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    開刀“地王” 整治閑置土地又一波

    與閑置土地相關的更加具體的措施已被列入國土資源部討論范圍，其中包括土地出讓金合同的擬定、提高土地出讓保證金及閑置標準等。

    1月27日，剛剛在2009年拿下“北京地王”的大龍地產(18.27,-1.16,-5.97%)(600159.SH)放量跌破60日均線，而在4個交易日前，其還創(chuàng)下歷史新高。雖然近期地產板塊走勢弱于大盤，但4個交易日15.64%的跌幅遠遠跑輸板塊和大盤表現(xiàn)。

    原因無他，1月22日，北京市發(fā)布《關于加強我市閑置土地清理處置問題的公告》中，8家開發(fā)商因欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停繼續(xù)拿地資格。大龍地產名列其中。

    資本市場已經嗅到，一場全國范圍內配合“國十一條”的閑置土地整治大幕即將拉開。

    各地政府也開始表態(tài)，配合中央對部分城市過快上漲房價的調控。1月25日，北京“兩會”期間，北京市長郭金龍在政府工作報告中強調，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，遏制房價過快上漲。1月20日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了《關于本市開展閑置土地登記的公告》，要求上海轄區(qū)內凡依法取得而未開工的經營性用地和工業(yè)用地，均應登記并說明未開工原因，時間大限為3月22日。而新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》也可在近期出臺。

    本報記者還獨家獲悉，與閑置土地相關的更加具體的措施已被列入國土資源部討論范疇，其中包括土地出讓合同的擬定、提高土地出讓保證金以及閑置標準等。根據國土資源部的數(shù)據，目前全國閑置房地產用地累計約1萬公頃。

    開刀“地王”

    對存量閑置土地的管理，影射出政府對2009年高價地能否如期開工的憂慮。

    大龍地產所拿“地王”便成為一個標本。2009年11月20日，大龍地產以50.5億元的成交價與29859元每平方米的樓面地價拿下順義22號地塊，成為北京“雙料地王”。

    但2個月后的1月25日，大龍地產發(fā)布公告稱公司控股子公司北京市大龍房地產開發(fā)有限公司被暫停在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格，暫停原因為欠繳前述地塊的地價款。

    即使在瘋狂的2009年末，業(yè)界也并不完全相信這家順義區(qū)屬國有企業(yè)的實力。大龍地產2009年年報顯示，公司年營業(yè)收入17.48億，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為3.35億，總資產為30.06余億，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為8147萬元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為2.55億元。

    根據最新規(guī)定，該地塊地價款的80%即40.4億元應在2010年5月20日前繳清。這樣一家上市公司，旗下子公司如何支付十億計的地價款，什么樣的金融杠桿可以撬動未來？

    資本市場融資可能甚微。大龍地產因連續(xù)5年未分紅而喪失公開增發(fā)資格，2009年7月，公司剛剛公布定向增發(fā)融資8億元公告，尚未獲批。而間接融資渠道商，作為順義區(qū)的國有企業(yè)，雖有望獲得地方政府信用擔保，但全部依賴銀行貸款繳納地款并不現(xiàn)實。

    業(yè)內人士指出，一旦大龍地產不能將剩余的40億地價款繳齊，極有可能除了土地被收回外，2億元的保證金也將打“水漂”。

    集中清理

    在全國，類似于對“北京地王”的用地督察和信息公開才剛剛開始。

    1月3日，國土資源部公布了廣州亞運城“地王”的出讓信息，明確該地塊如果拿地開發(fā)商違約繳納土地出讓金和未按約定時限動工開發(fā)建設的，將按每日合同地價金額的1%。即每天2550萬元計收違約金等信息。這與該地王產生的時間僅僅十天之隔。

    去年12月22日，富力、雅居樂和碧桂園組成的“民企聯(lián)合體”以255億元的天價奪得廣州亞運城地塊，成為中國總價最高的地王。

    1月8日，國土資源部繼續(xù)“晾曬”了7宗土地，恰為去年不同時期、不同區(qū)域的“地王”。而去年12月24日，國土資源部掛牌督辦9省份18宗房地產開發(fā)閑置土地，華潤置地、保利地產、中海地產名列其中，1月22日，北京市國土局公布的閑置土地清理處置名單，合生創(chuàng)展、龍湖地產也“榜上有名”。

