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    摘要：近日，在新浪樂(lè)居讀書(shū)會(huì)論壇上，專家表示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或在二季度提前到來(lái)，降幅達(dá)一成。而莫尼塔的調(diào)研顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)2月成交量比較悲觀，有六成的開(kāi)發(fā)商坦言，交易量將環(huán)比下跌。

    原本要過(guò)個(gè)肥年，一不小心卻要憶苦思甜———

    今年春節(jié)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有安穩(wěn)飯吃了。

    原本要過(guò)一個(gè)肥年，一不小心卻要憶苦思甜。緊縮政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)加息和房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)有所預(yù)期。近日，在新浪樂(lè)居讀書(shū)會(huì)論壇上，專家表示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或在二季度提前到來(lái)，降幅達(dá)一成。而莫尼塔的調(diào)研顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)2月成交量比較悲觀，有六成的開(kāi)發(fā)商坦言，交易量將環(huán)比下跌。深圳的二手房?jī)r(jià)格則有八成開(kāi)始下降。

    認(rèn)栽的開(kāi)發(fā)商降價(jià)拋盤

    降價(jià)正在悄悄地進(jìn)行。主動(dòng)調(diào)整的先是二手房的投資客，中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，深圳175個(gè)典型二手樓盤，有八成在2010年1月出現(xiàn)成交價(jià)環(huán)比下降。下降幅度最厲害的是位于南山區(qū)的世紀(jì)村，2010年1月成交價(jià)為22468元/平方米，環(huán)比2009年12月下降了3332元/平方米。

    一手房也在變相降價(jià)，2月份，房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺的上海各大開(kāi)發(fā)商打出了優(yōu)惠酬賓的旗號(hào)，直接降價(jià)、折扣處理、辦卡抵扣、等多種久違的打折促銷方式重返上海樓市。

    莫尼塔的調(diào)研顯示，在2月的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調(diào)研中，預(yù)期交易量環(huán)比會(huì)繼續(xù)上漲的開(kāi)發(fā)商比例從1月的33%進(jìn)一步回落至18%，預(yù)期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例從44%明顯上升至64%，整體預(yù)期較上個(gè)月繼續(xù)出現(xiàn)明顯下滑。盡管現(xiàn)在很多城市的新房交易量環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌，但是開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為這種下滑局面在2月還可能繼續(xù)持續(xù)。

    而開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工預(yù)期則出現(xiàn)進(jìn)一步的回落，認(rèn)為“當(dāng)前是增加地產(chǎn)新開(kāi)工的好時(shí)機(jī)”的受訪開(kāi)發(fā)商比例從上個(gè)月的44%明顯回落至27%，認(rèn)為“不是增加新開(kāi)工好時(shí)機(jī)”的受訪者比例從上個(gè)月的22%明顯跳升至46%。總體而言，多數(shù)受訪者認(rèn)為當(dāng)前可能會(huì)暫時(shí)保持之前的開(kāi)工節(jié)奏，同時(shí)進(jìn)一步對(duì)政策走向進(jìn)行觀察。

    盡管在新開(kāi)工預(yù)期上存在一定的保留，但是開(kāi)發(fā)商的推盤力度并不會(huì)減弱，64%的受訪者認(rèn)為未來(lái)三個(gè)月的推盤力度較當(dāng)前會(huì)進(jìn)一步增加，部分開(kāi)發(fā)商稱這是面對(duì)不確定環(huán)境下的最優(yōu)策略。

    提前到來(lái)的市場(chǎng)拐點(diǎn)

    沒(méi)有人知道什么時(shí)候會(huì)再調(diào)整存款準(zhǔn)備率，就像沒(méi)有人料到房?jī)r(jià)會(huì)在2010年的開(kāi)年下滑一樣。“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，跟去年年初比有根本性的轉(zhuǎn)變，方向完全相反。”民生銀行廣州分行投資銀行部副總經(jīng)理梁東暉認(rèn)為，政策的拐點(diǎn)已經(jīng)是確認(rèn)了。而樓價(jià)的拐點(diǎn)，目前應(yīng)該還沒(méi)到，政策有點(diǎn)遲滯，通常來(lái)說(shuō)至少需要6-9個(gè)月的時(shí)間。

    廣州社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎，房地產(chǎn)對(duì)保增長(zhǎng)的作用今年沒(méi)有那么明顯，所以中央敢出那么密集的調(diào)控政策，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還說(shuō)“基礎(chǔ)不牢固”，現(xiàn)在政府覺(jué)得經(jīng)濟(jì)牢固了才會(huì)出那么多的政策，否則不可能出那么密集的政策，這是第一個(gè)判斷。

