91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

    作者：英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)特約撰稿人 李明旭

    進(jìn)入12月以來，中國政府頻繁推出樓市調(diào)控政策，引起了市場的極大關(guān)注。調(diào)控政策所釋放出的打壓高房價(jià)的信號(hào)，令房地產(chǎn)板塊成為近期A股下跌的重災(zāi)區(qū)。

    樓市調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變始于本月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。眾所周知，這個(gè)會(huì)議將為明年全年的宏觀調(diào)控政策定調(diào)。會(huì)議提到房地產(chǎn)政策主要有三點(diǎn)：第一點(diǎn)是要“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”；第二點(diǎn)是要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”；第三點(diǎn)是要“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”。

    仔細(xì)觀察，這些表述與前些年樓市調(diào)控政策的思路有了較明顯的轉(zhuǎn)變——與原來主要抑制需求的措施相比，此次樓市調(diào)控政策在支持民眾需求能力（對(duì)應(yīng)第一點(diǎn)和第二點(diǎn)）的同時(shí)，開始更加重視對(duì)房地產(chǎn)供給能力的培育（對(duì)應(yīng)第一點(diǎn)和第三點(diǎn)）。

    如果樓市調(diào)控政策真能以此思路執(zhí)行，會(huì)讓市場看到房價(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制的曙光。筆者在今年8月份的文章《房價(jià)還沒到拐點(diǎn)》中曾寫道，年內(nèi)樓市上漲行情將持續(xù)的一個(gè)重要原因就在于，樓市供給正遭遇瓶頸（不過，文章仍然低估了年內(nèi)樓市的火熱程度）。而從現(xiàn)在的情況來看，無論是新建商品房“量縮價(jià)漲”的情況，還是京城樓盤排號(hào)的火熱場面，都表明目前樓市的供給問題已經(jīng)愈加突出。

    因而，中央政策若真能采取措施促使樓市供給增加，勢(shì)必會(huì)在一段時(shí)間之后大為緩解樓市的供給壓力，并使得樓價(jià)的上漲勢(shì)頭承壓。這可謂是對(duì)癥下藥之策。

    不過，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，各監(jiān)管部門密集出臺(tái)的具體調(diào)控措施卻越來越讓人摸不到頭腦。9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠措施取消，征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，政策目的被表述為“抑制投機(jī)性購房”；14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要“抑制部分城市房價(jià)過快上升的趨勢(shì)”；17日財(cái)政部等五部委則推出了土地出讓金繳納新規(guī)，規(guī)定“分期繳納土地出讓價(jià)款期限不得超過一年，首次繳款比例不得低于50%”。

    營業(yè)稅優(yōu)惠的取消，會(huì)有助于阻止樓市投機(jī)性需求的入場。不過，政策的另一面影響在于，在目前樓市“賣方市場”的格局之下，部分新增的營業(yè)稅費(fèi)必將轉(zhuǎn)嫁給二手房的購買者，再考慮到原本二手房的按揭貸款“待遇”就較新房差等情況，因而一部分住房需求將被擠入到新建商品房市場，這自然會(huì)對(duì)中央遏制高樓價(jià)的政策目標(biāo)“幫倒忙”。

    土地出讓金繳納的新規(guī)，其實(shí)對(duì)大的地產(chǎn)商和央企是很有利的，因?yàn)樗麄儭安徊铄X”。但這個(gè)措施同樣與增加樓市供給的調(diào)控策略背道而馳，因?yàn)榧词故谴蟮牡禺a(chǎn)商，其購置土地的資金成本也會(huì)因此而增加、資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率也會(huì)降低，因而它們購地開發(fā)的動(dòng)機(jī)就會(huì)減弱；對(duì)于小地產(chǎn)商來講，它們購地的能力顯然會(huì)因?yàn)楦鼑?yán)格的繳納條件而明顯下降。

    這種提高土地市場進(jìn)入門檻的措施若被嚴(yán)格執(zhí)行，在土地市場上會(huì)表現(xiàn)為“地王”出現(xiàn)頻率的降低和土地購并面積的減少；反映到樓市的中長期運(yùn)轉(zhuǎn)上，樓市供給能力會(huì)下降，這會(huì)為高房價(jià)提供一定程度的支撐，而房地產(chǎn)市場的集中度也會(huì)傾向于升高。無怪乎部分大的地產(chǎn)商紛紛認(rèn)為，目前的樓市調(diào)控政策對(duì)它們而言是政策上的利好。

    僅以目前出臺(tái)的這幾項(xiàng)措施來看，中央政府對(duì)樓市的調(diào)控方向仍然是比較混亂的。這樣較為混亂的政策，有可能是與過度依賴“土地財(cái)政”的地方政府利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。不過“眉毛胡子一把抓”的調(diào)控措施的政策效果是不會(huì)被看好的。筆者一個(gè)不成熟的想法是，要想從根本上增加樓市供給抑制樓價(jià)的上漲，除了大幅增加保障性住房的供應(yīng)，最有效的辦法是要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題——當(dāng)然，鑒于這種辦法會(huì)使得地方土地財(cái)政遭到沉重打擊，小產(chǎn)權(quán)房合法化顯然是遙遙無期的。而如果政府要“小打小鬧”地增加供給，也應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管地產(chǎn)商購地后進(jìn)行投資開發(fā)的時(shí)間和進(jìn)程，這能有效緩解地產(chǎn)商屯地情況的屢禁不止，而不是在提高土地市場的門檻上做文章。

    在這么寬松的流動(dòng)性狀態(tài)和如此低的利率水平下，任何貌似嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策都會(huì)事倍功半，且不論政策發(fā)揮效力本身就要有一定的時(shí)滯。再考慮到現(xiàn)階段樓市調(diào)控措施自身的混亂性，半年內(nèi)主要城市的樓價(jià)要迎來拐點(diǎn)其實(shí)很難。

    當(dāng)然，這并不意味著國內(nèi)樓市會(huì)在近幾年一直漲下去。從現(xiàn)在的情形看，在明年年中的某個(gè)時(shí)間，地產(chǎn)商近期加大投資所形成的房屋供給將集中入市，央行也會(huì)鑒于通脹上行而開始逐步升息。大致從明年下半年開始到2011年，主要城市的高樓價(jià)將面臨越來越大的風(fēng)險(xiǎn)。