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    今年來(lái)一直由央企扮演主角的搶地大戰(zhàn)臨近收官，民企卻意外在年終的壓軸大戲唱起主角。

    財(cái)政部等五部委12月17日出臺(tái)土地首付款比例不得低于50%政策不到一周，昨天，廣州三家本土地產(chǎn)巨頭富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園，在有“中國(guó)地產(chǎn)第一拍”之稱的土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)手摘得廣州市番禺區(qū)亞運(yùn)城地塊，拿地總價(jià)高達(dá)驚人的255億元。

    番禺亞運(yùn)城地塊由此超越2007年7月以92億元出讓的湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，成為中國(guó)有史以來(lái)總價(jià)最高地王。

    未來(lái)難有土地能超越

    廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目占地263.952萬(wàn)平方米，總建筑面積438萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積20.76萬(wàn)平方米，居住建筑面積384.88萬(wàn)平方米，僅占地面積就超過(guò)了廣州一年250萬(wàn)平方米的住宅用地推地計(jì)劃。單是其165億元的出讓底價(jià)，便已成為事實(shí)上的中國(guó)新總價(jià)地王，而地塊出讓保證金就高達(dá)20億元，更是創(chuàng)下一項(xiàng)紀(jì)錄。

    2007年拍出的長(zhǎng)沙新河三角洲地王由北辰實(shí)業(yè)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司聯(lián)合競(jìng)得，現(xiàn)今已動(dòng)工建設(shè)。

    一定程度上，這個(gè)全國(guó)地王的出現(xiàn)大部分因素在于人為。亞運(yùn)城地塊起始單價(jià)不足4000元/平方米，但由于出讓面積實(shí)在巨大，所以難免成為地王。在此之前，中海地產(chǎn)曾經(jīng)也短暫當(dāng)了一段時(shí)間地王，上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)6B7C地塊今年以超70億元價(jià)格成交，主要也由于普陀區(qū)將此前計(jì)劃分割的土地合并出讓，造成總價(jià)驚人。

    不過(guò)今年之后，國(guó)土資源部新規(guī)之下，如此大規(guī)模的“地王”將成為絕版。

    今年11月12日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》。新目錄明確規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃(105畝)，中等城市不超過(guò)14公頃(210畝)，大城市不能超過(guò)20公頃(300畝).

    也就是說(shuō)，無(wú)論從土地規(guī)模或者是土地價(jià)格來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾乎不可能有土地再超過(guò)亞運(yùn)城地塊。

    民企拿地后難掩喜悅

    面對(duì)如此巨量的土地，地產(chǎn)企業(yè)也紛紛選擇聯(lián)手合作，而各自合作的方式則顯得相當(dāng)微妙。昨天共有三家入圍最終競(jìng)爭(zhēng)，包括由保利、萬(wàn)科、中海組成的保利聯(lián)合體以及富力、碧桂園、雅居樂(lè)組成的富力聯(lián)合體，另外中信地產(chǎn)單獨(dú)報(bào)名參與。

    在此前報(bào)道中，媒體統(tǒng)一將前者稱為“國(guó)企聯(lián)隊(duì)”，后者稱為“民企聯(lián)隊(duì)”。由于6號(hào)中信地產(chǎn)除此前網(wǎng)上競(jìng)價(jià)時(shí)報(bào)出180億元高價(jià)之外，現(xiàn)場(chǎng)始終沒(méi)有出價(jià)，最終的爭(zhēng)奪演變成一場(chǎng)國(guó)企與民企之間的搶地大戰(zhàn)。

    從央企中海地產(chǎn)轉(zhuǎn)投富力地產(chǎn)的富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌將聯(lián)合競(jìng)買描述為，“亞運(yùn)會(huì)作為廣州史上最大的盛事之一，此次民企聯(lián)合體以廣州土生土長(zhǎng)的骨干企業(yè)在一起合作，機(jī)會(huì)難得。”

    昨天下午，所有參與競(jìng)拍的公司都派出高層督戰(zhàn)，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊、富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁、雅居樂(lè)副總裁梁正堅(jiān)等均出現(xiàn)在拍賣現(xiàn)場(chǎng)。