    這些公司除了是資本市場的行業(yè)龍頭，幾家公司2009年新增土地儲備量都十分巨大，例如，保利地產為1312萬平方米，中海地產為1076萬平方米，龍湖地產為683萬平方米，華潤置地為414萬平方米。

    “這一輪樓市泡沫，很大程度上是地王制造的。”陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖直言，地王的價格雖然被公認為虛高，但它卻重新定價了該區(qū)域的房價。“房價被哄抬起來，地王難辭其咎。”而就單一地塊而言，地王價是算不過賬的，企業(yè)拿地王絕大多數(shù)不在于地塊本身，而是通過其他方式實現(xiàn)利潤。

    “在實體經濟低迷時，只有拿地才可以讓四萬億在國企中得以兌現(xiàn)；只有拿地將自己做大做強，國企才不會被別的國企重組；而且拿地還可成為資本市場融資的理由。”他說。

    1月19日，國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2009年度全國房價漲幅24%，達到歷史之最。而在北京、上海等一線城市，真實房價漲幅或超過50%。

    治標不治本？

    向“地王”開刀，暗合了本輪中央對房地產宏觀調控的精神。對土地源頭的調控理所當然成為了調控重頭戲之一。

    從近期部委及各地政府出臺政策看，土地供給有望在2010年加大。“加大閑置土地的處理力度，以緩解當前土地市場供不應求的局面，平抑地價和房價。”海爾地產董事長盧鏗在接受本報記者采訪時指出。

    有跡象表明，閑置土地的騰挪、延期空間將越來越窄。1月9日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局就發(fā)出公告，決定在近期收回和督促開工8幅閑置地塊，涉及面積66公頃。同時，新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》有望近期出臺，屆時閑置土地也將被征收地價款20%的罰金。

    而企業(yè)資金面也不會如2009年流動性泛濫時那樣寬松。

    “對‘地王’開刀給房企一個警示，不要輕易去拿地王，一旦拿了，就要付出真金白銀。”范小沖說，一旦國土部門處理閑置土地動真格，開發(fā)商特別是前期儲備了大量土地的開發(fā)商資金鏈或將再次面臨考驗，一是巨大的土地出讓金以及持有成本，二是要求按期開工又會有大量的資金需求。這將是對開發(fā)商資金實力及開發(fā)能力的雙重考驗。“2010年，開發(fā)商仍然差錢。”

    他認為，此前，查處閑置土地特別是地王之所以困難，要么是因為被打了招呼，要么就是國企和央企拿地可以慢慢交地價款，甚至改規(guī)劃。“可以說是在對賭政策。”

    然而，也有不同意見者。

    華遠地產董事長任志強告訴本報記者，各地對閑置土地的處理新規(guī)或再次成為政府形象工程，象征意義大于實際意義，只要政府對土地財政的依賴格局沒有改變，土地市場的高價拿地以及閑而不用現(xiàn)象就難以改觀。

    “地王是地方政府造成的，地方政府通過價高者得推高地價，逼著開發(fā)商做高端物業(yè)，抬高房價。”盧鏗也認為，雖然國家規(guī)定土地出讓將采取招拍掛制度，但現(xiàn)在基本上招標方式都被遺忘。“價高者得制度值得商榷。”

    中國人民大學土地管理系主任嚴金明也認為，目前談一系列土地調控政策的效果仍為時尚早。以土地閑置為例，不僅這個政策早在《土地法》有所規(guī)定，在過去幾年里，也有少量的閑置土地被收回，但都不能持久。“對政府來說，一是政策完善，二是政策執(zhí)行。對閑置土地的處理政策應是一個動態(tài)而持久的政策，不能此一時彼一時。”

    如果正如范小沖所言，房地產的泡沫和危機還在堆積，2010年破掉不太容易，那么，對于包括閑置土地在內的一系列宏觀調控政策，將要面臨的又是騎虎難下的尷尬。（21世紀經濟報道）