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    據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》“剛剛接到總行下達(dá)的新增開發(fā)貸額度，控得很緊，比去年收了近1/3。”1月29日，某股份制上市銀行上海分行人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者說。

    面對不斷釋放的房地產(chǎn)市場調(diào)控信號，在銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)信貸規(guī)模約束的情況下，商業(yè)銀行開始加速房地產(chǎn)信貸調(diào)整步伐。收緊開發(fā)貸額度、利率上浮、提高個(gè)人住房按揭貸款首付款比例等，成為現(xiàn)實(shí)選擇。

    1月26日，銀監(jiān)會(huì)召開的2010年第一次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào)會(huì)上提出，各銀行要“高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策”。

    在2009年巨額的信貸投放下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)新增貸款亦創(chuàng)新高，在2010年樓市前景不明的情況下，對信貸質(zhì)量帶來未卜風(fēng)險(xiǎn)。

    國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，按房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款合并計(jì)算，2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行信貸資金占比達(dá)到34.48%。專家指出，如果考慮到貸款向房地產(chǎn)領(lǐng)域挪用的情況，以及房地產(chǎn)開發(fā)中施工企業(yè)墊資亦部分出于銀行信貸，上述比例還會(huì)更高。

    部分銀行人士向《財(cái)經(jīng)國家周刊》透露，在銀監(jiān)會(huì)上述會(huì)議召開前后，他們已經(jīng)開始在調(diào)整2010年的房地產(chǎn)相關(guān)貸款政策，普遍的做法是“總體收緊，有保有壓”。

    總體收緊

    某股份制上市銀行上海分行人士說，總行2010年嚴(yán)控開發(fā)貸額度，今年的新增貸款預(yù)計(jì)規(guī)模大幅下降的情況下，總行要求今年禁止騰挪其他貸款額度到地產(chǎn)開發(fā)貸上。

    此前，當(dāng)房地產(chǎn)貸款額度不夠時(shí)，銀行在貸款項(xiàng)目中“自求平衡”的做法非常普遍。目前，一些銀行已經(jīng)提前口頭預(yù)警各地分行今年不得如此操作，起碼在一季度。

    一家股份制銀行中部分行的風(fēng)險(xiǎn)控制部經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，2010年對房地產(chǎn)開發(fā)貸的精神是：有好的項(xiàng)目就直接上報(bào)，沒有好的項(xiàng)目，不必濫竽充數(shù)，且審批權(quán)一律在總行。

    據(jù)某國有大行公司部人士介紹，他們已向各分行下達(dá)了收緊地產(chǎn)信貸的通知，原則是按照“國11條”精神和監(jiān)管部門要求，各地分行按季分析本地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格走勢和趨勢，嚴(yán)格開發(fā)貸業(yè)務(wù)操作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

    “國11條”，即是2010年1月10日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。為抑制當(dāng)前過高的房價(jià)上漲態(tài)勢和資產(chǎn)泡沫，該通知要求銀行機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款和二套房貸款政策，以防范風(fēng)險(xiǎn)和抑制投機(jī)。

    據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》了解，多家銀行正在加緊起草符合監(jiān)管方向、更加嚴(yán)格防范系統(tǒng)與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的信貸細(xì)則。開發(fā)貸的主要方向是：支持普通商品房開發(fā)項(xiàng)目，選擇介入地價(jià)合理、地段配套設(shè)施相對較好的項(xiàng)目。嚴(yán)格對待2009年高價(jià)拿的地塊所做的項(xiàng)目。

    “尤其是對那些去年拿地較多的中型房地產(chǎn)商，要慎重。”一家國有大行人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》說。

    此外，個(gè)人按揭貸款亦將按照“國11條”要求，嚴(yán)格執(zhí)行二手房首付四成的規(guī)定。多家銀行個(gè)貸部人士還向《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，將會(huì)壓縮享受七折利率優(yōu)惠的客戶指標(biāo)。

