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    國(guó)土資源部掀起的新一輪土地調(diào)控風(fēng)暴，正面臨地王的挑戰(zhàn)。

    3月15日，北京再現(xiàn)“地王”日。意料之中的是，三個(gè)“地王”得主分別是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)以及中國(guó)兵器集團(tuán)，齊刷刷的大型央企。

    央企制造的地王們，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控推進(jìn)難以預(yù)測(cè)的迷宮。

    土地調(diào)控力度空前

    高房?jī)r(jià)、高地價(jià)下，高規(guī)格的土地調(diào)控似乎已是眾向所歸。

    來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%，環(huán)比上漲0.9%。從同比漲幅分析，2月份10.7%的漲幅屬于歷史上的較高值，這也是該數(shù)據(jù)連續(xù)第九個(gè)月上漲。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在今年全國(guó)“兩會(huì)”上也直言，由于“供給、需求和管理上的問(wèn)題”，“未來(lái)20年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大”。

    以北京為例，3月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1至2月，北京四環(huán)住宅期房均價(jià)已從去年四季度的每平方米25907元攀升至31220元，漲幅高達(dá)20.5%；六環(huán)外期房均價(jià)則從9855元升至10409元，漲幅5.6%，這也是六環(huán)外房?jī)r(jià)首次突破萬(wàn)元大關(guān)。

    在中央多次做出“個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的表態(tài)后，今年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告再次提出“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟在接受媒體采訪時(shí)解讀說(shuō)，中央已經(jīng)明確了房?jī)r(jià)與地價(jià)間的直接關(guān)系，并試圖從土地供應(yīng)的源頭上打壓房?jī)r(jià)，同時(shí)，囤地、炒地等現(xiàn)象也將得到堅(jiān)決打擊。

    調(diào)控基調(diào)之下，國(guó)土資源部再次對(duì)土地市場(chǎng)揮起手術(shù)刀。“兩會(huì)”期間的3月10日，國(guó)土資源部發(fā)布19條土地調(diào)控新政，在《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。

    隨后，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在該部19條的新聞通氣會(huì)上再次明確，今后在土地出讓“招拍掛”中適當(dāng)增加招標(biāo)方式，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。

    早在去年底，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部和審計(jì)署曾聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%.

    新一輪土地調(diào)控的力度前所未有。

    加速壟斷？

    然而，記者在采訪時(shí)了解到，新一輪土地調(diào)控落地之后的效果，或許并非如政策制定者所愿。土地競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻的提高會(huì)否加速“國(guó)企”壟斷土地市，這是一個(gè)不可回避的新問(wèn)題。

    提出這個(gè)問(wèn)題的是國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云。“土地調(diào)控收緊，但國(guó)企‘地王’并無(wú)降溫之勢(shì)。”

    來(lái)自中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年3月15日，北京成交的22塊非工業(yè)用地中，有12塊為國(guó)企及國(guó)企背景企業(yè)獲得，占土地出讓總量的54.5%，其中，國(guó)企在拍得的住宅地塊中，成交總價(jià)更是以240億元遠(yuǎn)超民企的119億元。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部有關(guān)負(fù)責(zé)人直言，國(guó)11條、京版11條、國(guó)土部19條以及全國(guó)兩會(huì)系列提案，并沒(méi)有抑制北京樓市的瘋狂。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)此表示認(rèn)同，他認(rèn)為土地新政的確會(huì)使國(guó)企在部分城市特別是一線城市的土地市場(chǎng)中形成壟斷。“人家也不大愿去那些二三線城市。”

    “在我看來(lái)，短期內(nèi)，國(guó)企‘地王’或還將繼續(xù)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，國(guó)企“地王”是對(duì)土地新政的巨大考驗(yàn)。

