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    2006年9月結(jié)構(gòu)封頂，2007年3月竣工，至今卻不對(duì)外銷(xiāo)售。這個(gè)“傳奇”故事，發(fā)生在上海一個(gè)叫“中星美華村”的樓盤(pán)項(xiàng)目。

    中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪了“中星美華村”，該小區(qū)位于長(zhǎng)寧區(qū)中山西路1350號(hào)，小區(qū)的主干道已經(jīng)鋪成，立面已裝修好，但景觀湖及綠化尚未進(jìn)行整修，只有少數(shù)工人進(jìn)出，大樓出入口也無(wú)人看守。

    “中星美華村”所處的地段被稱為上海的“金虹橋板塊”，隨著大虹橋概念逐漸清晰，該區(qū)域房?jī)r(jià)一路上漲。2006年，該地段的高檔商品房均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，如今一般商品房均價(jià)也已達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米。

    “中星美華村”一名工作人員說(shuō)，項(xiàng)目要到今年年中才對(duì)外出售，單價(jià)預(yù)計(jì)要五六萬(wàn)元。按此計(jì)算，“捂”了3年，其身價(jià)實(shí)際上已經(jīng)翻番。

    無(wú)獨(dú)有偶，上海閘北區(qū)不夜城板塊的時(shí)代歐洲公寓“捂”了5年之久。該項(xiàng)目由上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，2003年動(dòng)工，2004年底主體工程完成。按照常規(guī)，開(kāi)發(fā)商拿到土地開(kāi)發(fā)權(quán)一年以內(nèi)就要達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，拿到預(yù)售許可后就要對(duì)外銷(xiāo)售。

    然而5年過(guò)去了，時(shí)代歐洲公寓卻從來(lái)沒(méi)有對(duì)外銷(xiāo)售。而5年間，周邊樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)從2004年的每平米9000元漲到了目前的每平米28000元。

    在上海，部分樓盤(pán)項(xiàng)目的建設(shè)施工周期過(guò)長(zhǎng)并非個(gè)案，有些甚至長(zhǎng)得離譜。從開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)期超過(guò)5年的屢見(jiàn)不鮮，甚至有超過(guò)7年開(kāi)而不售的。

    上海有很多項(xiàng)目名義上早已開(kāi)工，但開(kāi)工后長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有快速推進(jìn)達(dá)到預(yù)售，有些項(xiàng)目開(kāi)工只是挖個(gè)坑、打個(gè)樁，放上幾年曬太陽(yáng)，其實(shí)就是在“捂地”，“醉翁”之意不在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，而在轉(zhuǎn)手倒地牟取暴利。

    針對(duì)類(lèi)似的“囤地”行為，國(guó)家規(guī)定：超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回使用權(quán)。可在上海，囤地五六年不開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象比比皆是。

    在實(shí)際操作中，有的樓盤(pán)已封頂，但外立面工程一直拖延，延緩施工速度推遲辦理預(yù)售證的時(shí)間。有的雖然已有預(yù)售證、對(duì)外也表示在售，但暗中“封盤(pán)”，聲稱已被預(yù)定，無(wú)房可售。

    易居中國(guó)分析師薛建雄介紹，“捂盤(pán)惜售”的手段主要有三種：達(dá)到預(yù)售條件，卻遲遲不去辦預(yù)售許可證；分幾批辦預(yù)售許可證，分幾批推盤(pán)；拿到了預(yù)售許可證，卻沒(méi)有在規(guī)定的15天之內(nèi)開(kāi)盤(pán)。

    他表示，雖然土地出讓和開(kāi)工的相關(guān)文件對(duì)開(kāi)工投資比例有一定要求，但并不詳細(xì)和明確，至于預(yù)售時(shí)間，更沒(méi)有涉及。

    “商業(yè)行為很微妙，捂盤(pán)、捂地很難界定和防范。現(xiàn)階段，房?jī)r(jià)漲得這么高，少見(jiàn)哪個(gè)樓盤(pán)因?yàn)槲姹P(pán)被政府強(qiáng)制收盤(pán)，也少見(jiàn)哪塊地因?yàn)椤畷裉?yáng)’太久被強(qiáng)制收歸政府的。”薛建雄說(shuō)，“政府沒(méi)有規(guī)定建到什么程度就得賣(mài)，所以也沒(méi)有罰的依據(jù)。”

    上海市政協(xié)委員江憲認(rèn)為，“捂盤(pán)惜售”已然成為樓市常態(tài)，而居高不下的房?jī)r(jià)與“捂盤(pán)惜售”有著密不可分的關(guān)系。雖然目前從中央到地方政府都有關(guān)于打擊捂盤(pán)、囤地的規(guī)定，但是一到執(zhí)行環(huán)節(jié)就往往變了滋味。來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)