    “只有個(gè)人信用記錄好的、戶型符合國家鼓勵(lì)政策的、首付比例高的客戶，才能完全打七折，剩下的都要上浮。”某商業(yè)銀行人士透露。

    工行武漢分行人士告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，銀監(jiān)局2010年將不定期抽查房地產(chǎn)相關(guān)貸款情況，審核開發(fā)貸和個(gè)人按揭是否符合貸款條件、程序是否合規(guī)等。“一旦出現(xiàn)問題，將會(huì)給予嚴(yán)厲處分。”

    由于今年信貸投放的總盤子被預(yù)定為7.5萬億元，業(yè)界預(yù)計(jì)，與信貸總量增速的變化方向一致的房地產(chǎn)信貸也會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。國家嚴(yán)控新開工項(xiàng)目的貸款投放政策會(huì)影響開發(fā)貸的擴(kuò)張。據(jù)西南證券測算，2010年地產(chǎn)行業(yè)貸款增速將下滑25%—28%.

    調(diào)控出的機(jī)會(huì)

    部分商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸的控制，讓另一些銀行嗅到了機(jī)會(huì)。

    “我們正在評估一個(gè)新客戶。目前可能傾向于放款。”某股份制銀行深圳分行的一位公司部負(fù)責(zé)人對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者說，由于信貸調(diào)控新年伊始拉開帷幕，一些開發(fā)貸項(xiàng)目正從大行擠至股份制銀行。

    據(jù)其介紹，2009年貸款條件寬松，當(dāng)?shù)睾芏啻笾行头康禺a(chǎn)企業(yè)客戶主要被大型銀行壟斷。銷售市場的火爆，使這些開發(fā)商手頭積累了不少現(xiàn)金。當(dāng)2009年下半年拿地，2010年準(zhǔn)備開發(fā)時(shí)，大行的資金口袋卻收緊了。“實(shí)際上很多項(xiàng)目還是不錯(cuò)的。”

    除了項(xiàng)目機(jī)會(huì)之外，信貸額度的緊缺，也使銀行議價(jià)能力得到提升。“去年是求著企業(yè)貸，你給授信，人家不用。今年是(開發(fā)商)寧愿支付比較高的利率，也先把款提走。”某股份制銀行廣東分行人士說。

    額度的收緊使銀行對利率定價(jià)有了更多話語權(quán)，這使得銀行可以通過“以價(jià)補(bǔ)量”實(shí)現(xiàn)收益增長。

    “1月我們貸出的開發(fā)貸，利率都上浮了8%。”某國有大行中部分行人士向《財(cái)經(jīng)國家周刊》說。

    一家中型股份制銀行地方分行人士也介紹，按總行要求，他們近期的開發(fā)貸款利率一律按照基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。而在去年“錢滿為患”時(shí)，他們大部分開發(fā)貸都執(zhí)行九折的政策底線。

    貸款利率的上調(diào)和信貸額度的減少，雖然可能促使房地產(chǎn)商去尋求其他融資渠道，但這種控制，也使銀行有更多主動(dòng)性來判別客戶風(fēng)險(xiǎn)。

    2009年11月份，作為“優(yōu)質(zhì)客戶”的中信地產(chǎn)，其100億元授信大單被某商業(yè)銀行否掉。盡管其土地儲(chǔ)備超過2000萬平方米、總資產(chǎn)約500億元，但審批銀行認(rèn)為集團(tuán)客戶的盤子大，財(cái)務(wù)和人事關(guān)系復(fù)雜，貸款如果流入集團(tuán)內(nèi)部，銀行難以監(jiān)控資金的實(shí)際使用和流向。

    一位銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類似這樣的案例在今年的信貸緊縮環(huán)境下，預(yù)計(jì)還將會(huì)頻繁上演。銀行將在貸款投放中博取主動(dòng)權(quán)。

    同樣的情形也發(fā)生在個(gè)人按揭方面。據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》了解，部分銀行正醞釀壓縮首套房按揭貸款7折貸款利率的占比。一家股份制銀行總行人士告訴記者，他們2010年計(jì)劃把執(zhí)行上述利率的貸款控制在全部貸款發(fā)放量的30%以內(nèi)，“最高不超過40%。”

    進(jìn)退考量

    由于對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)判斷加強(qiáng)，銀行開始細(xì)分房地產(chǎn)市場，加大客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整。