    “在土地依然被少數(shù)國(guó)企壟斷，并由他們掌握樓市定價(jià)權(quán)的情況下，開(kāi)發(fā)商很有可能將宏觀調(diào)控所帶來(lái)的成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)當(dāng)中，出現(xiàn)越調(diào)越高的情況下。”鄒曉云甚至建議，國(guó)企應(yīng)退出商品房用地市場(chǎng)，更多地參與保障性住房用地的一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

    嚴(yán)金明認(rèn)為，央企和國(guó)企本來(lái)應(yīng)承擔(dān)更多的國(guó)家責(zé)任，絕大部分資金應(yīng)該應(yīng)用到民生工程以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，而不能完全以利潤(rùn)為導(dǎo)向。他指出，國(guó)企“地王”極有可能會(huì)增加房地產(chǎn)的泡沫成分，加大金融風(fēng)險(xiǎn)。“國(guó)資委應(yīng)對(duì)國(guó)企拿地設(shè)定嚴(yán)格的限制條件，特別是對(duì)他們的資金用途嚴(yán)格審查。”

    “雖然目前土地新政已相對(duì)完善，并已具有相當(dāng)?shù)募夹g(shù)可操作性，但并沒(méi)有涉及到集團(tuán)利益和階層利益，這勢(shì)必會(huì)對(duì)調(diào)控的效果大打折扣。”在鄒曉云看來(lái)，土地新政的新難題將是如何解決高土地門(mén)檻與國(guó)企“地王”這對(duì)矛盾。

    商品房用地被擠壓房?jī)r(jià)難抑？

    “至少目前來(lái)看，還看不到地價(jià)及房?jī)r(jià)大幅回落跡象。”嚴(yán)金明坦承，包括土地調(diào)控在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控都將面臨一個(gè)執(zhí)行難的大問(wèn)題。

    “政策雖然比過(guò)去更具操作性，然而具體政策能否奏效，關(guān)鍵還要由實(shí)際執(zhí)行力的強(qiáng)度來(lái)決定。”嚴(yán)金明認(rèn)為，在地方利益和局部利益無(wú)法得到解決的情況下，“上有政策下有對(duì)策或?qū)⑴f戲重演。”加之城鎮(zhèn)化以及土地稀缺性，通過(guò)對(duì)土地源頭的調(diào)控達(dá)到價(jià)格調(diào)控目的將難上加難。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，土地新政堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行必然會(huì)對(duì)樓市有一定的良性作用。但對(duì)于最近的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地政策的微調(diào)難以出現(xiàn)明顯的影響。

    中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)企拿地對(duì)地價(jià)及房?jī)r(jià)的助推作用十分明顯。以今年2010年截止3月15日成交的22塊非工業(yè)用地為例，10塊民企拿的地塊的平均樓面價(jià)為7950元每平方米，而12塊國(guó)企拿的地塊的平均樓面地價(jià)則達(dá)到了11093每平方米。

    一個(gè)殘酷的事實(shí)是，70%的建設(shè)用地被指定用于中小套型普通住宅和保障房建設(shè)，就意味著其他商品房的建設(shè)用地空間被大為壓縮，如果不加大這部分土地的供應(yīng)，明后年以后，商品房供應(yīng)緊張所導(dǎo)致的壓力，將成為房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力。所以，鄒曉云懷疑，在目前的供求格局下，商品房市場(chǎng)價(jià)格很難抑制。他同時(shí)認(rèn)為，新一輪的土地政策能否成為一個(gè)長(zhǎng)期政策將對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)和樓市的價(jià)格起到?jīng)Q定作用。“畢竟保障性住房建設(shè)不僅會(huì)讓地方政府損失土地收益，還需要巨大的投入，政府的財(cái)政能力是否支持。”

    “對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，保障性和市場(chǎng)性的科學(xué)比例既很關(guān)鍵，又是難題。”首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，這或是影響未來(lái)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。

    土地市場(chǎng)中，國(guó)企仍是拿地主角地位，保障性和市場(chǎng)性的科學(xué)比例還無(wú)定論，此情此景，土地調(diào)控“越調(diào)越高”的隱憂(yōu)似乎還難以解除。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）