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回顧2014年4月份以來(lái)限購(gòu)政策的變化歷程，至目前為止，限購(gòu)政策執(zhí)行層面的“雙向調(diào)控”特征非常明顯。當(dāng)前，除了一線城市外，46個(gè)限購(gòu)城市的限購(gòu)政策近40個(gè)已經(jīng)做了調(diào)整，或者從執(zhí)行層面已經(jīng)全面放松。
那么，限購(gòu)政策風(fēng)風(fēng)光光調(diào)整或取消之后，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)怎么樣？事實(shí)證明，盡管上述城市限購(gòu)等政策出臺(tái)定向?qū)捤纱胧牵拶?gòu)等政策松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果，比如杭州、寧波等。在這樣的市場(chǎng)背景下，部分省市，比如福建、湖南、成都、武漢等開(kāi)始出臺(tái)樓市“救市”措施。
從福建、湖南、廣西、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發(fā)布的樓市“救市”政策的背景來(lái)看，當(dāng)前地方宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，而同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，庫(kù)存去化壓力較大，此時(shí)，盡管地方政府已經(jīng)放松或取消限購(gòu)等調(diào)控政策，但由于房貸利率仍然高企，放松限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果。于是，除了調(diào)整限購(gòu)政策之外，部分地方政府開(kāi)始對(duì)樓市下“猛藥”，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開(kāi)帷幕。
從南寧開(kāi)始打出限購(gòu)放松第一槍至今，經(jīng)歷短短5個(gè)月左右的時(shí)間，盡管大多數(shù)城市調(diào)控措施遵循了今年“兩會(huì)”期間的 “雙向調(diào)控”的樓市定調(diào)思路，但是，部分城市調(diào)控政策的變化力度之大已經(jīng)演變?yōu)椤熬仁小保瑢?shí)際上已經(jīng)突破了今年的“雙向調(diào)控”思路。

渾水摸魚(yú) 趁機(jī)取消限購(gòu)政策
在多地陸續(xù)取消限購(gòu)的“潮流”之下，一些市場(chǎng)存量偏小，沒(méi)有“去庫(kù)存”壓力的城市也取消了限購(gòu)政策，部分城市調(diào)控政策“渾水摸魚(yú)”，試圖利用大多數(shù)城市限購(gòu)政策調(diào)整時(shí)機(jī)為本地樓市政策松綁。
以合肥市場(chǎng)為例，當(dāng)前合肥市場(chǎng)存量偏小，無(wú)房可賣(mài)，市場(chǎng)去化周期僅5.6個(gè)月，無(wú)論從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)還是短期存量去化周期，還是中長(zhǎng)期市場(chǎng)需求基本面，合肥市場(chǎng)供求關(guān)系基本面指標(biāo)均處于上漲區(qū)間，當(dāng)前，按照“雙向調(diào)控”思路來(lái)看，合肥市場(chǎng)沒(méi)有到取消限購(gòu)的時(shí)機(jī)，也不具備取消限購(gòu)的條件。但實(shí)際上，合肥自8月份開(kāi)始也正式取消了樓市限購(gòu)政策。

市場(chǎng)低迷 “救市”大戲拉開(kāi)帷幕
當(dāng)前，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開(kāi)帷幕，“猛藥”“救市”內(nèi)容已經(jīng)明顯突破“雙向調(diào)控”思路。
回顧過(guò)去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，本輪市場(chǎng)低迷期也不例外。截至目前，除了調(diào)整限購(gòu)政策之外，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開(kāi)帷幕，比如福建、廣西、湖南、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發(fā)布的樓市“救市”措施，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、房貸利率優(yōu)惠、公積金政策調(diào)整、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房、“買(mǎi)房落戶”、回購(gòu)商品房做保障房、精裝或綠色建筑等產(chǎn)品給予稅費(fèi)優(yōu)惠等方面“救市”措施。
從當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力看，由于大多數(shù)城市仍然面臨“去庫(kù)存”壓力，在福建、廣西、湖南、成都等省市之后，預(yù)計(jì)后續(xù)還有會(huì)有其他省市地方政府出臺(tái)“救市”措施，比如今年市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)不好的江浙兩省。
由于部分地方政府“救市”措施內(nèi)容涉及廣泛，在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)過(guò)程中確實(shí)會(huì)起到一定作用。但是，這些措施畢竟是短期“猛藥”，并非樓市健康發(fā)展的良方。由于當(dāng)前部分城市“救市”政策力度偏大，極有可能會(huì)造成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的現(xiàn)象。從這個(gè)角度來(lái)看，地方政府“猛藥”“救市”已經(jīng)達(dá)到無(wú)節(jié)操的力度，已經(jīng)明顯突破“雙向調(diào)控”思路，不利于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

行政干預(yù) “雙向調(diào)控”難以執(zhí)行
本輪調(diào)控政策的變化以取消限購(gòu)政策“去行政化”為主要特征，但是同時(shí)，地方政府新一輪行政化“救市”措施又來(lái)臨，“去行政化”之后調(diào)控手段并未回歸市場(chǎng)化（比如合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量、市場(chǎng)供應(yīng)量、加大產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入力度、信貸政策“差別化”執(zhí)行等），行政色彩依舊濃厚。從上述角度來(lái)看，本輪調(diào)控措施的變化沒(méi)有用市場(chǎng)化手段進(jìn)行“雙向調(diào)控”，并不會(huì)從根本上解決市場(chǎng)供求關(guān)系矛盾問(wèn)題，尤其是部分城市存量偏大的問(wèn)題。因此，限購(gòu)調(diào)整或取消之后，以回歸市場(chǎng)化為主的“雙向調(diào)控”思路沒(méi)有得到徹底執(zhí)行，今年“雙向調(diào)控”思路也沒(méi)有執(zhí)行徹底。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）