    “那些去年下半年以來拿地較多的中型和民營房地產(chǎn)商，我們會(huì)比較慎重。”一家股份制銀行人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者說。他還說，該行目前的政策是：暫時(shí)只做住宅項(xiàng)目，不做商業(yè)地產(chǎn)和別墅類高檔樓盤。

    而另有商業(yè)銀行則計(jì)劃，第一季度主攻較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)貸款。其原由在于隨著樓市調(diào)控，二套房政策從嚴(yán)執(zhí)行，房價(jià)高企等因素，住宅市場前景不明。相比之下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，商業(yè)活動(dòng)的重新變暖，一些城市繁華商業(yè)旺區(qū)的街鋪商業(yè)貸款正變得有利可圖。

    而對開發(fā)貸而言，住房市場的變化，也對銀行信貸投放極具意義。

    據(jù)了解，2009年房地產(chǎn)商拿地的資金比例中，20%為自有資金，20%~30%的資金來自業(yè)主的個(gè)人按揭貸款，其余50%~60%以在建工程項(xiàng)目的名義向銀行貸款。如今信貸龍頭擰緊，房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例提升，房屋預(yù)售款對于今年以來房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流情況產(chǎn)生更大影響。

    民生銀行行長洪琦不久前指出：當(dāng)前的高房價(jià)及政策調(diào)控使得2010年的房屋銷售前景充滿了不確定性；相反，今年的房地產(chǎn)投資則將預(yù)計(jì)保持較快增長；二者此消彼長，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流總體將不及2009年充裕，一些開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得重視。

    雖然2009年銷售火爆，開發(fā)商總體現(xiàn)金流還算充沛，但上述從事高端住宅開發(fā)的開發(fā)商投融資部人士也向《財(cái)經(jīng)國家周刊》說：“如果市場銷售不好、銀行貸款不暢，那么除少數(shù)能在資本市場融資的大型房企外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)目前的現(xiàn)金流最多支撐一年時(shí)間。”

    房地產(chǎn)市場1月份的數(shù)據(jù)并不樂觀。據(jù)國信證券1月26日的研究報(bào)告，1月18日~1月24日期間，從17個(gè)重點(diǎn)城市環(huán)比看，除少數(shù)城市外，各地銷量下滑趨勢未變。

    這種情況也對銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提出挑戰(zhàn)，他們需要應(yīng)對客戶可能突然爆出的風(fēng)險(xiǎn)。

    就在1月25日，上市公司大龍地產(chǎn)突然發(fā)布公告，稱其控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因欠繳競獲土地的地價(jià)款，1月22日被暫停新的土地出讓交易活動(dòng)的資格。而就是該公司，去年11月曾以50.5億元的價(jià)格拿下北京“順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)22號地塊”成為當(dāng)時(shí)北京“地王”。

    有鑒于此，多名銀行業(yè)人士向《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，2010年對開發(fā)商的實(shí)力和項(xiàng)目資金的運(yùn)作情況，會(huì)控制得更加嚴(yán)格。開發(fā)商最大的風(fēng)險(xiǎn)是爛尾和樓盤銷售不出去，要控制這兩大風(fēng)險(xiǎn)，“重點(diǎn)在于支持那些實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商和好的項(xiàng)目。”

    一些銀行還嘗試加大保障性住房的貸款占比，以此平衡風(fēng)險(xiǎn)。

    “銀行和開發(fā)商對盈利目標(biāo)追求不同，只要收益略高于風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商都有可能去做。但是銀行要全面考量風(fēng)險(xiǎn)。所以，即使對保障性住房資金支持，收益較低，但是在國家政策的支持下，風(fēng)險(xiǎn)較小，我們也會(huì)考慮去做。”某股份制銀行地方分行人士說。

    但他也同時(shí)承認(rèn)，對保障性住房的信貸政策還缺乏明確的指引和細(xì)則。“總行指出了相關(guān)精神，但沒有規(guī)定占比。在具體執(zhí)行中，哪些項(xiàng)目可以算成保障性住房、對保障性住房的利率可以優(yōu)惠到什么程度，還不清楚。”

    面對風(fēng)險(xiǎn)未卜的市場，商業(yè)銀行判斷的差異化已經(jīng)凸顯。來源: 新華網(wǎng)