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    昨天中央電視臺財經(jīng)頻道對北京、上海、深圳、廣州等地火爆的樓市進(jìn)行了詳細(xì)報道，我們看到，進(jìn)入3月份以來，這些一線城市的樓市交易，量價都在快速飆升，不少新樓盤一開盤就成了日光盤，一天就賣光了，價格也是水漲船高。所以在上海、廣州，很多市民買房都在往房價相對較低的郊區(qū)轉(zhuǎn)移。不過在北京，想到郊區(qū)買到便宜點的房子可已經(jīng)不太那么容易了。

    樓市新觀察

    北京城里郊區(qū)房價出現(xiàn)倒掛

    在北京的近郊通州區(qū)，眼下的房價已經(jīng)超過了城里4環(huán)邊上的一些房子。而記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在3月份北京房價非理性大漲的情況下，北京東、北、南等區(qū)域，都出現(xiàn)了郊區(qū)房價超過城區(qū)次新房價的情況。

    家住北京市通州區(qū)北苑的宋先生，在北京工作生活了多年，春節(jié)前夕，迫于自住房需求和房價持續(xù)上漲的壓力，宋先生下了狠心在通州買了房。

    北京市通州區(qū)購房者宋先生：“我是春節(jié)前買的房，那時房價是13000多元/平方米，當(dāng)時覺得已經(jīng)很貴了。”

    讓宋先生沒有想到的是，短短兩三個月后，宋先生買的房子均價就已經(jīng)漲到了近2萬元/平方米，這樣算下來，宋先生的這套房子還賺了20多萬元了。

    購房者宋先生：“現(xiàn)在房價18000多元/平方米，這么看來是賺了，但是，當(dāng)時買房確是覺得貴。”

    北京我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通州果園店周澤菊：“現(xiàn)在(北京通州區(qū))普通二手房已經(jīng)漲到了21000元/平方米，高一點的要23000元/平方米，而像(通州區(qū))運河灣，世紀(jì)新城等新樓房，開盤價就超過了23000元/平方米。”

    根據(jù)統(tǒng)計，在北京通州3月底開盤的項目中，部分商品房單價已經(jīng)接近3萬元/平方米，正在銷售的京貿(mào)國際城、世紀(jì)新城等老項目后期的銷售均價也達(dá)到2.5萬元/平方米。相比之下，同在3月開盤的北京東四環(huán)外的項目，美利山銷售均價也就是2.3萬元/平方米，而北京更好地段的東三環(huán)和南二環(huán)城區(qū)，很多二手房的價格還徘徊在兩萬元/平方米的位置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上通州郊區(qū)新盤的價格，北京市場上首次出現(xiàn)了城郊房價倒掛的現(xiàn)象。

    新聞鏈接：北京通州郊區(qū)房價十年飆漲10倍

    北京郊區(qū)的房子賣得比城里的房子還貴，確實讓人有點想不明白。在這當(dāng)中，通州區(qū)是房價上漲最快，也是漲幅最高的。那么，以眼下這里新盤大多定價每平方米2萬元左右來算，通州區(qū)的房價，和10年前相比已經(jīng)飆升了近10倍。而通州區(qū)近期房價的飆漲，和通州新城規(guī)劃的出臺緊密相關(guān)。正是在這個規(guī)劃描繪的美好前景的刺激下，通州房價給本來就在瘋狂上漲中的北京房價又加了把火，新盤還沒上市就有人瘋狂搶購，二手房價也是一天比一天高，通州不少二手房業(yè)主開始捂房惜售，等著房價新一輪的上漲，有開發(fā)商甚至公開表示，通州未來的目標(biāo)是趕超上海浦東，他們說，這不是沒有可能的事情，只是時間問題。

    央行調(diào)查：北京居民住房投資性需求創(chuàng)新高

    我們看到，北京通州區(qū)房價上漲之快、幅度之大，已經(jīng)到了令人乍舌的境地了。通州區(qū)算是北京的近郊，過去這里的房價一直比市區(qū)要便宜不少，所以雖然路途遠(yuǎn)點，但很多老百姓都會選擇在這里買房。但是現(xiàn)在，這樣的高房價不知還有多少人能真正承受得起。其實，進(jìn)入3月份以來，北京，以及上海、深圳、廣州等地，房價都是一路高歌猛進(jìn)，房屋交易也陷入了瘋狂狀態(tài)，不少城市都出現(xiàn)了一套房子多人搶，新盤開盤就賣光的火爆場面，昨天，我們欄目也對此進(jìn)行了詳細(xì)報道。那么究竟是誰在買房？樓市為何又突然火爆起來了呢？央行最新的一項調(diào)查或許能解答我們的這個疑惑：調(diào)查顯示，一季度，北京居民住房投資性需求，創(chuàng)下了新高。來具體了解一下。

