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    “地產(chǎn)改變中原暨中原地產(chǎn)十五年發(fā)展成就展”在本周啟動(dòng)“中原城市行論壇”的同時(shí)，《東方地產(chǎn)》開始推出系列人物訪談，選取中原房地產(chǎn)有代表性的人物和房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行專訪，回顧中原房地產(chǎn)15年的發(fā)展。

    河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)在中原房地產(chǎn)發(fā)展的15年里，從無到有、從弱到強(qiáng)，代表中原房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用。

    本期，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長趙進(jìn)京接受了《東方地產(chǎn)》記者的專訪，他說，十五年的發(fā)展，已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，也成為吸引國內(nèi)乃至海外熱錢的一個(gè)重要領(lǐng)域。舉足輕重的地位，使這個(gè)行業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)中翻云覆雨的推手。

    □今報(bào)記者 李雪娜

    中國經(jīng)濟(jì)的“最后一根救命稻草”

    東方地產(chǎn)：面對(duì)橫掃全球的金融危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)不得不放慢了腳步。但與實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)業(yè)只是經(jīng)歷了短暫的低迷之后就強(qiáng)勁復(fù)蘇。其中最主要的原因是什么？

    趙進(jìn)京：經(jīng)濟(jì)的背后其實(shí)是政治，是GDP“保八”的政治需要。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。面對(duì)金融危機(jī)，全世界都在盯著中國這個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)體，因此GDP“保八”不僅關(guān)系到中國民眾對(duì)政府的信心，更關(guān)系到中國能否在金融危機(jī)中率先復(fù)蘇并給世界以信心。

    由于房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，附帶面廣，房地產(chǎn)就成為中國經(jīng)濟(jì)的“最后一根救命稻草”，所以，從中央到地方，各級(jí)政府都擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資，以此來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇。

    房地產(chǎn)也影響著地方政府政績(jī)。中國的城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展很大程度上依賴房地產(chǎn)帶動(dòng)，各級(jí)地方政府為官一任，肯定要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，振興一方。

    但在目前金融危機(jī)的情況下，房地產(chǎn)成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一引擎，各級(jí)地方政府都利用一切可能的資源進(jìn)行招商，甚至一些政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，走南闖北推介本地資源優(yōu)勢(shì)和政策環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)到本地投資開發(fā)，以此來加快基礎(chǔ)建設(shè)、提高城市化率。

    河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)幫助多個(gè)省轄市政府招商引資20多次，幫助簽訂項(xiàng)目合同投資總額達(dá)200多億元。今年前10個(gè)月，全國31個(gè)省、市中有29個(gè)省、市的房地產(chǎn)開發(fā)投資都處在增長狀態(tài)，最高增速達(dá)53.3%，可見地方政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重視程度。

    同時(shí)，地方政府主導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)。我國一級(jí)土地市場(chǎng)完全由地方政府絕對(duì)控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目行政審批權(quán)也完全由地方政府壟斷。

    地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中獲取了兩大巨額收益，一是土地收益；二是開發(fā)環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)稅費(fèi)收益。10月份，全國60　個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地982　宗，環(huán)比增加8%，同比增加94%；推出土地面積5348　萬平方米，環(huán)比增加24%，同比增加169%。

    而各項(xiàng)稅費(fèi)收益也相當(dāng)可觀，今年江西的一位開發(fā)商公布了房地產(chǎn)成本清單，其中，各級(jí)行政部門的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%，還不含土地出讓收入。

    房地產(chǎn)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”

    東方地產(chǎn)：中國社科院日前預(yù)計(jì)2009年中國進(jìn)出口對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率將轉(zhuǎn)為負(fù)值，房地產(chǎn)和出口將作為中國經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)主要發(fā)動(dòng)機(jī)。對(duì)此您怎么看？

