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房價下跌對銀行體系風險管控的挑戰(zhàn)有多大？銀行也正在考慮最極端的情況——即房地產(chǎn)價格大幅波動造成個人出現(xiàn)“負資產(chǎn)”時，銀行按揭貸款面臨的“斷供”風險。

近日，一位國有商業(yè)銀行北京分行高層人士透露，該行正應監(jiān)管層要求，研究非首套個人住房貸款負資產(chǎn)統(tǒng)計監(jiān)測。他表示，雖然該行此前已有一套針對住房按揭貸款的動態(tài)監(jiān)測體系，但單獨就個貸客戶“負資產(chǎn)”情況進行統(tǒng)計監(jiān)測，還是首次。

監(jiān)管部門正在高度關注房地產(chǎn)行業(yè)的信用風險狀況。該人士透露，兩個星期前北京銀監(jiān)局對轄區(qū)金融機構召開的一次工作會議上，提出各銀行要探索建立個人住房貸款負資產(chǎn)統(tǒng)計監(jiān)測制度。

“我們正在統(tǒng)計按揭貸款負資產(chǎn)情況，目前還沒有。這是在提前布局房地產(chǎn)市場的潛在風險，做好應對極端情況的準備。”他說道。

“負資產(chǎn)”的臨界點

所謂“負資產(chǎn)”，是個人住房價格下跌到比其未償還的貸款額還低時的情況，即未償還貸款額超過住房當前的市值。一旦出現(xiàn)“負資產(chǎn)”，銀行則面臨客戶“斷供”的違約風險。

舉例而言，一位客戶購置房產(chǎn)的價格從100萬元下跌40%至60萬元，而其還欠銀行貸款65萬元（假設其從銀行貸款70%，已歸還5萬元貸款），那么他就有5萬的負資產(chǎn)。

個貸“負資產(chǎn)”對于銀行貸款損失會造成多大壓力？

這種情況下，一旦屋主無法償還貸款，銀行將承擔相應風險。因為銀行收回房產(chǎn)拍賣可得60萬，加上客戶已經(jīng)支付5萬貸款，共計65萬元，銀行損失5萬。

上述人士分析，客戶如果違約“斷供”還要考慮首付和已經(jīng)支付的貸款，損失實際達到35萬，因而斷供可能性不大。

不過，極端情況下并非如此。假設房價下跌幅度超過50%至50萬以下，客戶首付款比例為20%且已經(jīng)還款5萬，銀行則面臨實質(zhì)的“負資產(chǎn)”——客戶實際負資產(chǎn)已達到25萬，如果斷供，損失也為25萬，那么客戶違約可能性非常大。

此時，銀行拍賣房產(chǎn)加上此前收回的貸款，所得僅55萬，低于80萬房貸總額。

事實上，監(jiān)管機構目前要求商業(yè)銀行開展的房地產(chǎn)壓力測試，已經(jīng)重新定義了重度壓力情境下的房價下跌幅度，從30%提高到50%。

一位股份制銀行人士透露，從今年開始，監(jiān)管機構要求銀行每季度必須上報壓力測試結(jié)果，而近期壓力測試要求到房價下跌50%的情況，或者僅對房價波動開展壓力測試。

同時，壓力測試范圍已經(jīng)延伸到與房地產(chǎn)關聯(lián)度較高的其他行業(yè)。該股份制銀行人士說，按照要求，銀行需密切跟蹤一線城市和前期市場炒作過度地區(qū)市場波動狀況，分地區(qū)、分貸款類別做壓力測試；同時，還要對與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較高的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的貸款敞口結(jié)合風險變化做壓力測試。

源頭控制開發(fā)商

“就北京市場的情況而言，房價出現(xiàn)50%下跌的可能性很小。”上述國有銀行人士表示。

他認為，即使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大價格波動，這些房地產(chǎn)個人按揭貸款對銀行體系也不會造成太大的影響。

值得注意的是，目前監(jiān)管部門要求監(jiān)測的是非首套個人住房貸款情況，前述人士認為，“因為非首套房的投資屬性更濃，容易出現(xiàn)客戶違約風險。但是，我們的二套房存量貸款首付比例基本是3成或以上，較高的首付比例很大程度上降低了按揭貸款損失風險。”

不過，一位市場分析人士則有不同意見。他認為，商業(yè)銀行此前的存量房貸沒有“負資產(chǎn)”，并不代表房地產(chǎn)新政以來新增的房貸業(yè)務不會出現(xiàn)“負資產(chǎn)”。這是因為，房地產(chǎn)調(diào)控實施以來，主要城市樓市價格并未出現(xiàn)明顯下降，有的甚至還在上升，而這些近期高價成交的按揭貸款，未來可能在房價進一步深度調(diào)控后，出現(xiàn)價格大幅下跌。

一般而言，在房價累計上漲50%以上購房的消費者比較容易出現(xiàn)負資產(chǎn)；房價越高，按揭購房者出現(xiàn)負資產(chǎn)的概率和程度越大。美國、香港地區(qū)以及中國內(nèi)地上一輪房地產(chǎn)周期性變化均出現(xiàn)房價下降50%以上的現(xiàn)象。

從監(jiān)管層日趨嚴格的風險防控要求反觀，未來的房地產(chǎn)市場不確定性正在加大，商業(yè)銀行防患十分必要。

上述國有銀行人士表示，該行已經(jīng)建立了針對住房按揭貸款動態(tài)統(tǒng)計監(jiān)測的體系，監(jiān)測指標包括開發(fā)商樓盤進度、資金鏈狀況、樓盤價格變化、周邊區(qū)域房地產(chǎn)價格變化、項目違約情況等等指標，同時密切關注經(jīng)濟周期、市場波動、房地產(chǎn)市場走勢、行業(yè)運作特征可能給按揭貸款業(yè)務帶來的風險。

同時，記者采訪的部分銀行還表示，開始對房地產(chǎn)抵押貸款加強管理，定期對抵押物價值重估和動態(tài)監(jiān)測，必要時通過追加擔保或增加貸款回收力度等加強風險控制。

如何監(jiān)測并防控個人住房按揭貸款“負資產(chǎn)”風險，前述國有銀行人士認為關鍵在于把握好源頭，即對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理、監(jiān)測。

“我們對開發(fā)商進行了名單式管理。開發(fā)商客戶需資質(zhì)優(yōu)良、信用記錄良好，所開發(fā)項目需地理位置優(yōu)、品質(zhì)佳，因為這樣的樓盤降價可能性或者降價幅度明顯會小很多，從而避免因樓盤價格出現(xiàn)大幅波動而造成按揭客戶違約風險。”他說。(21世紀經(jīng)濟報道)