    中國人民銀行營業(yè)管理部近期發(fā)布的報告顯示，一季度，北京居民住房投資性需求創(chuàng)下新高：在有購房需求的居民中，投資性購房居民占比達(dá)到了23.1%，創(chuàng)近兩年以來的新高。所占比重環(huán)比提高1.8個百分點，自2009年第二季度以來連續(xù)4個季度提高。但與此同時，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，北京居民的房價上漲預(yù)期有所回落，一年內(nèi)購房意愿下降明顯。此外，對于抑制2010年房價快速上漲最有效的措施，按照被調(diào)查者的選擇排序依次為，39.1%的居民認(rèn)為加大保障性住房建設(shè)最有效；25.1%的居民認(rèn)為房貸利率上調(diào)最有效；19.3%的居民認(rèn)為開征物業(yè)稅最有效；其余的居民則選擇了二套房首付比例上調(diào)最有效。

    3月北京土地成交均價加速上漲

    其實在這一輪房價的快速飆升中，土地價格暴漲起到了相當(dāng)大的推波助瀾作用。很多城市的拍賣地價不斷創(chuàng)下新高，直接影響了市場對房價上漲的預(yù)期。像在北京，根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計調(diào)查，今年3月份的土地總體成交均價，是每平方米8390元，環(huán)比2月份大漲45.03%，呈加速上升勢頭。其中，北京住宅用地成交均價環(huán)比大幅上漲71.78%，為每平方米16255元，商辦用地成交均價更是暴漲162.54%，為每平方米3721元。

    “恐漲”推動樓市成交深圳近期將再出調(diào)控政策

    其實，從去年年底以來，為了控制房價的過快上漲，從中央到地方都出臺了很多調(diào)控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房價仍舊是一天一個變化。對此，專家分析指出，這其中有調(diào)控政策滯后效應(yīng)的因素。更重要的是，對房價的“恐漲”預(yù)期，推動更多的購房者入市。我們的記者最近在深圳了解到，為了減少房價進(jìn)一步瘋漲的預(yù)期，深圳市有望在近期再度出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施。

    這里是深圳南山區(qū)前海片區(qū)的一個樓盤，這個樓盤近期又調(diào)高了售價，每平方米均價已經(jīng)超過20000元。樓盤銷售人員表示，現(xiàn)在推出的是高層單位，所以價格有一到兩成的上漲。但根據(jù)深圳市相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在拿到商品房預(yù)售許可證后，一個樓盤的所有戶型必須全部推出。但開發(fā)商的這種營銷策略不但違反規(guī)定，而且造成了房價上漲預(yù)期。

    深圳購房者：“去年這個時候來看房子(每平米)要便宜好幾千塊錢我們在想到底再過幾個月再來看會不會再漲。”、購房者們希望，政府能夠拿出切實有效的措施，遏制房價過快上漲。

    記者：“針對日益高企的房價，深圳市規(guī)劃國土部門已經(jīng)制定了相關(guān)調(diào)控措施，上報市政府，并將會在近期擇機(jī)出臺。內(nèi)容主要包括打擊捂盤惜售等不正當(dāng)市場行為，但開征物業(yè)稅并不在政策范圍內(nèi)。”

    深圳綜合開發(fā)研究院研究員宋丁：“像以前打擊囤房囤地監(jiān)管預(yù)售、銷售環(huán)節(jié)這些流通環(huán)節(jié)中(地方政府)還可以做點事。”

    李文杰：房價漲速過快調(diào)控政策可能出臺

    馬洪濤：看完記者對多個地方的樓市調(diào)查，我們的感受只有一個，那就是樓價漲的太瘋狂了。不僅房價增長快得驚人，同時，讓我們感到意外的是，現(xiàn)在在北京，居然出現(xiàn)了郊區(qū)縣的房賣得比城里的房子還貴的奇怪現(xiàn)象。今天我們請來中國房地產(chǎn)估價師經(jīng)紀(jì)學(xué)會理事李文杰，來聽聽他的觀點。李先生，你好，從剛才節(jié)目當(dāng)中我們也看到了，在北京通州等郊區(qū)的房子現(xiàn)在賣的比城里房子還貴，我們想知道這是一個個別的現(xiàn)象，還是可能會形成一種趨勢，這種情況是否是正常的？

