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    2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的井噴走勢(shì)，在助推房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的同時(shí)，也讓眾多房企的投資沖動(dòng)無(wú)比強(qiáng)烈。大手筆的收購(gòu)?fù)恋兀粫r(shí)間讓全國(guó)“地王”頻現(xiàn)。然而這種超額投資的后果就是使得本來(lái)資金就時(shí)常緊張的眾房企的資金缺口更加凸顯，“搶地”后遺證愈發(fā)顯現(xiàn)。

    為緩解資金缺口，各家房企融資需求逐步加大，但銀行及資本市場(chǎng)融資之路并不平坦。根據(jù)最新媒體報(bào)道，國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房企中涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，這對(duì)于眾多公司來(lái)說(shuō)無(wú)疑就是一個(gè)今年融資趨緊的信號(hào)。此外，央行等嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的消息，也使得這些房企融資之路愈發(fā)艱難。

    面對(duì)種種融資不暢，嗅覺(jué)敏銳的房企們開(kāi)始轉(zhuǎn)而借道信托進(jìn)行融資。

    搶地后遺癥凸顯房企“錢(qián)袋”縮小

    2009年，隨著我國(guó)提振經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的一攬子計(jì)劃的推出，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖明顯。行業(yè)的回暖也讓各家房企收益逐步走出了低谷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，91家上市房地產(chǎn)企業(yè)去年前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1416.8億元，同比增長(zhǎng)25.4%；共實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額為200億元，同比增長(zhǎng)29.7%.

    由于行業(yè)的升溫，各家房企自去年開(kāi)始屢屢大手筆拿地，一時(shí)間全國(guó)各地“地王”頻頻亮相。2009年僅9月份一個(gè)月，全國(guó)各地接連出現(xiàn)了50個(gè)地王，平均每天都要有近1.7個(gè)新“地王”誕生。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，資金壓力對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是無(wú)時(shí)無(wú)刻都在，盡管今年房企日子普遍好過(guò)，但經(jīng)這一輪搶地潮后，使得這些房地產(chǎn)公司的資本消耗嚴(yán)重。特別是隨著近期監(jiān)管層出臺(tái)的包括敦促國(guó)內(nèi)銀行密切監(jiān)控房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款等一系列政策，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金之渴。

    為了為此前大手筆花錢(qián)“還債”，目前，不少房企正在努力尋求更多的融資渠道以解資本之憂。如上市房企香江控股在短短一個(gè)月內(nèi)，公司發(fā)布的多條公告竟然全部與資金不足有關(guān)，或擬增發(fā)再融資或放棄收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    資金渠道不暢轉(zhuǎn)向信托融資

    眾多房企融資沖動(dòng)一直居高不下，然而由于通過(guò)銀行貸款及資本市場(chǎng)融資受到監(jiān)管及門(mén)檻較高等原因，通過(guò)上述方式融資并不容易。如基于房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比都有一個(gè)內(nèi)部控制，而這一比例將隨著政策進(jìn)一步收縮。

    隨著銀行信貸投放的收緊，眾多房企特別是資金來(lái)源有限的中小房地產(chǎn)公司，將更加倚重融資流程較銀行信貸更為簡(jiǎn)單的信托渠道融資，以期獲得寶貴的經(jīng)營(yíng)資金。

    日前，浙江知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，于12月31日與平安信托訂立協(xié)議，綠城通過(guò)向浙江報(bào)業(yè)項(xiàng)目公司注資3億元方式，收購(gòu)該項(xiàng)目公司75%直接股權(quán)。注資后，以2億元將項(xiàng)目公司半數(shù)股權(quán)售予平安信托。待達(dá)成若干條件后，會(huì)透過(guò)若干銀行向項(xiàng)目公司提供合計(jì)13億元的委托貸款，并向平安信托轉(zhuǎn)讓委托貸款。出售完成后，綠城將實(shí)際控制項(xiàng)目公司五成股權(quán)，其余五成由平安信托持有。而綠城正是在2009年開(kāi)始加速圈地的，僅在2009年10-11月，綠城拿地耗資達(dá)近95億元。

    據(jù)了解，上述融資就是一種直接融資方式，平安信托將通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)式購(gòu)買(mǎi)這筆委托貸款。上述方式只是綠城和平安信托在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域探索的第一步，接下來(lái)雙方還會(huì)有更多創(chuàng)新的方式。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)421.08億元，同比漲幅達(dá)61.92%。從投資領(lǐng)域來(lái)看，雖然房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量?jī)H列第三位，但單個(gè)產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模一直居于前列，單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模也越來(lái)越高。

    新年伊始

    房企借道信托融資熱度不減

    新年伊始，眾多房企紛紛借助信托平臺(tái)融資熱度持續(xù)升溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在1月4日和1月5日兩天，就有包括新華信托、外貿(mào)信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五個(gè)房地產(chǎn)信托集中發(fā)行。

    日前，外貿(mào)信托與天津信托公布分別發(fā)行富榮1號(hào)(陽(yáng)光100東營(yíng)麗城項(xiàng)目)集合資金信托計(jì)劃和石景雅居項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃，合計(jì)發(fā)行3億元。雖然這兩款產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模并不大，但新年伊始的信托計(jì)劃發(fā)行也預(yù)示著今年信托業(yè)繼續(xù)傾向地產(chǎn)業(yè)的信號(hào)。

    據(jù)悉，目前還有多家信托公司正在與地產(chǎn)商密謀推出房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，不久會(huì)有大批房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推向市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這與銀行即將收緊信貸不無(wú)關(guān)系。

    房企融資又加“緊箍咒”

    房地產(chǎn)企業(yè)想在證券市場(chǎng)融資將愈發(fā)受到嚴(yán)管。

    日前，據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，核查內(nèi)容包括項(xiàng)目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國(guó)有土地使用證取得、動(dòng)工和開(kāi)發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況。

    25個(gè)被清查項(xiàng)目分布在北京、天津、上海、山西、遼寧、吉林等15個(gè)省市，按要求核查結(jié)果應(yīng)于2009年12月31日前形成書(shū)面報(bào)告。

    這一消息在目前房地產(chǎn)調(diào)控背景下備受關(guān)注，而這也將使得今年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，往后幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì)成為常態(tài)。（證券日?qǐng)?bào)）