    地塊拍賣以180億元起價(jià)，每次加價(jià)幅度達(dá)2億元，這一加價(jià)幅度也已經(jīng)創(chuàng)下歷史之最。

    富力地產(chǎn)直接報(bào)出190億元價(jià)格起始，此后兩大陣營(yíng)就一直處在相互壓制的膠著狀態(tài)之中。價(jià)格攀升至236億元后，在富力地產(chǎn)代表要求下，主持人將加價(jià)幅度調(diào)整為1億元。

    44次舉牌后，富力團(tuán)隊(duì)報(bào)出255億原的總價(jià)，力壓以保利為首的“國(guó)企聯(lián)合體”，奪得這個(gè)國(guó)內(nèi)有史以來(lái)總價(jià)最高的土地出讓項(xiàng)目，折合樓面地價(jià)達(dá)到5822元/平米。

    呂勁表示，該價(jià)位依然在聯(lián)合體的心理價(jià)位之內(nèi)。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，在激烈競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)下半年購(gòu)地價(jià)格明顯提升，相比同期房?jī)r(jià)占比已達(dá)到65%。目前當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)8000元/平方米左右，基本符合目前企業(yè)“拿地慣例”。

    民企團(tuán)隊(duì)難掩興奮，碧桂園有人打電話回總部說(shuō)，“我們居然把保利給打下去了！”

    其實(shí)何止廣州地王，仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，2009年進(jìn)入收官，地王主人再次由央企壟斷轉(zhuǎn)而變成民企主力，綠城集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等上市民營(yíng)企業(yè)再次成為各地土地的主要買家，并頻頻創(chuàng)下新的高價(jià)記錄，即使規(guī)模不大的香港路勁地產(chǎn)也在與保利的爭(zhēng)奪中勝出。

    新政后最后的瘋狂

    從央企兇猛到民企重新活躍，或許并不僅僅是一個(gè)巧合。

    “國(guó)企聯(lián)隊(duì)”代表、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英將最終沒(méi)有拿地成功歸結(jié)為成交價(jià)已經(jīng)超出公司成本估算。但從數(shù)個(gè)月前各家公司拿地報(bào)價(jià)的大膽來(lái)看，這一解釋卻并不令人信服。

    在此之前，央企乃至地方國(guó)企頻頻報(bào)出天價(jià)拿地，一時(shí)之間幾乎沒(méi)有了民企的競(jìng)爭(zhēng)空間，只是在最近，國(guó)企公司突然顯得低調(diào)。

    可以發(fā)現(xiàn)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管一如既往火熱異常，但從政府政策而言，12月份無(wú)疑是一個(gè)分水嶺。

    12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)多年來(lái)第一次不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)描述。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕之后的第三天，12月9日，國(guó)家發(fā)改委主任張平就明確表態(tài)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，輿論認(rèn)為這是主管部門發(fā)出抑制高房?jī)r(jià)的信號(hào)。同一天下午，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定。

    這一規(guī)定被認(rèn)為是政策轉(zhuǎn)折信號(hào)。此后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，并出臺(tái)“國(guó)四條”。

    到12月17日，財(cái)政部等五部委聯(lián)合發(fā)布發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》規(guī)定，分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%.

    由于亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌出讓先于國(guó)家新政出臺(tái)，因此本次亞運(yùn)城項(xiàng)目出讓仍繼續(xù)按掛牌公告文件的約定執(zhí)行。即使如此，開(kāi)發(fā)商也將在短期內(nèi)面臨巨大資金壓力。

    按照亞運(yùn)城出讓合同規(guī)定，亞運(yùn)城總地價(jià)分三期付清，首期付總地價(jià)的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分別為總地價(jià)的30%，分別在2010年12月10日和2011年12月10日付清。換而言之，三家民企將要在3天之內(nèi)繳齊40%的土地出讓金(約102億元)，

    富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌表示，3家聯(lián)合體有這樣的資金實(shí)力。

    今年前11月的數(shù)據(jù)顯示，與歷年數(shù)據(jù)相比，2009年房企購(gòu)地支出占銷售收入的比例為52%，僅相當(dāng)于2007年的一半水平，顯示標(biāo)桿房企在2009年的擴(kuò)張程度遠(yuǎn)低于2年前的“瘋狂”程度。而2009年購(gòu)地支出占融資金額的比例達(dá)89%。這一狀況顯示大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)為自己的資金鏈設(shè)定一定的彈性值，用來(lái)抵御政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

    不過(guò)經(jīng)歷最后一個(gè)月的瘋狂，未來(lái)的狀況如何還未可知。（東方早報(bào)）