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【《財(cái)經(jīng)》記者 張杰】6月24日晚，世茂房地產(chǎn)控股有限公司(00813.HK，下稱世貿(mào)房地產(chǎn))公告稱，以1.5億港元的價(jià)格從雅居樂(lè)、碧桂園手中買(mǎi)下廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目公司20%的股權(quán)。

同時(shí)，當(dāng)年的項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)者之一的中信地產(chǎn)也以同樣的價(jià)格從富力地產(chǎn)和碧桂園買(mǎi)下該項(xiàng)目公司20%的股權(quán)。交易完成后，世茂房地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、中信地產(chǎn)及雅居樂(lè)在亞運(yùn)城項(xiàng)目中分別占20%的股權(quán)。

亞運(yùn)城項(xiàng)目位于廣州市番禹區(qū)、廣州新城的東北部，規(guī)劃用地共263萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為438萬(wàn)平方米，已建成物業(yè)約106萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，這部分物業(yè)將在2010年廣州亞運(yùn)會(huì)召開(kāi)前投入使用。亞運(yùn)城項(xiàng)目共規(guī)劃為15宗地塊（其中1宗已建成），大部為居住類用地，最高容積率為6.89。

2009年12月22日，三家廣東房企富力地產(chǎn)、碧桂園及雅居樂(lè)以255億元的天價(jià)拍得亞運(yùn)城項(xiàng)目，由此也制造了年度地王，三家公司在該項(xiàng)目中的權(quán)益各為33%。這一備受關(guān)注的土地競(jìng)拍中，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)與中海外組成聯(lián)合體出價(jià)254億元，中信地產(chǎn)則單獨(dú)競(jìng)價(jià)，出價(jià)180億元。該項(xiàng)目整體入市時(shí)的底價(jià)為175億元。

然而，雖然中信地產(chǎn)落敗，卻并未放棄入股念頭。2010年春節(jié)以來(lái)，外界屢屢傳言，亞運(yùn)城項(xiàng)目將引入外部股東，如今，中信地產(chǎn)最終遂愿，世茂房地產(chǎn)也加入其中。

公告顯示，五巨頭成立的項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為7.5億港元，世貿(mào)房地產(chǎn)和中信地產(chǎn)在獲得該項(xiàng)目公司20%的權(quán)益之后，也將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的土地款項(xiàng)。

這宗地王以255億元的總成交價(jià)登上中國(guó)地王的寶座，也是歷史上廣東三家民企巨頭富力、雅居樂(lè)與碧桂園首次大手筆聯(lián)手。依照當(dāng)日合同約定，三家公司將在三日內(nèi)交付四成首付金，共約102億元。2010年12月10日前，需交納第二期30%即76.5億元，剩下的76.5億元將在2011年12月10日之前繳清。

該項(xiàng)目落槌之日，正值國(guó)企兇猛拿地之時(shí)，民企聯(lián)合體的勝出，也讓外界頗感意外。此前，該項(xiàng)目曾有內(nèi)定國(guó)企的傳言。但是，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，該項(xiàng)目入市之前，國(guó)企身份的地產(chǎn)公司仍享有較高的議價(jià)權(quán)。

知情人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，在亞運(yùn)城用地進(jìn)入競(jìng)價(jià)前數(shù)天，中海外曾與政府協(xié)商，要求將該宗土地中已建成物業(yè)的評(píng)估值固定在66億元，這一提議雖然外部非議很大，但最終仍獲政府首肯。

根據(jù)此前公示的出讓條文，這部分共106萬(wàn)平方米物業(yè)的估值為亞運(yùn)城總成交價(jià)的40%。顯然，若依255億元總價(jià)計(jì)算，已建成物業(yè)的價(jià)值至少在102億元，遠(yuǎn)逾修改后的合同定價(jià)，這一變化則與未來(lái)相關(guān)稅收和盈利數(shù)字聯(lián)系密切。

一位廣東地產(chǎn)界人士分析：“這就是國(guó)企的優(yōu)勢(shì)和心態(tài)，他們希望項(xiàng)目一經(jīng)預(yù)售，就能賺到錢(qián)，而不是像民企一樣去承受來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō)，土地總價(jià)并不是最主要的事情，他們的考量很短期，就擔(dān)心土地剛運(yùn)營(yíng)就虧損，各方很難交代，影響前途。”

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，亞運(yùn)城項(xiàng)目的綜合樓面價(jià)達(dá)到5800元/平方米。在房地產(chǎn)新政壓力下，廣州房地產(chǎn)價(jià)格已開(kāi)始下跌，這也將對(duì)新股東入股后的亞運(yùn)城項(xiàng)目前景帶來(lái)挑戰(zhàn)。