    第二個(gè)判斷，我們知道很多的中小企業(yè)包括大型企業(yè)貸了款以后炒樓去了，而不是用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。整個(gè)國(guó)家的資源用于什么樣的方向這個(gè)中央會(huì)判斷，那么多的企業(yè)把那么多的錢用去炒樓這確實(shí)是一個(gè)很大的問(wèn)題。

    第三個(gè)判斷，國(guó)家提出創(chuàng)新，廣東提出了創(chuàng)新，房地產(chǎn)也沒(méi)有說(shuō)不創(chuàng)新，但是他絕對(duì)不是一個(gè)重要的創(chuàng)新方向，國(guó)家中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”，我相信這個(gè)絕對(duì)不是指房地產(chǎn)，房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了其他的產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)資源尤其是資金資源的狀況。

    “廣州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？我相信沒(méi)有一個(gè)地方政府愿意房地產(chǎn)降。”彭澎認(rèn)為，上海政府也好、廣州政府也好，都不會(huì)主動(dòng)來(lái)控制房地產(chǎn)的樓價(jià)，只有中央政府出臺(tái)。中央政府會(huì)超越地域的這種利益看到中國(guó)的最終的根本利益和核心利益。所以地方政府只有靠中央政府來(lái)約束，逼著他采取措施才會(huì)采取措施。土地收益在這上面，不可能主動(dòng)采取政策，即使出政策也不會(huì)真心實(shí)意去落實(shí)。這次看到“國(guó)11條”當(dāng)中要向地方問(wèn)責(zé)，地方負(fù)總責(zé)，關(guān)鍵是這個(gè)總責(zé)怎么負(fù)？如果中央政府沒(méi)有把這個(gè)板子打到真正的手心上面，我相信地方政府也是陽(yáng)奉陰違的。

    2月5日，瑞銀發(fā)表報(bào)告，其預(yù)測(cè)內(nèi)地住宅樓價(jià)于去年累積26%的升幅后，今年將會(huì)下跌1%。同時(shí)，因近期內(nèi)地對(duì)樓市采取更嚴(yán)厲的措施，瑞銀認(rèn)為在企業(yè)公布09年度業(yè)績(jī)時(shí)，將會(huì)調(diào)低它們?cè)?9年底時(shí)的預(yù)期。

    加息五次才降價(jià)？

    什么時(shí)候會(huì)加息？一天不加息開(kāi)發(fā)商估計(jì)都不能踏實(shí)睡覺(jué)了。

    “什么時(shí)候加我們也很難預(yù)測(cè)，但是加肯定是一定會(huì)加。”合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，因?yàn)榇_實(shí)有通貨膨脹的跡象。一旦加息應(yīng)該說(shuō)是發(fā)出一個(gè)很明確的信號(hào)，估計(jì)短時(shí)間會(huì)對(duì)預(yù)期有影響，但是應(yīng)該不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有實(shí)質(zhì)影響，要加到相當(dāng)?shù)拇螖?shù)和高度以后才會(huì)顯現(xiàn)出它調(diào)節(jié)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)資金的作用。

    “在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)加息的可能性是很小的，主要理由是我們的利率跟周邊其他的貨幣利率比我們已經(jīng)高人家很多了。”廣東房聯(lián)資深戰(zhàn)略規(guī)劃與房地產(chǎn)投資顧問(wèn)許學(xué)鋒博士認(rèn)為，利息假如再加的話會(huì)使我們的利差更加大，國(guó)外熱錢會(huì)繼續(xù)地加大進(jìn)入國(guó)內(nèi)。加上銀行本身的大量放貸，這兩股的力量加在一起，我們通貨膨脹的預(yù)期與資產(chǎn)泡沫等等這些問(wèn)題會(huì)更加嚴(yán)重。

    滿堂紅企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理陳靖認(rèn)為，關(guān)鍵的問(wèn)題是人們對(duì)房?jī)r(jià)漲的預(yù)期到底有多深。比如說(shuō)我預(yù)期這個(gè)房?jī)r(jià)漲的幅度比加息之后的成本還要高很多。現(xiàn)在這個(gè)狀況，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)在09年的時(shí)候透支了蠻多，對(duì)房?jī)r(jià)再漲的預(yù)期不會(huì)像瘋狂的時(shí)候那么多，因此如果這次加息的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較大。起碼保證房?jī)r(jià)不會(huì)再這么快地上漲，至于是不是馬上下降，我想加息不加多5次以上降不下來(lái)。（來(lái)源：南方都市報(bào)）