    趙進(jìn)京：從擴(kuò)大內(nèi)需來看，房地產(chǎn)是七項(xiàng)內(nèi)需之首。從投資看，房地產(chǎn)占四分之一。

    根據(jù)測(cè)算，100元的房地產(chǎn)投資可以拉動(dòng)170~220元的其他投資，100元的房地產(chǎn)消費(fèi)可以拉動(dòng)130~150元其他的消費(fèi)，同時(shí)，房地產(chǎn)的消費(fèi)可以帶動(dòng)建材、家電等行業(yè)的發(fā)展。

    從關(guān)聯(lián)性來看，房地產(chǎn)直接影響60多個(gè)行業(yè)。鋼鐵產(chǎn)量的一半用于房地產(chǎn)；鋼鐵直接關(guān)系到煤炭、電力和運(yùn)輸行業(yè)，運(yùn)輸行業(yè)又關(guān)系到石油；四大金剛“金、油、煤、鐵”基本都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。

    從居民理財(cái)來看，房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的保值、增值性。由于目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上說是供不應(yīng)求，而土地面積卻是有限的，這就決定了房屋價(jià)格在總體趨勢(shì)上應(yīng)該是上漲的，所以在目前看來，投資房地產(chǎn)是個(gè)很不錯(cuò)的選擇，溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)等炒房團(tuán)體就是很好的例證。

    東方地產(chǎn)：那么，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)因此加劇國家的金融風(fēng)險(xiǎn)呢？

    趙進(jìn)京：作為資金密集型行業(yè)，它與金融業(yè)血脈相連。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)，金融業(yè)的發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)。

    首先，房地產(chǎn)業(yè)為金融業(yè)提供投資載體。金融業(yè)的發(fā)展金融機(jī)構(gòu)給開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款、房產(chǎn)抵押貸款等提供資金，房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)提供長期優(yōu)質(zhì)的投資載體。

    2009　年上半年新增貸款人民幣7.8　萬億元，其中3萬億通過各種渠道流向房地產(chǎn)。2007年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，截至去年12月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2%。

    如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。

    另外，中國的金融政策多半是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。總量控制、利率控制、流動(dòng)性控制，都與控制房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)熱度息息相關(guān)。

    房地產(chǎn)吸納了大量資本的流動(dòng)性，一般認(rèn)為比股市更安全，眾多金融機(jī)構(gòu)都成立了房地產(chǎn)事業(yè)部，這也促使房地產(chǎn)的融資多元化、國際化，產(chǎn)業(yè)基金、信托基金、海外上市等這些新渠道將在房地產(chǎn)融資中越來越活躍。

    目前，開發(fā)商自有資金比例普遍較低，占項(xiàng)目投資總額的30%左右，所以一邊靠融資，一邊靠銷售回款，滾動(dòng)開發(fā)。在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，必須除去融資成本、時(shí)間成本。但是，中國不會(huì)出現(xiàn)像美國一樣的次貸危機(jī)，因?yàn)橹袊馁J款都有實(shí)實(shí)在在的抵押物和擔(dān)保，房地產(chǎn)信貸還屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    保房地產(chǎn)就是保“大民生”

    東方地產(chǎn)：業(yè)內(nèi)很多人都認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市。您的觀點(diǎn)呢？

    趙進(jìn)京：由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，附帶面廣，關(guān)系著國計(jì)民生，它的發(fā)展時(shí)刻牽動(dòng)著政府和百姓的神經(jīng)，每當(dāng)過熱或過冷時(shí)，政府都會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控。

    這些政策主要包括財(cái)政政策、稅收政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策等。在過去的幾年里，國家對(duì)房地產(chǎn)的政策層出不窮，“國八條”、“土地8·31大限”等是典型的代表。

    房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)候，政府就出臺(tái)政策，收緊銀根，抑制旺盛的需求，房?jī)r(jià)的漲幅就小了；房?jī)r(jià)不漲的時(shí)候，政府就出臺(tái)調(diào)控政策，放松銀根，刺激消費(fèi)，房?jī)r(jià)又能穩(wěn)定上漲了。總之，國家的方針是不溫不火，穩(wěn)定發(fā)展。

