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    核心提示：除了買方觀望，開發(fā)商需要面對的，還有快速消失的投資需求和縮水明顯的銀行信貸投放，以及由此造成的市場短期內(nèi)資金短缺的不利局面。盡管目前大部分房企均聲稱資金充沛，但越來越多的企業(yè)才去措施促銷。看似矛盾的背后，實為企業(yè)抗波動能力和市場調(diào)整周期的博弈。

    春節(jié)期間樓市成交冰點可以預料，而元宵節(jié)開始開發(fā)商率先發(fā)力“破冰”，也如約而至。

    最新樓市信息顯示，上海樓盤3月即將開盤的數(shù)量已達40個，與前兩月相比，呈現(xiàn)井噴之勢。尤其是，借元宵節(jié)契機，上海大部分樓盤都推出了優(yōu)惠促銷的措施，兩個多月低迷后，開發(fā)商終于忍不住了。

    類似的情況在北京等大部分城市出現(xiàn)。一位代理機構(gòu)的負責人向本報表示，代理公司與開發(fā)商方面商議達成一致，“不能苦等市場自動轉(zhuǎn)暖，必須主動出擊”。

    和往年的調(diào)整一樣，面對滯銷堅冰，又是賣方先動，而多個機構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，買方依然觀望為主。開發(fā)商需要面對的，還有快速消失的投資需求和縮水明顯的銀行信貸投放，以及由此造成的市場短期內(nèi)資金短缺的不利局面。

    元宵節(jié)變局：賣方先動

    “此前成交量隨著傳統(tǒng)春節(jié)假期的結(jié)束而出現(xiàn)反彈，但仍在低位徘徊，這主要緣于央行再次提高存款準備金率，使得購房者看到了房價下跌的希望，因此更多地選擇了觀望。”中房指數(shù)研究院的報告指出，預期下周隨著新增供應(yīng)的增加，成交量還會有所上升，但上漲的幅度與政策細節(jié)的出臺密切相關(guān)。

    令開發(fā)商及整個房地產(chǎn)業(yè)緊張的是，正在舉行的全國兩會上，房地產(chǎn)再次成為焦點，呼吁對房地產(chǎn)進一步調(diào)控、擠壓泡沫的聲音不斷。

    種種跡象表明，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策遠未出齊。有消息披露，針對高房價的信貸、財稅、融資、土地等后續(xù)政策正在醞釀中。

    經(jīng)過2010年頭兩個月的等待觀望后，不少開發(fā)商已經(jīng)等不下去，而元宵節(jié)則成為眾多開發(fā)商行動起來的時間節(jié)點。

    以上海的新盤上市量為例，3月份確定將推出新房源的樓盤數(shù)量最新統(tǒng)計為40個，遠遠超過曾出現(xiàn)全周零供應(yīng)的2月份。

    “三四月份是開發(fā)商打開全年業(yè)績的關(guān)鍵，兩個月的需求關(guān)系將決定全年的房價走勢。”易居中國分析師薛建雄指出，對開發(fā)商來說，需要借助3月小陽春這個銷售旺季來打開全年銷售局面。

    為了刺激目前觀望為主的潛在購房者，多數(shù)項目推出了不同幅度的優(yōu)惠促銷，這也被不少分析人士看作是市場發(fā)生變化的信號。

    在北京，開發(fā)商主動破冰的力度似乎更大。即將開盤的某北京項目，預計均價29000元/平米，推出“交2萬元排號，購房可抵12萬房款”優(yōu)惠；大興區(qū)另一個住宅項目，推出了交5萬元意向金抵10萬元房款的優(yōu)惠；而萬科在北京的一項目，同樣推出了5萬抵8萬的優(yōu)惠；另外“5萬抵10萬”和“2萬抵6萬”優(yōu)惠的項目也陸續(xù)出現(xiàn)，優(yōu)惠范圍逐漸擴大。

    以目前市場反應(yīng)看，開發(fā)商主動增加供應(yīng)量并推出優(yōu)惠促銷措施，樓市成交有所升溫。

    美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計信息顯示，上海上周樓市整體成交環(huán)比前一周表現(xiàn)出大幅回暖的現(xiàn)象，各區(qū)域成交除黃浦區(qū)域為零成交以外，其他區(qū)域環(huán)比基本皆呈上漲態(tài)勢。

    寶山區(qū)域上周共成交287套，環(huán)比上漲了1588%，列各區(qū)之首；南匯區(qū)成交量、成交面積環(huán)則比前一周各提升1633%、1490%。

    不過，記者從多個在售或即將有新房源推出的項目處了解到，開發(fā)商短期內(nèi)的供應(yīng)量和讓利程度，很難再有大的提升和突破。

    “決定市場溫度和成交破冰時間的核心因素，向來不是供應(yīng)量和優(yōu)惠、折扣幅度，而是整個市場環(huán)境，首先是政策尤其是信貸政策。”滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰指出。

    應(yīng)對資金寒流

    對于現(xiàn)金流，盡管目前大部分房企均聲稱資金充沛，暫時的樓市成交量萎縮不會對公司產(chǎn)生過多影響，但同時，越來越多的企業(yè)選擇增加供應(yīng)量并采取適當優(yōu)惠促銷及折扣措施。

    看似矛盾的背后，實為企業(yè)抗波動能力和市場調(diào)整周期的博弈。

    柴一峰表示，“現(xiàn)在有錢不意味著調(diào)整半年甚至一年后，還能夠支撐，所以保持一定的資金回籠速度和數(shù)量，是應(yīng)對可能會持續(xù)很久的資金寒流的穩(wěn)健對策。”

    數(shù)據(jù)顯示，上海等不少城市的房貸在春節(jié)前后跌入冰點。來自于上海凱弈投資咨詢管理有限公司的報告披露，截止到2月底，上海二手房貸款簽約規(guī)模幾乎縮水一半，樓市成交量的大幅萎縮對按揭貸款市場的影響已逐步顯現(xiàn)。

    上海凱弈投資副總經(jīng)理趙煒提醒，雖然貸款簽約額有所下降，但各個銀行對房貸政策的管控仍然沒有放松。目前各家銀行的二套房貸政策已經(jīng)恢復到較高的利息支出水平，市場仍然處于宏觀調(diào)控期，樓市交易量必然受到影響。而目前各家銀行對首付比例的管控相當嚴格，二套房的首付比例均嚴格按照四成來操作，而第一套的首付比例最低也要達到三成。

    對三月份的市場情況，趙煒預計同比去年三月交易量會下調(diào)四分之一左右。“由于各家銀行的總行已向分行下發(fā)了關(guān)于控制房貸的指導意見，銀行因此會更加嚴格地審批房貸，控制放款額度。”

    房貸大幅萎縮的同時，曾經(jīng)馳騁市場的龐大投資資本也已銷聲匿跡。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年四季度及今年前兩月，上海多個交易活躍板塊中近8成幾無投資客入市。投資客拋盤量則在迅速攀升，活躍區(qū)域占新增掛牌的比例達到10%—20%，且有1%至5%不等的議價空間。北京的二手房議價空間更大。

    面對這樣的危機，大部分房企顯然做不到視而不見。盡管賣方先動，試圖化解市場堅冰，但不管是放量的決心還是優(yōu)惠的幅度，都還不足以真正破冰。

    “投機炒房者偃旗息鼓，前期高房價卻居高不下。在這種背景下，政府方面必將會有新的調(diào)控政策來制約房價。3月初召開的兩會或許就將給樓市帶來新的發(fā)展方向。”美聯(lián)物業(yè)一位高層坦言。來源：21世紀經(jīng)濟報道》