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    伴隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。國辦10日發(fā)出《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這份2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控藍圖蘊涵哪些新看點呢?

    嚴格二套房貸首付比例利率靈活掌握

    “二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”《通知》的明確規(guī)定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

    北京市馬家堡地區(qū)鏈家房產(chǎn)中介公司的工作人員小董聽到這個政策的第一反應就是對投機客來說打擊非常大。他說：“購房者往往自己支付少量的成本，利用銀行貸款，四兩撥千斤，以有限的資金購買多套住房，在房價上漲后，賣掉一些房產(chǎn)，然后又拿這些本金，通過銀行貸款購房更多的住房。現(xiàn)在市面上還有一些投資理財?shù)臅褪墙倘诉@樣投資房地產(chǎn)的。”

    事實上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。

    2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%，利率也有所降低，出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

    交通銀行首席經(jīng)濟學家連平認為：“在目前市場情況下，出臺這樣的規(guī)定非常及時。”

    國務院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

    探索土地出讓綜合評標辦法劍指“地王”頻出

    2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

    《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。

    對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

    廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應和開發(fā)利用效率。”

    《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“穩(wěn)定土地供應是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提。需要改進的是，一是供應的地塊不宜過大，一般應保證在3年左右能開發(fā)完;二是招拍掛制度要完善，對普通商品房用地，一般應在基準地價、標定地價基礎上作適當浮動，防止過高地價提升房價。”

    規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)

    “國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。

    整頓房地產(chǎn)市場秩序，歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、價格等有關部門、稅務部門提出要求以外，還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。

    廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導作用。”

    就在近期舉行的中央企業(yè)負責人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上，國務院國資委副主任黃淑和明確表示，面對復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境，中央企業(yè)要做好風險防范，要慎重進入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風險領域。

    防止境外“熱錢”沖擊我國市場

    在國際金融危機的沖擊下，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出異常火暴的態(tài)勢，對于境外“熱錢”具有極大的吸引力。

    中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，當前在全球普遍低利率環(huán)境下，國際跨境資金短期流動加劇，在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時，新興市場這兩個領域價格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進入。

    《通知》明確提出，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    尹中立說：“預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領域，帶來這兩個領域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔憂，明確提出加強對跨境投融資活動的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策。”