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    兩居室130平方米的房子在6年前只要40萬迪拉姆（約合74萬元人民幣），2008年金融危機前達到了240萬迪拉姆。

    6年時間里，迪拜的房價翻了五番，說“瘋漲”一點不為過。

    現在，同樣的房子只賣得了150萬迪拉姆。

    從這種過山車似的房價變動中，全球媒體讀出了迪拜房地產市場的壞消息。

    但迪拜房地產老板阿米爾·盧扎夫扎伊（AmirRoozafzai)不以為然。他給自己放了一周的大假，不看電視不讀報，遠離任何唱衰迪拜房地產市場的新聞。因為他相信：“迪拜的房地產市場沒有那么糟。”

    這位21年前隨家人一同來到迪拜的伊朗男子親歷了這座海灣新興城市房產市場的快速崛起期，盡管進入房地產行業(yè)只有不長的5年時間，但他如今已經經營著3家與房地產有關的公司——NewWay房地產開發(fā)公司、阿聯酋最大房地產數據庫UAEPD.com以及一家地產經紀人公司。

    根據UAEPD.com房產數據網的統(tǒng)計，世界對迪拜房地產的需求仍然存在，投資者的興趣仍然很大。“許多人在危機中尋覓機會，從我們網站上，你就能看到很多這樣的人。而迪拜目前已經很有名氣。”阿米爾說，危機發(fā)生后，房產并不會消失，仍在那里，價格合適，總有人買。

    觀點不僅僅停留在言辭之上：阿米爾旗下的公司即將上馬新的房產工程。他預計，迪拜對外的吸引力也許不會像危機之前那么強烈，但仍然會有人來，這些人可能是一些更加謹慎的人，真正想要生活、工作在這里的人。

    After 一幢才建成3-5年的房子被空置。

    反對用“暴跌”一詞

    剛剛休完假回到迪拜的阿米爾告訴早報記者，他反對使用“暴跌”一詞來形容危機之后的迪拜房價。

    此前，西方媒體大量轉載的數據是，迪拜房地產價格自2008年8月以來從最高峰下跌了50%。“2008年夏天還處于令人難以承受的高價位的租金，在次年大幅跳水，降低了至少25%。”相關的數據還包括，阿聯酋在金融風暴過后約有價值4300億美元的建筑項目被取消，而僅在迪拜，就有400處房地產項目據稱已凍結。

    “如果和起始價格相比，目前的價格仍然是高出了3倍多，怎么能說是暴跌呢？”阿米爾說，“價格沒有低到使人們拋售房產。”

    相反，阿米爾認為，迪拜房地產行業(yè)的寒冬已經過去。“5個月之前是寒冬，現在的房價已經有了起色。”他說，“迪拜房價已經觸底，肯定會上升。”

    商人的樂觀和研究界的謹慎形成了對比。迪拜主要房地產咨詢公司ColliersInternational早前發(fā)布報告稱，自去年房地產市場遭遇暴跌之后，今年第三季度住房價格首次出現增長的勢頭，達到了7%的增幅。但就在迪拜世界宣布延遲還債之后，蘇格蘭皇家銀行的報告預計，迪拜的房產價格可能會在未來18個月內再跌30%，要恢復到去年金融危機前夕的頂峰水平，至少要10年時間。

    “租房者眾多就正常？”

    對于有媒體報道的迪拜新建房產項目約41%的空房率，阿米爾認為，在迪拜的投資者很多，很多人擁有4-5套房產，但只來呆上3個月，一些房子出現空房情況很正常，但“房子不會一直空下去”。他舉例說，自己一位蘇格蘭的醫(yī)生朋友在迪拜購有20處別墅，每年就攜家眷過來呆上3個月，但實際上這些房產都租出去了。

    “危機以前，所有的房產都住滿了人，租房者眾多，難道就正常了？”阿米爾反問道，那時，房產經紀人公司根本不擔心有房租不出去，賣不出去，“購房者根本沒有討價還價的余地。”

    頂峰時期的瘋狂場景令阿米爾難以忘懷：金融危機去年襲來之前，一些好的房產開發(fā)項目剛一開盤，就在一個小時內被哄搶一空，很多人根本輪不上。但他承認，危機后越來越多的投資者更青睞于成品房，市場也劃分出了很多不同的層次，因為房產的租金更趨穩(wěn)定。“房價不會像以前那樣瘋漲了。這次危機發(fā)生之后，一些投資會更趨于理性和平穩(wěn)。”他說。

