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    【背景】中國(guó)已取代美國(guó)，成為全球最大的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。全球最大的房地產(chǎn)商業(yè)咨詢公司——美國(guó)高緯物業(yè)3月2日的一份報(bào)告顯示，2009年中國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)了一倍，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1562億美元，約占當(dāng)年全球房地產(chǎn)投資總規(guī)模(3677億美元)的42%。

    對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的驚人增長(zhǎng)，有分析認(rèn)為，這意味著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更好，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象更明顯。但也有分析人士擔(dān)心，這可能同時(shí)意味中國(guó)是“最大的房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)”。

    據(jù)北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì)，2009年，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)均價(jià)漲幅在40%以上。

    中國(guó)政府已開始頻頻出臺(tái)政策為樓市降溫。從2009年底開始，二手房營(yíng)業(yè)稅由2%改為5%，土地出讓金首繳比例提高至50%、對(duì)購(gòu)買普通住房不足五年就轉(zhuǎn)讓的，征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)11條”，國(guó)土部門還在全國(guó)督辦了18宗閑置房地產(chǎn)用地。

    中國(guó)房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重的泡沫？房地產(chǎn)業(yè)如何才能健康發(fā)展？

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題。要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，亟待土地、財(cái)稅、金融等多方面的配套改革。

    通常測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，指標(biāo)包括房?jī)r(jià)上漲幅度、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況、居民收入增幅，以及房地產(chǎn)空置率等。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性，高端市場(chǎng)的境外需求占非常大的比例，因此難以用常規(guī)的手段來(lái)判斷該市場(chǎng)是否存在泡沫。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前，中國(guó)的少數(shù)特大城市、大城市和部分區(qū)域出現(xiàn)確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫非理性購(gòu)房需求比較明顯，但在二、三線城市，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)正常。

    在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，目前地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)難以健康發(fā)展的根源。

    近年來(lái)，土地出讓收益已成為地方政府最重要的收入來(lái)源。陳國(guó)強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年70個(gè)大中城市的土地出讓收益總額比2008年翻了一番，有的城市該增幅甚至達(dá)600%。

    在現(xiàn)有的財(cái)稅制度下，中央和地方實(shí)行分稅制，地方政府的稅收收入相對(duì)較少，但支出責(zé)任則相當(dāng)繁重，這就迫使地方政府開辟新的收入來(lái)源。于是土地出讓就成為地方政府獲取高額非稅收入的主要手段。

    陳國(guó)強(qiáng)指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，除了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和監(jiān)管，更需要完善現(xiàn)有的財(cái)稅制度。對(duì)目前地方政府高度依賴土地出讓等問(wèn)題，要從改革現(xiàn)有土地制度、完善土地等不動(dòng)產(chǎn)的稅、費(fèi)、價(jià)格體系入手，做出重大調(diào)整。

    同時(shí)，還要完善現(xiàn)有住房保障制度。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少應(yīng)包括兩大部分，一類是普通或高端的商品房，一類是政府為中低收入群體提供的保障性住房。事實(shí)上，目前政府房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)并非打壓房?jī)r(jià)，只是該行業(yè)不能過(guò)快、過(guò)早透支其潛力。

    2010年中國(guó)樓市能否繼續(xù)2009年的狂飆突進(jìn)？陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，2010年中國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)趨緩，將回歸常態(tài)。在經(jīng)歷了2009年的樓市井噴后，房地產(chǎn)成交量會(huì)有一定萎縮。而房地產(chǎn)投資和竣工面積等也會(huì)比較平穩(wěn)。（財(cái)新網(wǎng)）