    李文杰：首先我們從其他一些區(qū)域來看，比如像珠三角，像深圳，廣州周邊的東莞、惠州，我們再看像長三角，包括像上海周邊的蘇州、昆山一些地區(qū)，其實從郊區(qū)的房和城區(qū)的房接近，未來肯定會成為趨勢，主要是受到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，還包括城區(qū)價格高，但同時由于我們看到最近一段時間在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城發(fā)展比較快，它的這個房價上漲過快，這也是未來一種大的趨勢。在前面提到的像北京的通州，包括大興以及我們正在規(guī)劃的房山以及昌平這類價格的上漲，和城區(qū)邊緣地帶的價格已經(jīng)接近甚至超過，這也是正常的。當(dāng)然前面片子提到的個別樓盤上漲過快，像通州的房超過東四環(huán)的房，我認(rèn)為這也是不太正常的情況，可能和目前新城區(qū)的規(guī)劃炒得過熱有關(guān)，還有一點就是投資人對未來價格上漲的預(yù)期，還包括有些客戶有跟風(fēng)購房，都有一些關(guān)系，但我認(rèn)為這是一些個別的情況，不代表整體未來價格一定會超過城區(qū)。

    馬洪濤：這輪暴漲，尤其是郊區(qū)房價暴漲，還是存在一定的非理性的成分，同時我們注意到房價高燒不退，已經(jīng)給消費者帶來很大壓力，對于房價上漲預(yù)期，又是推動了有更多的購房者入市，在剛才節(jié)目中我們也看到了央行調(diào)查顯示，在一季度北京投資性購買的居民占比達(dá)到23.1%，這樣下去的話，是否會形成惡性循環(huán)，而且在你看來國家有可能會出臺哪些新的房地產(chǎn)調(diào)控措施來穩(wěn)定樓市？

    李文杰：我看到前面央行的報告，說投資者比重達(dá)到23%，我個人來看從市場層面實際這個比重可能比估計的還要高，我們估計可能會達(dá)到四成到五成，在一些熱點地區(qū)、熱點城市這個比例會更高。它主要是和人們對未來通脹預(yù)期，以及包括目前物價上漲和利率形成的倒掛，所謂負(fù)利率效應(yīng)帶來的價格上漲的預(yù)期有很大關(guān)系。根據(jù)目前在一些局部地區(qū)、熱點城市的價格上漲過快的現(xiàn)象，我們看過去幾年來其實政府采用的調(diào)控措施，第一個是土地調(diào)控，第二是金融調(diào)控，第三是稅收調(diào)控，第四是市場調(diào)控，在最近一段時間我們看到在土地層面，實際上國土部門不斷發(fā)出在土地招牌掛，包括要求提高保障性住房用地、規(guī)模，包括捂地的現(xiàn)象，以及嚴(yán)查土地轉(zhuǎn)作其他用途，實際在土地層面的調(diào)控政策信號也非常明顯。另外在金融層面我們看到最近一段時間，銀行二套以及首套優(yōu)惠利率的上浮等等也傳遞出強(qiáng)烈的信號，實際從金融層面也非常關(guān)注樓價上漲過快的現(xiàn)象，包括像在稅收，包括在市場層面，整個市場秩序，防止有些開發(fā)商可能借機(jī)捂盤惜售，甚至有的炒作，我覺得這些政策都會陸續(xù)進(jìn)一步深化以及出臺。

    馬洪濤：在目前情況之下，到底應(yīng)該買房還是觀望，我想又成了很多購房者現(xiàn)在思考的問題，您的建議是什么？

    李文杰：很多買房人都關(guān)注這個問題，我看目前房價已經(jīng)處于高位，在高位運行，實際樓市還是有很大風(fēng)險的，我們從過去幾年來看，樓價暴漲暴跌的情況在許多城市都出現(xiàn)過，現(xiàn)在買房不管自住還是投資，也要謹(jǐn)慎。第二點來講，現(xiàn)在由于目前價格高起，對于很多樓盤來講，買房人要懂得挑選，因為有些樓盤可能會出現(xiàn)以次充好、搭順風(fēng)車，如果買房人不懂得如何挑選樓盤的時候，有可能買的價格不但是高的，而且樓盤本身品質(zhì)也是有問題的。所以我個人來看，目前價格是高位，對于很多買房人來講，目前買房其實還是要慎重。

    馬洪濤：越是在這個時候越不能頭腦發(fā)熱去追高。非常感謝李文杰先生給我們所做的評論。（經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報）