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近日，沈陽(yáng)市政府取消限購(gòu)令的新聞讓人們把目光再次聚集到地產(chǎn)興衰的話題上，雖然“傳言”僅1天便被否認(rèn)，但不可否認(rèn)的是，沈陽(yáng)地產(chǎn)已經(jīng)到了一個(gè)比較嚴(yán)峻的時(shí)期。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，過(guò)剩情況顯而易見，到處是商場(chǎng)卻不見多少顧客光顧，已成為沈陽(yáng)的一個(gè)奇特現(xiàn)場(chǎng)。

多地商場(chǎng)成空殼
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年度，沈陽(yáng)計(jì)劃開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目共有13個(gè)，包括千姿大廈、碧塘休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、沈陽(yáng)星匯廣場(chǎng)、沈陽(yáng)坤業(yè)城、沈陽(yáng)北冰洋城市廣場(chǎng)、碧桂園銀河購(gòu)物中心、榮信財(cái)富廣場(chǎng)、琥珀天地、佳兆業(yè)購(gòu)物中心、皇姑維華商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)隆購(gòu)物中心、中鐵瑞達(dá)廣場(chǎng)、名京廣場(chǎng)。其中，佳兆業(yè)購(gòu)物中心將引入韓國(guó)CGV影院（韓國(guó)最大的影院公司）。
此前，央視曾評(píng)價(jià)沈陽(yáng)購(gòu)物中心同質(zhì)化過(guò)剩。與此同時(shí)，來(lái)自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，沈陽(yáng)購(gòu)物中心的空置率高達(dá)24.3%，高居全國(guó)副省級(jí)城市中的第一名，幾乎是每平方公里都有一個(gè)綜合體。
在東莞，商業(yè)地產(chǎn)也同樣遭遇如此情況。廣東東莞的華南MALL，建筑面積120萬(wàn)平方米、被美國(guó)《時(shí)代周刊》稱為全球最大商業(yè)綜合體的龐然大物，至今空置超過(guò)36%，僅空置面積就接近一個(gè)天安門廣場(chǎng)。

地方政府盲目規(guī)劃
事實(shí)上，以上案例只是中國(guó)大干快上的商業(yè)地產(chǎn)境遇的冰山一角，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展和商業(yè)住宅調(diào)控的延續(xù)，多地相繼提出大規(guī)模城市綜合體建設(shè)規(guī)劃。盡管各地失敗的案例屢屢顯現(xiàn)，但這毫不妨礙一批又一批新項(xiàng)目匆忙上馬。
統(tǒng)計(jì)顯示，從2011年至2015年間，全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量預(yù)計(jì)超過(guò)1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。
根據(jù)研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。
業(yè)內(nèi)人士表示，一些地方政府的建設(shè)城市綜合體的正式計(jì)劃，僅是所有計(jì)劃當(dāng)中的一部分，下屬的地方往往會(huì)根據(jù)上級(jí)部門的規(guī)劃搭車，自行培育更多的項(xiàng)目。
中國(guó)西南某省，省級(jí)規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目129個(gè)，而各地自行納入規(guī)劃發(fā)展的項(xiàng)目是這個(gè)數(shù)字的兩倍。這些計(jì)劃的宏大已經(jīng)到了不可思議的程度：有的縣城區(qū)人口僅幾萬(wàn)人，提出要建6個(gè)城市綜合體，其中最大的單體60萬(wàn)平方米。
對(duì)于地方政府而言，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)最大的目的在于土地財(cái)政：不僅在于出讓地塊的地價(jià)收入，商業(yè)項(xiàng)目的完善還將拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的土地和產(chǎn)業(yè)價(jià)值。
此間專家表示，中國(guó)當(dāng)前涌動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)浪潮并不是市場(chǎng)主導(dǎo)的真正需求，而是源于地方GDP沖動(dòng)的推波助瀾。一只看得見的手一直在引誘蠢蠢欲動(dòng)的資本力量，兩者合力吹大市場(chǎng)的泡沫。
“如此大規(guī)模地上項(xiàng)目，著實(shí)有大躍進(jìn)之嫌，大規(guī)模同質(zhì)化的商場(chǎng)推向市場(chǎng)，最終在一座城市乃至一個(gè)城市群內(nèi)都會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，引發(fā)爛尾、空置等多重風(fēng)險(xiǎn)。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理黃韜表示。
專家警示，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，不僅不能發(fā)揮集成優(yōu)勢(shì)，反而會(huì)造成疊加浪費(fèi)，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，也許不會(huì)從住宅開始，而是從商業(yè)地產(chǎn)開始。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示。
專家表示，中共十八屆三中全會(huì)提出使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，從這個(gè)意義上講，中國(guó)的一些地方政府也許不應(yīng)該直接禁止市場(chǎng)不能做什么，但至少應(yīng)該非常謹(jǐn)慎地反思當(dāng)初由政府定下的宏大發(fā)展規(guī)劃是否合理。