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    近日，國(guó)土資源部印發(fā)通知，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市（鎮(zhèn)）7萬公頃。此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。

    不少人士認(rèn)為，這一辦法對(duì)抑制地價(jià)過快上漲、減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用，但成效如何取決于政策是否落實(shí)到位。

    “限大令”針對(duì)的是土地出讓“大型化”的趨勢(shì)。比如，北京土地整理儲(chǔ)備中心官方資料顯示，在北京今年已經(jīng)成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米（20公頃），在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質(zhì)用地的出讓面積超過20萬平方米，個(gè)別地塊甚至超過50萬平方米。

    一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關(guān)政策設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中卻產(chǎn)生了一些負(fù)面的“外部性”。如重點(diǎn)城市大面積的地塊極易被競(jìng)拍成“地王”。最近以50.5億元天價(jià)刷新北京土地成交總價(jià)記錄的順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)“地王”，面積達(dá)到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設(shè)用地面積依然達(dá)27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團(tuán)砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)地塊，面積更是達(dá)到248萬平方米，堪稱天津乃至全國(guó)土地市場(chǎng)的“巨無霸”。

    此外，數(shù)十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在這種情況下，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專家楊紅旭認(rèn)為，一個(gè)大盤開發(fā)多年，實(shí)際上是一種“變相囤地”。

    國(guó)土資源部此次“限大令”，在業(yè)內(nèi)人士看來具有一定的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。楊紅旭認(rèn)為，這對(duì)于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，“是一個(gè)壞消息”，對(duì)于中小企業(yè)則相反。上海一個(gè)在全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“限大令”實(shí)際上是對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價(jià)格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地競(jìng)拍，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性”。

    楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細(xì)作”。他還認(rèn)為，“限大令”對(duì)抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發(fā)罰款，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國(guó)土部門三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個(gè)好辦法”。

    實(shí)際上，近年來已有一些地方國(guó)土部門通過控制土地出讓面積對(duì)樓市實(shí)施局部調(diào)控。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，經(jīng)過研究測(cè)算，面積在200－400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國(guó)土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70％的土地面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

    一些業(yè)內(nèi)人士在為國(guó)土資源部此次“限大令”叫好的同時(shí)，也提出了實(shí)施過程中可能遇到的種種問題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國(guó)土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？查處囤地、捂盤的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

    實(shí)際上，2008年元月下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時(shí)開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國(guó)土部將“合理”細(xì)化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關(guān)部門落實(shí)國(guó)家政策的努力，也讓市場(chǎng)對(duì)“限大令”的實(shí)施效果充滿期待。

    據(jù)新華社上海專電