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    在11日上午召開的亞洲博鰲論壇“全球金融監(jiān)管的新格局”分論壇上，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)主席劉明康表示，必須要把一套房、二套房進(jìn)行區(qū)分，并且在首付的要求、在利率議價(jià)方面都必須有所差別。部分城市第二套房必須達(dá)到50%、60%。

    劉明康表示，現(xiàn)在很多熱錢或者投機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如在北京、上海買上幾十套住房。但是首套房一般都是比較安全的，因此必須要把一套房、二套房進(jìn)行區(qū)分，并且在首付的要求、在利率議價(jià)方面都必須有所差別。

    劉明康說：“我們一定要關(guān)注首付。首套房首付30%，第二套房必須達(dá)到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點(diǎn)。”

    他同時(shí)指出，現(xiàn)在在北京，銀行已經(jīng)在執(zhí)行我們的指令了，對(duì)于二套房以及之后的房要求60%的首付。

    劉明康：北京已執(zhí)行二套房首付60% 

    4月9日-11日，博鰲亞洲論壇2010年年會(huì)在中國(guó)海南博鰲舉行，本屆年會(huì)主題為“綠色復(fù)蘇：亞洲可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇”。

    在4月11日上午召開的“全球金融監(jiān)管的新格局”論壇上，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)主席劉明康表示，現(xiàn)在很多熱錢或者投機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如在北京、上海買上幾十套住房。但是首套房一般都是比較安全的，因此必須要把一套房、二套房進(jìn)行區(qū)分，并且在首付的要求、在利率議價(jià)方面都必須有所差別。

    他指出，現(xiàn)在在北京，銀行已經(jīng)在執(zhí)行我們的指令了，對(duì)于二套房以及之后的房要求60%的首付。

    以下是中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)主席劉明康的發(fā)言實(shí)錄：

    安允文：劉主席，我們又要說回中國(guó)。我們看一下中國(guó)潛在的泡沫問題。我們現(xiàn)在有1.4萬億新增的貸款，很多人說可能會(huì)有一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。今年兩會(huì)上，溫總理也說到樓市潛在的風(fēng)險(xiǎn)。今年新增貸款是比去年有減少，但是還是一筆很大的數(shù)量，有什么事情讓你晚上睡不著覺？

    劉明康：我要讓我的眼睛睜的很大，的確我們看到現(xiàn)在面臨很大挑戰(zhàn)。我們看到去年這些新增貸款之后，我們決定要去風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，一個(gè)是SDR領(lǐng)域的改革，我們需要銀行能夠很好地監(jiān)督，而且要重新評(píng)估每一個(gè)需要接受貸款的項(xiàng)目。到今年6月底，所有銀行我們都要求他們提交一個(gè)非常全面、綜合的報(bào)告給銀監(jiān)會(huì)，看他們?cè)谶@些地方的風(fēng)險(xiǎn)敞口，如果我們發(fā)現(xiàn)本金、利息以及特別目的工具之間有差異的話，他們必須要做一些調(diào)整工作，比如說增加抵押物，而且要在有限時(shí)間內(nèi)就把整改工作做好，我們就是給定在2年半時(shí)間內(nèi)要能夠在不同領(lǐng)域做很多工作，如果做不好的話，到第三季度我們就會(huì)派出自己的檢查團(tuán)隊(duì)，就是會(huì)去檢查一下這些銀行所提交的報(bào)告實(shí)際的情況，如果發(fā)現(xiàn)有差異的話，監(jiān)管部門就會(huì)去到各個(gè)部門的審視，看他們能不能采取相應(yīng)措施。到了今年第三季度末，我們也會(huì)根據(jù)銀行的整改情況，如果有必要的話，會(huì)對(duì)相應(yīng)的加強(qiáng)監(jiān)管，也會(huì)減少他們的資產(chǎn)級(jí)別。我們總是不能依靠明天，我們現(xiàn)在必須要采取措施。中國(guó)政府也非常支持。

    對(duì)中國(guó)來講，在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)過程中，中國(guó)政府頭腦非常清醒，我的工作也是得到溫家寶總理、王副總經(jīng)理大力支持，就是我們要有非常嚴(yán)格的時(shí)間表，要讓所有銀行都去做這樣的整頓和重新評(píng)估的。我們所關(guān)注的第二個(gè)領(lǐng)域就是房地產(chǎn)行業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在這方面的敞口還是相當(dāng)龐大的，我們把這塊分成三個(gè)部分，第一部分就是土地這一塊，主要是各個(gè)地方政府的平臺(tái)上搞的土地的一些項(xiàng)目。我們要求銀行要對(duì)所有的土地進(jìn)行逐塊跟蹤，以便確保所有的錢是符合拍賣的進(jìn)程，而且拍賣結(jié)束后，這個(gè)錢要回到監(jiān)管帳戶當(dāng)中。第二，我們嚴(yán)格管理存貸比。第三，要求所有的銀行能夠有一個(gè)區(qū)別對(duì)待的做法，因?yàn)楦鱾€(gè)不同的地方政府他們的信用評(píng)級(jí)不一樣，情況也是不同，必須要看一下他們過往記錄，如果在歷史上都是一直帳務(wù)償還情況比較好的，那么可以稍微放心一點(diǎn)。我們要求各個(gè)銀行對(duì)于不同的貸款有不同的對(duì)待。對(duì)于第二塊房地產(chǎn)行業(yè)，我們針對(duì)的是開發(fā)商。中國(guó)共有5萬個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，我們要求所有銀行都檢查這些房地產(chǎn)公司貸款的情況、信用的情況以及他們的一些財(cái)務(wù)情況。我們有一些高標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)商也在做，我們必須支持他們。但是我們不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都支持，銀行到底支持哪些房地產(chǎn)開發(fā)商，必須有所選擇。而且在這方面我們也確實(shí)鼓勵(lì)所有的銀行要制定名單，每一個(gè)分行、每一個(gè)支行也必須要?jiǎng)澮粋€(gè)邊界。

