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興業(yè)信托房地產(chǎn)信托總部總監(jiān)陸云在3月31日中國房地產(chǎn)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦的“2014房地產(chǎn)金融研討會”上表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化與風險，因此，不同房企融資環(huán)境上也有了較大變化。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商容易獲得融資，中小房企卻逐漸弱勢，難以獲得資金支持。
業(yè)內(nèi)專家認為，隨著市場分化加劇，部分城市和地區(qū)的風險在加快暴露。與此同時，銀行信貸投放趨緊，基金、信托等金融產(chǎn)品也開始考慮兌付風險減小對房地產(chǎn)融資力度。因此，2014年房地產(chǎn)企業(yè)將承受較大資金壓力。

地產(chǎn)基金收縮戰(zhàn)線
在研討會現(xiàn)場，滿是站著的人，甚至里一圈、外一圈地圍著。雖然人數(shù)眾多，但此次與以往房地產(chǎn)金融的相關(guān)會議不同的是，此前會議多是金融機構(gòu)來找項目，而這次卻是來打探發(fā)展趨勢。一家房地產(chǎn)基金人員表示，過來就是來看看形勢的。在房地產(chǎn)形勢尚未確定的情況下，誰也不敢輕易下手。
對于投資方向，上述人士表示，現(xiàn)在已確定的是，三、四線城市絕對不投，一、二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行。“現(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸，我們才會給哪些企業(yè)融資，像那些高杠桿企業(yè)，就算他們能承受再高的利息點，我們也不會做。”
另一家基金人員也表示，2012年他們設(shè)立了8支房地產(chǎn)項目，2013年設(shè)立項目高達14支，但今年項目數(shù)預(yù)計僅設(shè)立4支。

銀行收緊地產(chǎn)貸款
在基金、信托收緊地產(chǎn)融資的同時，房地產(chǎn)賴以生存的銀行貸款也有不同程度地收緊。
建行作為歷來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度最大的銀行，從2012年開始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸負增長的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開發(fā)貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達5004.28億元，占比進一步下降至5.83%。
“2014年，建行將保持房地產(chǎn)開發(fā)貸最多新增300億元的要求不變，對房地產(chǎn)信貸投放的準入機制依然會嚴格實行名單制管理。”建行首席風險官曾儉華表示。
同樣，工行首席風險官魏國雄表示，在未來房企開發(fā)貸發(fā)放方面，工行會確定一個城市的準入名單和開發(fā)商的準入名單。“在具體項目上，一般而言，要求開發(fā)商項目資本金比例比國家規(guī)定的標準要高出10~20個百分點。”

地產(chǎn)風險有升級趨勢
地產(chǎn)基金和銀行紛紛收緊房地產(chǎn)的融資，其背后與房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性風險有直接關(guān)系。
魏國雄說，從短期來看，房地產(chǎn)是有風險的。“這種風險主要是一些結(jié)構(gòu)性的風險，比如某些城市、某些樓盤、某些開發(fā)商會存在資金的風險。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月31日，已有70家房企發(fā)布年報。數(shù)據(jù)顯示，2013年這70家房企負債總額為1378.62億元，較2012年的1118.48億元約上漲23.26%。而庫存方面，則從2012年的990.35億平方米，上漲至1121.31億平方米，上漲了13.22%。同時，庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)也從2012年的2029天上漲至2013年的2297天。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，存貨巨大的房企面臨著調(diào)整壓力，2014年年初，房地產(chǎn)市場調(diào)整跡象越發(fā)明顯。持續(xù)一年多的暴漲之后，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落。
業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產(chǎn)品剛性兌付期有滯后，因此短時間還不會帶來較大風險，但是，進入2015年或2016年，若房地產(chǎn)市場仍未好轉(zhuǎn)，隨著2013年項目的批量到期，將迎來房企兌付風險高峰。
《中國房地產(chǎn)金融2013年度報告》數(shù)據(jù)顯示，2013年，僅房地產(chǎn)信托就新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。而海外融資，中國房企更是躍居世界第一。受2013年初QE3、日本量化寬松影響，2013年中國房企海外融資4566.25億元。其中，配股及IPO融資總規(guī)模286.33億元，票據(jù)及發(fā)債總額2720.10億元，海外銀行貸款1559.82億元。