避免險資對樓市產(chǎn)生推高作用；適當(dāng)開放與控制商業(yè)地產(chǎn)投資；鼓勵保險業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)投資。監(jiān)管部門對于不動產(chǎn)行業(yè)各類別的態(tài)度已經(jīng)很明確。”中國人壽集團下屬國壽地產(chǎn)的項目發(fā)展部人士認為，隨著不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的陽光化，監(jiān)管層的明確態(tài)度對未來投資的影響將進一步明朗化，并通過這些閘口的松緊，來控制投向與流量。

此外，險資快進快出的炒地行為也被堵截。根據(jù)《辦法》，保險資金以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。“這表明，即使是自用的不動產(chǎn)，也有了明確的限售年限，這么規(guī)定，是為了規(guī)避險資的短期炒作和投機行為。”前述國壽地產(chǎn)人士表示。

投資短期難興

人壽、人保、太保、平安、泰康等一些實力雄厚的險企對不動產(chǎn)跑馬圈地已是眾人皆知，但對于此次細則的出臺，保險業(yè)者的態(tài)度要淡定于市場其他各方。“大家早就開始曲線涉足了，現(xiàn)在只不過是將這些行為陽光化并加以規(guī)范監(jiān)管，因此這并不會直接導(dǎo)致短期內(nèi)不動產(chǎn)投資的大規(guī)模增長。”平安保險相關(guān)人士回應(yīng)。

“辦法的出臺，對于保險業(yè)長期有利，但短期內(nèi)對于地產(chǎn)行業(yè)并無顯著影響，對保險業(yè)的業(yè)績貢獻也有限。”興業(yè)證券保險業(yè)分析師田輝分析認為。這一判斷，得到了包括郝演蘇在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士的認同。而認同的主要原因在于《辦法》對商業(yè)地產(chǎn)及保險業(yè)務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈地產(chǎn)的引導(dǎo)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，近兩年才受重視的商業(yè)地產(chǎn)，在國內(nèi)的發(fā)展仍處初步階段。可用于投資具有穩(wěn)定回報的成熟商業(yè)更是有限。“很多地產(chǎn)商，都是經(jīng)歷了近兩年的行業(yè)調(diào)控，才開始運作商業(yè)地產(chǎn)，目前國內(nèi)可投資的成熟商業(yè)地產(chǎn)甚至還不足4500億元的投資量。所以辦法也更推薦在直轄市、省會等高度發(fā)展地區(qū)進行投資。”一位分析人士指出。

而在戴德量行中國投資部聯(lián)席主管葉建成看來，“除了萬達、SOHO中國等房企擁有比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)，更多的企業(yè)如富力、綠城、萬科等的商業(yè)地產(chǎn)仍處于雛形階段，難分險資一杯羹。”

“并且，新的辦法也要求險企要具備相關(guān)的不動產(chǎn)相關(guān)人才，盡管此前險資有購買獨棟商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗，但面對目前日益增多的綜合體概念，險資仍是經(jīng)驗匱乏。”上述平安保險集團人士表示，目前階段集團對于商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模并不會過于沖動，而與一些有實力或背景的機構(gòu)合作也是一個不錯的選擇。

相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)投資也被業(yè)內(nèi)認為短期內(nèi)難以實現(xiàn)規(guī)模性投資。“相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈不動產(chǎn)收益不會太高，都是一些社會資本不愿進入的公共事業(yè)領(lǐng)域。即使是大家呼聲很高的朝陽產(chǎn)業(yè)——養(yǎng)老地產(chǎn)，離真正的社會需求還有一段時間。”一位保險從業(yè)人士表述。

“目前更大意義上，是平臺與渠道的搭建。這也是搶占先機，隨著商業(yè)地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈地產(chǎn)投資價值的逐步凸顯，險資也會擇機擴大投資份額。”平安人士表示。（中國房地產(chǎn)報）