    比如說我們到底有哪些企業(yè)是支持的企業(yè)，要有這樣的一張名單，當(dāng)然了，這種名單是動(dòng)態(tài)的名單，它也會(huì)有所調(diào)整和變化，但是我們必須要有一個(gè)明確的邊界。存貸比是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，你絕對(duì)不能用土地作為抵押品，你只能使用你在建的樓宇作為抵押品。以前開發(fā)商是不是用同一塊地來反復(fù)抵押，倒不完全是這個(gè)，有的他們常常用邊遠(yuǎn)的土地作為抵押品，然后說在建的樓房屬于我的，現(xiàn)金也是屬于我的，我們必須改革開發(fā)商的做法。我們必須支持，但是支持是有選擇的。

    第三個(gè)方面就是住房抵押貸款，只要銀行做好審視評(píng)估以及相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，還是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的。所有銀行必須和貸款人進(jìn)行面談。也就是說要確保你知道這個(gè)借款人，而不是把住房抵押貸款轉(zhuǎn)包給一些開發(fā)商或者說代理，我們這個(gè)必須要有一個(gè)明確要求。此外，對(duì)于住房抵押貸款，我們從第一天就比較明確，我們必須告訴市場(chǎng)，我們對(duì)于一套房貸和二套房貸要嚴(yán)格區(qū)分，因?yàn)楝F(xiàn)在很多熱錢或者投機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如在北京、上海買上幾十套住房。但是首套房一般都是比較安全的，因此我們必須要把一套房、二套房進(jìn)行區(qū)分，并且在首付的要求、在利率議價(jià)方面都必須有所差別。現(xiàn)在在北京，銀行已經(jīng)在執(zhí)行我們的指令了，對(duì)于二套房以及之后的房要求60%的首付。因此這些銀行已經(jīng)在進(jìn)行調(diào)整了。通過仔細(xì)的監(jiān)管和嚴(yán)密的監(jiān)督，盡管我們資源有限，我們要確保我們的重點(diǎn)放在一些關(guān)鍵領(lǐng)域，如果我們能夠做到這些，我們未來是比較放心的。

    安允文：我們知道常常政府制定規(guī)則是不能擅長(zhǎng)的，可是在執(zhí)行的時(shí)候卻有一點(diǎn)問題，我們知道在房地產(chǎn)市場(chǎng)上是有一些投機(jī)，而且房地產(chǎn)行業(yè)崩盤的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)還是存在，您覺得這種風(fēng)險(xiǎn)有多大？我們都是在金融街上辦公，有一個(gè)樓市的咨詢顧問跟我說很多樓是那種僵尸大樓，就是并沒有入住，而且這些樓宇比例比較高。中國(guó)是不是擔(dān)心樓市出現(xiàn)很快會(huì)破滅的泡沫？

    劉明康：下行風(fēng)險(xiǎn)到底會(huì)達(dá)到什么幅度，這個(gè)確實(shí)還是有很多的意見。我是覺得市場(chǎng)就是有波動(dòng)的，市場(chǎng)本身就是這樣。但是中國(guó)有13億人口，而且現(xiàn)在勞動(dòng)力流動(dòng)性比較大，因此有一些龐大的、實(shí)實(shí)在在的需求去購(gòu)買第一套房或者第二套房，比如說這些孩子要到發(fā)達(dá)的城區(qū)接受教育，比如說買學(xué)區(qū)房等等。對(duì)于剛性需求，我覺得中國(guó)還是很龐大的。另外我們現(xiàn)在還積極推動(dòng)消費(fèi)主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此我覺得市場(chǎng)上不會(huì)有太大的變化。盡管如此，作為一個(gè)銀行家、銀行監(jiān)管者，我們必須要警惕，我們一定要關(guān)注首付。我們之所以還比較放心就是因?yàn)槲覀兪滋追渴赘?0%，第二套房必須達(dá)到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點(diǎn)。我們要求所有的銀行要必須也提供準(zhǔn)備金，這個(gè)對(duì)于住房抵押貸款的準(zhǔn)備金提取是166%的撥備，也就是說我們現(xiàn)在有足夠的彈藥可以抵御在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的下行風(fēng)險(xiǎn)。但是一個(gè)關(guān)鍵的要點(diǎn)就是我們必須要實(shí)施審慎性監(jiān)管，以便能夠確保銀行必須要有充分的資源，必須要審慎，并且具有相應(yīng)的技能。

    安允文：我想再問一句話，你提到了住宅市場(chǎng)，我們也知道住宅市場(chǎng)有一些最終需求的用戶，比如大家成長(zhǎng)為中產(chǎn)階級(jí)需要改善住房，但是很多人說商用住宅或者商業(yè)地產(chǎn)有很大風(fēng)險(xiǎn)，你同意嗎？

    劉明康：在商業(yè)地產(chǎn)這塊我們要求銀行使用更加嚴(yán)格的存貸比，我們要求銀行能夠更加具有選擇性。要注重好的開發(fā)商、好的地點(diǎn)，同時(shí)要有一些安全保障措施，保證銀行有足夠的緩沖。(博鰲論壇官方網(wǎng)站)