    進場的最佳時機來了

    阿米爾認為，全球經濟衰退為投資者進入迪拜提供了機會。“現在可以坐下來和經紀人公司慢慢談了。”他說，“最高時期是在2008年金融危機之前，但當時不是最好的投資時機，現在這個機會來了，價格算是比較合理的。”他坦言自己接觸的主要客戶還是以投資者為主，購入自住的占少數。“我的一些客戶又開始瘋狂投資，認為現在是最佳的投資時機。”

    阿米爾自己也在行動。他旗下的NewWay房地產開發(fā)公司正在推出一處位于朱梅拉村（JumeirahVillage)的類似花園洋房的工程。目前已經有投資者一口氣購下了10套。

    “足夠好的產品，不怕賣不出去。”對于未來的銷售前景，阿米爾絲毫沒有擔憂。“但要懂得如何投資。”他說，他的公司目前就在利用危機下的需求減少挑選建筑工程和采購公司，“選擇出價比較低的合作伙伴。”

    政府嚴管開發(fā)資金

    投資者的天堂是否能夠成為居家者的天堂呢？阿米爾的答案是肯定的。“我相信這里今后會成為世界上最棒的城市之一。”他說。私人海灘、帶庭院的別墅、運動城、F1、無比的安全感、相互尊重的文化……在他AMIR看來都是迪拜仍然吸引著大批海外人群蜂擁而至的理由。

    “我們有些項目和工程專門針對一些來自寒冷國家的投資者，他們喜歡迪拜的陽光，譬如“迪拜碼頭”就是其中最棒的工程之一。”

    此外，政府此前出臺的一系列房地產政策同樣起到了穩(wěn)定房價的作用。2008年金融危機前夕，房地產開發(fā)商只能將購房者支付的錢款用于修建專門的房產工程，而不能成為市場的玩家，更不能將這筆錢款打入其他賬戶。他們還要向迪拜房地產管理局（RERA）提交意見書，交代房產開發(fā)的具體支出等，RERA的工程師會核查項目成本，一切支出從一開始就明朗化。如果計劃獲得批準，開發(fā)才能進行。這一規(guī)定的引入，穩(wěn)定了房地產行業(yè)，市場上的玩家減少了。

    “迪拜永遠是個充滿機會的地方，”阿米爾感嘆，“比較一下現在的地圖和5年前的地圖，你覺得完全不同；5年之后，再比較一下那時的地圖和現在的地圖，你就知道為什么我要這么說了。”來源：東方早報

    “中國商人來晚了”

    ◎　對話

    阿米爾已為迪拜房地產市場的復蘇做好準備。

    東方早報：談談你平時如何經營三家公司？

    阿米爾：我通常是早上7點起床，晚上8點下班，一般都要延后1-2個小時時間下班。

    我把三家公司的工作分為三段。早上是處理房地產開發(fā)公司的事，下午主要是處理房產經紀人公司的事，下午5點之后，我處理網站的問題。

    東方早報：能介紹一下迪拜房產經紀人的情況嗎？

    阿米爾：迪拜房地產行業(yè)大約有1300名獲得執(zhí)照的經紀人，這在官方的RERA網站上可以查到。

    我所知道的房產經紀人工資最高的是5000迪拉姆（約合9295元人民幣），當然，這取決于和公司簽署的合同，有的人是3000迪拉姆工資加提成，也有的完全靠提成。其收益同樣根據售房情況波動。

    東方早報：你有中國的客戶嗎？

    阿米爾：我記得，去年危機之前，有新的地產項目開盤，曾經邀請過中國商人過來。而且有開發(fā)商還在中國的報紙上刊登了廣告，中國一些投資者就來了，但當時的房價真的很高，中國商人來得很晚。

    ◎迪拜房價樣本

    “迪拜碼頭”

    一居室

    每平方米約26013元人民幣

    兩居室

    每平方米約25013元人民幣

    三居室

    每平方米約25013元人民幣

    多拉灣高檔住宅

    一居室，面積79到84平方米

    總價約223萬元人民幣

    朱梅拉村海邊住宅

    三居室

    總價約441萬元人民幣

    四居室

    每平方米19510萬元人民幣

    碼頭步行區(qū)

    兩居室，面積119平方米

    總價約297萬元人民幣