    中國目前是房地產(chǎn)財(cái)政。政策調(diào)整與財(cái)政收入狀況關(guān)系密切。房地產(chǎn)行業(yè)平均貢獻(xiàn)地方財(cái)政收入的40%，有的地方更高，甚至達(dá)到60%。

    同時(shí)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也帶動(dòng)了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅種收入實(shí)現(xiàn)較快增長，今年前10個(gè)月，全國耕地占用稅增長127.8%，土地增值稅增長27%，房產(chǎn)稅增長19.6%，契稅增長18.6%，城鎮(zhèn)土地使用稅增長13.9%。

    東方地產(chǎn)：按住建部的規(guī)劃，國家4萬億投資，其中9000億用于保障性住房建設(shè)。您怎么看中國房地產(chǎn)保障性住房的發(fā)展？

    趙進(jìn)京：全國有4000萬建筑工人，在鄭州，10個(gè)外來務(wù)工人員，有4個(gè)在房地產(chǎn)建筑行業(yè)。1萬平方米的房地產(chǎn)建設(shè)，可以提供100個(gè)就業(yè)崗位。房地產(chǎn)不振，收廢品的都沒有生意。

    GDP每降低1%，就意味著幾千萬人失業(yè)。2009年，鄭州市將改善民生“十件實(shí)事”變?yōu)椤笆髮?shí)事”，一字之差，實(shí)質(zhì)卻是民生投入的再次大升級(jí)，今年“十大實(shí)事”斥資40.6億元，比去年增加15.2億元，比2007年翻了一番還多！

    實(shí)際上，建設(shè)保障性住房就是保障民生。按住建部的規(guī)劃，未來3年將建設(shè)約600萬套保障性住房。2006年全國住房銷售量是500多萬套，2007～2009年大致維持在550萬套的規(guī)模。

    如果住建部的規(guī)劃能實(shí)現(xiàn)，每年將有約200萬套保障性住房投入市場(chǎng)，占市場(chǎng)需求的三分之一，將大大改善居民住房條件，對(duì)民生福祉可謂功德無量。

    愈來愈濃厚的“家”文化

    東方地產(chǎn)：其實(shí)采訪中我們也發(fā)現(xiàn)，有一部分人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司有 “敵對(duì)”情緒，對(duì)此您怎么看？

    趙進(jìn)京：中國自從1998年住房市場(chǎng)化改革以后，房子就成為一種商品，那么房子就具有市場(chǎng)屬性，即：成本決定價(jià)格，供求關(guān)系影響價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)完全可以根據(jù)自身及市場(chǎng)情況給商品定價(jià)格、定營銷策略。這是市場(chǎng)化改革的必然結(jié)果。

    作為市場(chǎng)的主體，中國房地產(chǎn)企業(yè)具有極強(qiáng)的生命力。房地產(chǎn)企業(yè)像其他企業(yè)一樣，自由競(jìng)爭(zhēng)，自負(fù)盈虧，可以根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)供求情況隨時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，所以就出現(xiàn)了“批而未建”、“捂盤惜售”等特有現(xiàn)象，這是市場(chǎng)作用的必然結(jié)果。同時(shí)，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中遇到的問題，屬于市場(chǎng)范圍的就由市場(chǎng)解決，如果政府還“一切包辦”，將不利于房地產(chǎn)的健康成長。

    東方地產(chǎn)：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的哪些內(nèi)容需要弘揚(yáng)？

    趙進(jìn)京：其實(shí)，作為普通購房者，我們也應(yīng)當(dāng)看到因房地產(chǎn)發(fā)展而興起的“家”文化。中國傳統(tǒng)文化中有“家”文化，“有房才有家”，不能寄人籬下，一定要“居者有其屋”，所以剛性需求在中國表現(xiàn)得最為突出。

    我們河南的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著打造中原特色建筑文化及建筑標(biāo)志、傳承中原地產(chǎn)文化、發(fā)展文化地產(chǎn)的任務(wù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要懂文化，宣傳文化，把文化運(yùn)用到日常的管理中，這樣才能真正發(fā)揮文化在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展方面的作用。來源：東方今報(bào)